Mercado de capitais é alternativa na busca por novas fontes de financiamento imobiliário

O setor imobiliário brasileiro está em um momento de transição, com a necessidade de buscar novas fontes de financiamento além do tradicional sistema de poupança. Essa foi a principal conclusão do painel "Novas fontes de funding imobiliário", que abriu a edição de 2025 do Talk Imóveis 2025. O evento, realizado pela Rede Gazeta, reuniu empresários, corretores especialistas e representantes do mercado imobiliário para debater o futuro do setor.

A discussão do primeiro painel girou em torno da urgência em profissionalizar a gestão das empresas, melhorar a governança e se preparar para um cenário onde o mercado de capitais se tornará o principal motor do financiamento imobiliário. Ricardo Vieira, diretor de Real Estate da Patria Investimentos, gestora global de investimentos na América Latina, destacou que o mercado de capitais pode ser um "parceiro estrutural" para os projetos, oferecendo soluções personalizadas, como a possibilidade de um fundo imobiliário se tornar sócio do projeto, seja na aquisição de um terreno por meio de permuta, seja na estrutura de capital.

O executivo também mencionou que o custo de um empréstimo pode diminuir se o incorporador oferecer garantias adicionais, como outro terreno, e destacou a importância de boas políticas internas para acessar o mercado de capitais.

"O ideal é sempre ter a melhor governança possível, uma boa estrutura de back office, balanços auditados, pois quanto mais a informação for transparente e fidedigna para quem concede os empréstimos, mais fácil vai ser para esse empreendedor acessar o mercado de capitais", afirma.

Enquanto isso, José Aguiar, superintendente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), abordou as propostas do Banco Central para o financiamento imobiliário e a necessidade de medidas estruturais.

Aguiar, que é economista, explicou que a proposta de acabar com a figura do direcionamento da poupança e permitir que os bancos captem dinheiro no mercado pode dar mais autonomia, mas os juros para a produção serão naturalmente mais caros.

Além disso, o superintendente pontuou que os bancos continuam emprestando, mas as empresas precisam ajustar seus modelos de negócio para o novo custo do capital.  "Eu tenho falado com as instituições, e é fato que os juros estão mais caros para pessoa jurídica, mas para as empresas que trabalham com seus negócios de forma correta, 'redondinha', não tem faltado dinheiro e não vai faltar dinheiro. Então, é só ajustar os modelos em função do novo custo, porque o mercado continua lançando e vendendo", avalia.

Assim, embora o cenário atual seja desafiador devido às altas taxas de juros, como a taxa Selic firmada em 15%, há perspectivas positivas, como a queda dos juros nos Estados Unidos. Os especialistas reiteraram que a chave para o sucesso é a preparação, a governança e o desenvolvimento de bons projetos que atraiam investidores, com consenso de que o futuro do setor está nas mãos dos empreendedores, que precisam se adaptar e focar no que podem controlar internamente.

Além de Ricardo Vieira e José Aguiar, compuserem o painel, Alexandre Schubert, presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES) e Rafael Furlanetti, sócio e diretor institucional da XP Investimentos.

O debate sobre o futuro das cidades e o papel da verticalização no seu desenvolvimento foi o tema do segundo painel do evento. Com a participação dos arquitetos e urbanistas Luís Henrique Villanova e Tito Carvalho e do diretor do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Espírito Santo (Sinduscon-ES), Eduardo Borges, a discussão enfatizou que o crescimento vertical pode ser uma solução viável e estratégica para as grandes cidades, desde que seja conduzido por meio de um planejamento consciente e com a participação de todos os setores da sociedade.

Luís Villanova, que integra o Concil on Tall Building and Urban Habitat (CTBUH), entidade internacional do setor de arranha-céus e design urbano sustentável, destacou os benefícios dos aglomerados de edifícios, que permitem concentrar um maior número de pessoas em um mesmo espaço, facilitando o acesso a serviços.

"Atualmente, muitas cidades verticalizadas têm características muito semelhantes, apesar de suas condições geográficas e climáticas serem distintas. Por isso, os planos diretores são essenciais para estabelecer diretrizes claras que assegurem um processo de verticalização consciente, que, por exemplo, preserve a visibilidade e a incidência de luz solar", ressalta.

A diferença entre adensamento demográfico e verticalização foi abordada por Borges. Na sua fala, ele explicou que ambos podem ser positivos se trabalhados de forma organizada, com diálogo entre empresas, entidades e a sociedade. Borges usou a cidade de Vitória como exemplo, onde a verticalização é vista como um modelo viável e importante na reformulação dos planos diretores. "Em Vitória a terra é limitada, mas o céu é infinito”, destaca.

A discussão reforçou que a verticalização não deve ser um processo desordenado, mas uma ferramenta para o crescimento urbano inteligente, mostrando que é possível - e necessário - um desenvolvimento sustentável que equilibre os interesses do mercado, da sociedade e do meio ambiente. 

No terceiro painel do dia, as atenções se voltaram para o futuro e a tecnologia na construção civil. Com o tema “Inovações e Novas Tecnologias na Construção”, os palestrantes puderam trazer insights sobre o que vai mudar e impactar o mercado nos próximos anos, com destaque para a importância da proximidade entre a educação das universidades brasileiras com o setor de engenharia e construção, a tecnologia como impacto no prazo e valor das obras e um case sobre arquitetura e produção modular.

Segundo Kelvin Montini, engenheiro civil e sócio-diretor da Construct In, o modelo de montagem de obra presente no país ainda é deficitário. “Quem aqui não tem problema com prazo e custo de obra? A gente inicia um projeto que está caro e tem uma estimativa de preço e finalização que dificilmente é alcançável. Isso ocorre porque o controle da obra é feito de uma maneira antiga”, explica.

Nesse sentido, o assunto caminhou até as soluções para o problema, que se resumem ao uso da tecnologia. “A tecnologia vai ajudar o nosso mercado a ter muito mais confiança e transparência. Com isso, menos erros, obviamente mais retorno. Ela também dá condições melhores de trabalho, por exemplo, utilizando uma montagem mais industrial, e com o uso do conceito de captura da realidade, que seria um overview da obra, documentando e organizando tudo”, acrescenta o engenheiro.

Já o diretor de obras corporativas do Sindicato da Indústria da Construção no espírito Santo (Sinduscon-ES) e vice-presidente da Câmara da indústria de base da Findes, Léo Abreu. Ele falou sobre a Missão China, que levou empresários do setor para o país asiático em busca de exemplos do uso de tecnologia na construção. E também pontuou sobre exemplos de outros países que possuem proximidade entre a universidade e a área de engenharia. 

“Eu acredito que toda a indústria tinha que ter um hub nas universidades para desenvolver tecnologia, e, infelizmente, isso não existe. Quando você vê o que acontece nos EUA, na Europa, na China, como por exemplo, a empresa Huawei, que possui 5 mil cientistas PHD, a tecnologia está lá. É outro patamar”, contou.

O terceiro participante do último painel da manhã, foi o arquiteto e presidente da Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura do Espírito Santo (Asbea-ES), Heliomar Venâncio, que trouxe um case sobre arquitetura e construção modular. Ele ressaltou como esse projeto pode otimizar o trabalho com o uso de tecnologias.

“Tentamos buscar uma construção que seja de uma montagem com velocidade maior e economia de recursos naturais, buscando esse caminho. A construção modular é montada em um ambiente controlado, e já sai dos galpões prontas, o que agiliza o trabalho”, explica.

Durante a tarde, o foco se voltou às tendências atuais da carreira de corretor de imóveis. Com o título “A nova regra do jogo: corretor especialista ou generalista?”, o último painel do Talk Imóveis 2025 trouxe relatos e orientações sobre o posicionamento dos profissionais no mercado imobiliário. 

Juliana Leão, corretora especialista posicionada na Praia do Canto, comparou a trajetória de um corretor à de um médico: primeiro ele se forma, depois escolhe uma área de atuação e, por último, a especialização. Tiago Cometti, que é corretor generalista, trouxe outra perspectiva. Para ele, ser dessa categoria exige tempo e experiência, pois é preciso dominar informações de diferentes regiões e produtos. 

Já o gerente geral de vendas da Lotes CBL, Renato Nolasco, que lidera um time de corretores, contribuiu com uma visão mais neutra e de como o trabalho dos dois perfis é necessário. “Não tem certo nem errado. Se você escolhe um caminho, faça ele com estratégia e com inteligência”, defende.

Nolasco ainda apontou armadilhas e oportunidades para os dois segmentos de corretores. Segundo ele, especialistas precisam tomar cuidado para não ficarem presos na “bolha” de seus nichos e ignorarem outras redes de relacionamento. Já os generalistas devem evitar replicar processos em segmentos diferentes e investir em mercados que não conhecem.