O Espírito Santo encontra-se em um momento especial de crescimento econômico. De acordo com dados da 25ª edição da publicação “Investimentos Anunciados e Concluídos no Espírito Santo 2024-2029”, elaborada pelo Instituto Jones dos Santos Neves (IJSN), o Estado acumula um recorde histórico de R$ 137,6 bilhões em investimentos até o ano de 2029.
Com isso, a expansão urbana do Espírito Santo aparece como um caminho natural. Afinal, desse montante, a construção civil concentra 38,17% dos aportes, que estão divididos em 490 projetos de empreendimentos, reformas e melhorias urbanas e rurais em todas as regiões do Estado.
Nesse cenário, os loteamentos aparecem como uma das modalidades mais atrativas do mercado imobiliário para os próximos anos por conta da escassez de terrenos bem localizados nos grandes centros urbanos e por causa da busca crescente por projetos que ofereçam infraestrutura e qualidade de vida.
Entretanto, para lançar um empreendimento desse porte, apenas dividir um grande terreno não é o suficiente. Nessa tipologia, o lançamento passa por etapas que vão desde o mapeamento de interesses dos potenciais consumidores até a fase de construção e infraestrutura.
A escolha do terreno: onde tudo começa
A origem de um loteamento está na identificação de uma área com potencial de desenvolvimento, mas apenas tamanho não é suficiente.
“Definitivamente, localização é o fator mais importante, sempre alinhado ao tipo de produto e ao perfil dos compradores. A infraestrutura pré-existente e tendência de crescimento da região também pesam na decisão, pois influenciam diretamente a valorização futura”, afirma o engenheiro Alexandre Anicio, da Lotes CBL.
Para Douglas Vaz, presidente da Vaz Desenvolvimento, empresa que recentemente lançou o condomínio de loteamentos Boulevard Arbori, criar um loteamento, hoje, significa desenvolver um novo bairro integrado à cidade.
“O processo começa com a leitura do território, da mobilidade, do alinhamento com o Plano Diretor Municipal (PDM) e das diretrizes ambientais. Não existe solução genérica. Cada projeto nasce da realidade local”, afirma.
Além da malha urbana e da mobilidade, a análise considera a proximidade com comércio, escolas e serviços. “Esses fatores alicerçam a chegada de novos moradores e consolidam o adensamento”, explica.
Além disso, uma pesquisa de mercado também se faz necessária para estruturar o desenvolvimento do empreendimento, levando em conta tendências de arquitetura, design, práticas sustentáveis, inovações urbanísticas e análise econômica e, claro, o perfil do consumidor.
Essa parte é considerada uma das mais importância pela mudança de mentalidade da clientela já que, se antes o lote era visto como oportunidade de investimento ou primeira moradia simples, hoje o comprador busca qualidade de vida: “No passado, o cliente procurava apenas um local para morar. Hoje, busca um espaço para viver”, diz Anicio.
Doglas Vaz complementa ao dizer que, em sua empresa, a análise leva em conta o perfil de renda da região, a precificação compatível, a definição do tamanho dos lotes e o padrão de loteamento mais adequado para aquele contexto específico, considerando acessibilidade, segurança e boas práticas urbanísticas. "Cada projeto nasce de estudos consistentes e de decisões alinhadas à realidade local, nunca de soluções genéricas", sintetiza.
No Estado, segurança, áreas verdes, convivência comunitária e condições facilitadas de pagamento estão entre os atributos mais valorizados. Condomínios fechados de lotes têm ganhado espaço no Espírito Santo justamente por oferecerem essa combinação e recriarem a lógica do bairro tradicional, com casas mais integradas e maior sensação de proteção.
Assim, projetos recentes no Estado já incorporam parques lineares, áreas de lazer estruturadas e soluções de drenagem planejada, visto que, além das vontades do cliente, as exigências ambientais também se tornaram mais rigorosas. Estudos de solo, levantamento topográfico, análise de impacto e planejamento de infraestrutura de água, esgoto e energia são etapas obrigatórias.
“Licenciamento ambiental e aprovações urbanísticas costumam ser as fases mais complexas. Ele demanda estudos técnicos específicos, levantamento de dados consistentes, elaboração de planos e programas ambientais, identificação de impactos e definição de medidas de mitigação. Por envolver uma legislação extensa e aplicada caso a caso, essa fase costuma exigir mais tempo para análise e aprovação”, afirma Douglas Vaz.
Aprovação é desafio
Depois de concluído o projeto urbanístico, com traçado viário, divisão dos lotes, áreas institucionais e verdes, começa o processo de aprovação. No Espírito Santo, o empreendimento precisa passar por avaliação municipal e, em muitos casos, estadual. Quando exigido, o estudo de impacto de vizinhança analisa como o novo bairro afetará trânsito, infraestrutura e dinâmica urbana da região.
Do protocolo à liberação final, o prazo pode variar de dois a cinco anos, dependendo do porte do projeto e da complexidade ambiental. Somente após a aprovação começa a fase de infraestrutura, com terraplanagem, redes de saneamento, drenagem, pavimentação e iluminação pública, concretizando o loteamento.
Sobre isso, Vaz defende que dar mais celeridade a essas aprovações é fundamental, especialmente diante do ritmo de crescimento do Espírito Santo: "Em alguns casos, o setor público ainda não consegue acompanhar a velocidade que o mercado demanda, mas há uma evolução em curso. Mecanismos de análise mais uniformes, legislações mais claras e alinhadas à realidade das cidades seriam fundamentais para tornar esses processos mais eficientes, garantindo crescimento ordenado, desenvolvimento sustentável e geração de emprego e renda para a população".
Valorização crescente
Apesar das burocracias durante o processo de desenvolvimento desse tipo de produto, a valorização costuma ser compensatória para os consumidores. No Espírito Santo, que vem combinando crescimento econômico consistente, aumento da renda, investimentos em infraestrutura e um mercado ainda com espaço para expansão, o mercado de lotes se sustenta com uma demanda saudável - e rentável.
Para os próximos anos, a expectativa do setor é de cenário ainda mais favorável, especialmente se houver redução gradual das taxas de juros.
"Há uma expectativa de queda gradual das taxas de juros, que podem se aproximar de patamares em torno de 12% a 12,5% , o que tende a destravar decisões de compra e ampliar o acesso ao crédito. Isso impacta diretamente o mercado de lotes, que costuma responder rapidamente a ciclos de melhora no custo do financiamento. Além disso, o Espírito Santo vem ganhando relevância no cenário nacional, com posicionamento cada vez mais estratégico dentro do mercado imobiliário brasileiro. Esse conjunto de fatores reforça um cenário de continuidade do crescimento, com oportunidades tanto para novos empreendimentos quanto para valorização dos projetos já consolidados", sintetiza Douglas Vaz.
