Reforma tributária: o que muda para quem constrói, compra ou aluga um imóvel

A aprovação e sanção presidencial da reforma tributária em janeiro (Lei Complementar nº 214/2025) representa uma das maiores mudanças no sistema de impostos do Brasil. Em fase de regulamentação, a nova legislação vai substituir cinco tributos – PIS, Cofins e IPI (federais), ICMS (estadual) e ISS (municipal) – por dois – a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), federal, e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), estadual/municipal.

No discurso, a reforma promete simplificação e transparência. Não é preciso dizer que os impactos sobre a cadeia da construção também serão grandes, já que ela afetará todos os elos: dos grandes incorporadores ao indivíduo que compra um imóvel ou paga aluguel. Inicialmente, a reforma tributária terá um período de transição que se estenderá até 2032.

Para empresas do mercado imobiliário, a palavra de ordem é “planejamento”, revisando contratos, adequando sistemas e entendendo o novo regime de créditos, preparando-se para a mudança. Já as pessoas físicas devem tentar entender o novo perfil tributário: quem é investidor imobiliário ou possui vários imóveis para alugar, provavelmente, terá de abrir um CNPJ para melhor gestão.

Já quem compra um imóvel para moradia pode se beneficiar com deduções e alíquotas reduzidas, segundo afirma a advogada e consultora imobiliária Cássia Clésio.

Pessoas físicas que tiverem receita de aluguel superior a R$ 240 mil anuais ou que possuam mais de três imóveis passarão a ser contribuintes do IBS e da CBS, independentemente do valor.

Já os contratos de locação firmados antes da sanção da lei terão direito a uma alíquota reduzida de 3,65% (e não os estimados 27% sobre a receita bruta), desde que cumpram requisitos formais, como registro em cartório para imóveis não residenciais. Para novos contratos firmados a partir de 2026, a tributação será integra.

“Especialistas do setor, como o Secovi-SP, projetam que esse custo adicional pode ser repassado aos inquilinos, com um aumento médio estimado de 3% a 6% nos valores dos aluguéis. Os proprietários podem se beneficiar de impostos menores em contratos antigos, mas os inquilinos podem enfrentar aluguéis mais altos”, avalia a advogada.

Carla Tasso, empresária contábil especializada no segmento imobiliário, atenta para a necessidade das empresas do setor da construção buscarem orientação especializada. Segundo ela, esse especialista deve orientar toda a implantação junto à equipe interna, analisando os processos de aquisições e formas de trabalho.

Profissionais liberais, como engenheiros, arquitetos e empreiteiros também serão afetados e, neste primeiro momento, devem verificar se suas notas fiscais estão de acordo com as novas exigências. Já com relação a microempreendedores individuais (MEI) do setor, como pedreiros autônomos e pequenos reformadores, a princípio, não terão mudanças significativas em seus tributos.

Uma das maiores alterações, segundo a especialista, será o fim da retenção de tributos e a adoção do “split payment” (pagamento separado), que afetará diretamente o fluxo de caixa, exigindo um novo planejamento financeiro. “Será, na minha opinião, a maior mudança para o mercado”.

Para o deputado federal Reginaldo Lopes, relator da reforma tributária, a principal mudança para o consumidor final é a transparência. Na prática, a nota fiscal de um imóvel ou material de construção virá com o valor do produto e o valor do imposto discriminados separadamente. “O imposto deixa de ser escondido, embutido, para ser um imposto transparente, separado da mercadoria ou do serviço”, afirma.

A nova lógica também é de não cumulatividade, com um sistema de créditos onde cada empresa na cadeia paga imposto apenas sobre o valor que agregou, abrindo espaço para potencial redução da carga tributária total do setor. “Como o modelo não é de cumulatividade tributária, é um método de débito e crédito, tudo é creditado. Você paga só na última etapa ou nas que são agregadas”, completa.

Para o vice-presidente da Associação das Empresas de Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES), Gilmar Custódio, a reforma tributária é um processo de implementação gradual que vai reorganizar, em parte, o sistema de arrecadação das cidades e dos Estados.

“Mas ainda há muitas interrogações sobre como fica o regime especial de tributação (RET), onde se enquadram a maioria das construtoras, assim como há dúvidas sobre como ficarão a arrecadação e as tributações”, avalia.