O setor imobiliário do Espírito Santo está passando por uma virada estrutural relacionada à forma como novos empreendimentos são criados. A inteligência de mercado tem ganhado protagonismo, permitindo o lançamento de produtos mais assertivos e sustentáveis. Sai de cena a intuição e entram os dados, a tecnologia preditiva e a leitura minuciosa do comportamento.
Cada vez mais dados setoriais são usados para a criação de novos produtos imobiliários, direcionando a forma de precificar, a escolha dos materiais utilizados na obra e até mesmo o modo como os corretores irão vender um novo empreendimento.
Para o vice-presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Espírito Santo (Sinduscon-ES), Leandro Lorenzon, o Censo Imobiliário e os indicadores promovidos pelo sindicato, por exemplo, funcionam como a base essencial para o planejamento do setor.
“O Sinduscon levanta a oferta que existe no mercado em diversos segmentos. Cada empresa, a partir disso, começa a olhar, especialmente no nicho em que atua, como está a oferta. Ela tem de estimar a demanda e, através da oferta, ponderar se cabe a ela ou não lançar, quando lançar, ou se acha que já está no momento arriscado em função de uma oferta muito grande. Esses dados são a base de qualquer análise que o empresário possa fazer”, explica.
Essa leitura é responsável pelo equilíbrio da cadeia: evita a superoferta de tipologias saturadas e aponta a hora exata de apostar em nichos específicos, como imóveis de um ou dois quartos, senior living ou condomínios logísticos.
No entanto, Lorenzon pondera que a inteligência de mercado ainda esbarra na burocracia municipal. A morosidade na aprovação de projetos gera o chamado “custo de capital” (recursos parados em terrenos e marketing) e o risco da perda do timing de mercado frente aos concorrentes.
A transformação digital também tem redefinido o papel das imobiliárias e dos corretores de imóveis. O corretor Flávio Dantas ressalta que o uso da inteligência artificial (IA) é uma realidade consolidada, especialmente na formatação, busca, anúncio e apresentação de produtos de vendas e locação. Ferramentas práticas e intuitivas que dialogam diretamente com os profissionais têm garantido maior agilidade na ponte entre incorporadoras e compradores.
A IA passa a atuar como um filtro na precificação. Em um mercado hiperconectado, algoritmos ajudam o comprador a separar o imóvel mal precificado daquele alinhado ao valor real de mercado. Mas a experiência e a capacitação ainda são os principais vetores de um profissional bem-sucedido, afirma Dantas.
“Ainda não existe uma ferramenta que substitua um bom atendimento pessoal. Saber dialogar e apresentar um produto é muito mais do que buscar informação na internet. O bom corretor usa as ferramentas de IA como um braço de apoio, mas o diálogo pessoal ainda faz toda a diferença”, afirma.
Para o corretor e colunista de Imóveis A Gazeta Renato Avelar, a tecnologia não veio para eliminar a profissão, mas para mudar o perfil exigido pelo setor. “A IA não vai acabar com o corretor; ela vai acabar com aquele que não sabe usá-la. O profissional que domina a tecnologia multiplica sua produtividade, mas a precificação e a análise continuam sendo como um parecer médico: mesmo com o laudo na mão, o cliente precisa da orientação do especialista. Corretores apoiados apenas em redes sociais, sem bagagem e sem olho no olho, vão derreter”, alerta.
O presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 13ª Região/ES (Creci-ES), Manoel Dias, destaca o papel das entidades de classe na preparação dos profissionais para esse novo cenário. O órgão tem criado programas para incentivar a atualização constante dos profissionais em temas como legislação, inteligência artificial, avaliação imobiliária e prevenção à lavagem de dinheiro.
“O mercado exige um corretor capaz de interpretar dados, utilizar ferramentas digitais e compreender aspectos financeiros e jurídicos, sem perder a capacidade de negociação e a sensibilidade humana. A tecnologia acelera processos, mas não substitui a confiança necessária em decisões que envolvem patrimônio, moradia e projetos de vida”, acrescenta.
O profissional que domina a tecnologia multiplica sua produtividade, mas para a precificação e a análise o cliente continua precisando da orientação do especialista.
Renato Avelar Corretor e colunista de Imóveis A Gazeta
Enquanto a inteligência de dados orienta o que e onde construir, outra tendência tem ganhado força nos bastidores do mercado imobiliário capixaba: a transformação da maneira de edificar. Pressionado pela escassez histórica de trabalhadores qualificados e pela urgência por eficiência energética, o setor da construção civil no Espírito Santo acelera o passo rumo à industrialização, ao uso prático da tecnologia nos canteiros e a projetos arquitetônicos desenhados em sintonia com a geografia local.
Dados da pesquisa de Previsão de Lançamentos do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Espírito Santo (Sinduscon-ES) apontam que a escassez da mão de obra está entre os principais motivos para as empresas não realizarem uma quantidade maior de lançamentos.
Diante desse cenário, a tecnologia deixa de ser um luxo para se tornar uma necessidade de sobrevivência operativa. O diretor do Sinduscon-ES Fernando Felz Ferreira destaca que o futuro do setor exige reinventar a atratividade da profissão.
“Robótica e automação não vão eliminar o trabalhador, mas sim a função penosa e perigosa. O servente que carrega massa dá lugar ao técnico que opera drones, programa a dobra de aço ou gerencia a impressão 3D de concreto. Precisamos vender uma carreira tecnológica na construção para atrair o jovem”, explica.
A grande resposta para essa transição atende pelo nome de industrialização construtiva. Embora cerca de 70% das obras no Estado ainda sigam o modelo artesanal (tijolo, argamassa e concreto moldado in loco), grandes projetos na Grande Vitória já adotam steel frame, drywall, painéis pré-fabricados e até o conceito de “banheiro pronto”, em que os cômodos chegam integralmente montados da fábrica para serem apenas içados e instalados na laje.
A Rota Estratégica da Construção 2035, conduzida pela Federação das Indústrias do Espírito Santo (Findes), projeta que em dez anos ao menos 40% das obras no ES terão alto grau de industrialização. Contudo, Fernando Ferreira faz um alerta sobre o impacto para o consumidor final.
“A tecnologia não barateia o metro quadrado no curto prazo devido ao investimento inicial de implantação. Mas ela entrega o benefício imediato da velocidade: um imóvel entregue seis meses antes representa seis meses a menos de aluguel e ganho direto em valorização patrimonial”, observa.
O uso mais disseminado no Estado concentra-se no acompanhamento de obras por meio de drones para topografia e em plataformas digitais de gestão com inteligência artificial (IA) embarcada, que realizam a previsão de consumo de insumos, o controle de custos e o acompanhamento do Custo Unitário Básico (CUB).
Etapas mais avançadas, como a visão computacional para segurança do trabalho e robótica de canteiro, começam a ser mapeadas pelo Sinduscon-ES para capacitação das associadas.
A IA deve ser entendida como ferramenta de apoio, não como substituta. Ela traz ganhos em estudos de volumetria, ocupação do solo e simulação de desempenho. Contudo, a qualidade depende da capacidade do profissional de interpretar e aplicar essas informações.
Luiza Brunelli Coura Conselheira do CAU/ES
Nenhuma tecnologia construtiva entrega seu potencial máximo sem um projeto arquitetônico verdadeiramente consciente. Segundo a conselheira do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Espírito Santo (CAU/ES), Luiza Brunelli Coura, a inteligência em um projeto para a realidade capixaba começa pela leitura do território.
“Um projeto arquitetônico verdadeiramente inteligente é aquele que compreende seu impacto sobre a cidade e parte da própria configuração do território: respeita os afastamentos e áreas permeáveis previstas nos PDMs (Planos Diretores Municipais) e utiliza soluções como reservatórios de retenção de águas pluviais em grandes empreendimentos para reduzir a sobrecarga da rede pública”, explica.
A inteligência de projetos também surge no desempenho térmico e de luminosidade da edificação. “Antes, os estudos de iluminação e ventilação eram realizados por meio de cartas solares e cálculos manuais. Hoje, softwares de simulação tornaram esse processo muito mais preciso e rápido. É possível avaliar o desempenho de fachadas, layouts e brises em relação ao clima local ao longo de todo o ano”, complementa a conselheira.
Essas simulações não apenas reduzem os custos futuros do morador com ar-condicionado e iluminação artificial, mas também viabilizam a conquista de certificações ambientais de prestígio internacional, como Leed, Edge e Aqua-HQE, que agregam valor e competitividade ao imóvel.
“A inteligência artificial deve ser entendida como ferramenta de apoio, não como substituta. Ela traz ganhos em estudos de volumetria, ocupação do solo e simulação de desempenho. Contudo, a qualidade depende da capacidade do profissional de interpretar e aplicar essas informações”, acrescenta.
A tecnologia não barateia o metro quadrado no curto prazo devido ao investimento inicial de implantação. Mas ela entrega o benefício imediato da velocidade: um imóvel entregue seis meses antes representa seis meses a menos de aluguel e ganho direto em valorização patrimonial.
Fernando Felz Ferreira Diretor do Sinduscon-ES
