Dos pets ao uso da garagem: o que os condomínios podem proibir?

Quem mora em condomínio sabe que manter a política da boa vizinhança nem sempre é uma tarefa fácil. Lidar com pessoas pode ser complicado e a administração desses empreendimentos enfrenta, atualmente, alguns desafios em comum, independentemente do endereço.

Quais são as restrições quanto aos animais de estimação? O condomínio pode proibir o proprietário de alugar um imóvel por aplicativo? Quais as regras para o uso de garagem? Essas são algumas dúvidas recorrentes entre os moradores.

De acordo com a diretora de gestão condominial do Grupo Condonal, Renata Vieira Corrêa, boa parte desses problemas teve aumento com a pandemia e durante o isolamento social. Principalmente, em relação aos conflitos de convivência.

“Com aumento da modalidade de trabalho em home office e as pessoas passando mais tempo em casa, têm crescido a cada dia as reclamações sobre barulhos nas unidades, realização de obras e durante uso das áreas comuns e de lazer. Isso faz com que o síndico tenha que buscar a mediação dos conflitos entre os condôminos com base nas normas estabelecidas na Convenção Condominial e Regimento Interno”, destaca.

Mas não para por aí. A diretora explica que o aumento nos valores de produtos, bens de consumo e serviços tem afetado as taxas condominiais, aquele valor pago por mês pelos moradores. Para ela, é importante, portanto, conscientizar de que essa mensalidade é nada mais que um rateio de despesas.

“Para manter o pagamento dos compromissos do condomínio em dia precisamos ratear o custo real de todas as despesas entre as unidades, bem como, buscar alternativas para enxugar custos e manter um controle rígido da inadimplência”, ressalta Renata Vieira.

Para isso, o presidente do Sindicato Patronal dos Condomínios (Sipces), Gedaias Freire da Costa, explica que é preciso atenção e cuidado ao adotar essas medidas de redução de custos. Já que os serviços essenciais não podem ser afetados e o conforto e a segurança devem ser assegurados.

“O primeiro passo é apresentar alternativas aos condôminos, porque são eles que aprovam algumas reduções de custos, como, por exemplo, o corte de funcionários e adoção de portaria virtual ou eletrônica. Além, é claro, de ser fundamental adotar uma gestão eficiente dos recursos e práticas administrativas e operacionais”, pontua Gedaias Freire.

Quanto às contas de energia, por exemplo, uma alternativa pode ser a utilização de energia solar. Um dos sócios da VP Solar, Pedro Henrique Lopes, explica que a instalação das placas deve ser feita no telhado ou nas coberturas dos empreendimentos. Para isso, é preciso a autorização da assembleia de moradores para utilização dessa área.

“A redução dos custos instalando um sistema solar se dá por meio da geração de energia via painéis fotovoltaicos instalados no solo ou no telhado/lajes. A energia gerada pelo sol é convertida em energia elétrica e abatida na sua fatura, podendo praticamente zerá-la restando somente a taxa de disponibilidade a ser paga”, ressalta Lopes.

Mas e quanto aos problemas mais comuns no cotidiano que afetam o dia a dia dos moradores? Quais os direitos e deveres dos condôminos e do síndico? Separamos algumas dúvidas frequentes e questionamos os especialistas para responder essas questões. Confira:

O presidente do Sindicato Patronal dos Condomínios (Sipces), Gedaias Freire da Costa, explica que o Supremo Tribunal de Justiça (STJ) em duas decisões afirmou que cabe ao condomínio permitir ou proibir a locação via aplicativos, mediante alteração da convenção, o que exige quórum de 2/3 dos condôminos.

Inclusive, a regra mudou a partir da Lei Federal 14.405/22 em julho deste ano. Antes, as alterações de normas desse tipo deveriam ser aprovadas em assembleias de condomínios por unanimidade, o que causava menos flexibilidade para discutir esses assuntos.

Para Gedaias Freire da Costa, a alternativa é criar regras rígidas ou de maior segurança para a coletividade no caso de locação via aplicativos.

“Em hipótese alguma”, afirma a diretora de gestão condominial do Grupo Condonal, Renata Vieira Corrêa. Segundo ela, a eventual exclusão de um animal do condomínio só pode ocorrer se for comprovado que o pet:

• já avançou ou feriu alguém nas dependências do condomínio; 
• exala mau cheiro ou usa as áreas comuns para fazer suas necessidades fisiológicas de forma recorrente sem providências pelo seu tutor; 
• emite ruídos diuturnamente causando incômodo aos demais moradores.

Além disso, cada condomínio, em seu regimento interno, também pode criar regras próprias quanto a utilização dos espaços e áreas comuns para os pets.

Tanto Gedaias Freire da Costa, quanto Renata Vieira Corrêa afirmam que não é permitido o uso das vagas de garagem como depósito de materiais ou qualquer outra finalidade que não seja guardar automóveis.

Em relação ao crescimento do mercado de veículos elétricos, a diretora de gestão condominial do Grupo Condonal ressalta que muitos condôminos têm levantado a importância da instalação de tomadas específicas para esse tipo de automóvel nas garagens. Nesse caso, ela orienta que o tema seja tratado em assembleia.

Pensando na segurança dos condôminos, a orientação é de que o próprio morador retire o pedido na portaria para evitar o acesso dos entregadores aos edifícios, exceto, é claro, em situações mais complexas como compras de supermercados. Nesse caso, é recomendada uma autorização prévia na portaria.

Já em caso de compras pela internet, há condomínios, segundo Renata Vieira, que criaram espaços para recebimento de mercadorias na ausência dos condôminos, estabelecendo regras, como por exemplo, a definição de quais tipos de mercadoria e o tamanho, prazo máximo para retirada pelo condômino, protocolo para recebimento e entrega de cada encomenda ao condômino/destinatário.

Falando em segurança, Gedaias Freire da Costa destaca a importância em assegurar o cumprimento das regras condominiais mediante a informativos, reuniões, discussões e aplicação de penalidades aos que relutam em seguir os acordos.

“Para uma boa convivência em comunidade ou condomínio é preciso conhecimento e cumprimento das regras aprovadas pelos próprios moradores, incluindo bom senso, paciência e tolerância”, finaliza o presidente do Sipces.