ASSINE
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida. Crédito: Fernando Madeira

Juros da casa própria caem, menos para o Minha Casa Minha Vida

Programa foi criado em 2009, com o objetivo de tornar a moradia acessível às famílias. Desde então, as taxas não tiveram qualquer redução, diferente de outras linhas para imóveis mais caros

Publicado em 15/07/2020 às 06h00
Atualizado em 15/07/2020 às 06h00

A trajetória de cortes na Selic tem tornado mais barato o financiamento imobiliário. Com isso, os juros da casa própria caíram, mas não em todas as linhas. Enquanto as taxas das linhas de mercado foram reajustadas seguindo a trajetória da taxa básica de juros, as do Minha Casa Minha Vida (MCMV), desde que foi lançado em 2009, não tiveram qualquer redução. E, em alguns casos, estão mais caras que produtos de outros bancos voltados para unidades residenciais com maior valor de mercado.

Durante oito anos, o MCMV operava com duas linhas de crédito voltadas para as faixas 2 e 3 do programa. A proposta é que quanto menor fosse o rendimento da família, melhores seriam as condições de financiamento, além de ter direito a subsídio de parte do valor do imóvel. Cada uma delas leva em consideração a renda bruta familiar.

Depois, em 2017, foi criada a faixa 1,5 (para famílias com renda entre R$ 1.800 e R$ 2.350). Essa linha herdou a taxa de juros da faixa 2 – que era a partir de 4,5% ao ano (para quem é cotista do FGTS) e de 5% (para quem não é). Com isso, ocorreu o aumento dos juros cobrados para a família que recebe acima de R$ 2.350. A faixa 2 teve aumento nas taxas, que passaram a variar entre 6% e 7%. 

Sem a atualização nas taxas de juros praticadas, o programa habitacional começa a perder espaço para outras linhas que estão, inclusive, mais baratas. Isso acontece principalmente com imóveis para as faixas 2 e 3.

A faixa 2 atende famílias com renda mensal de até R$ 4 mil. Pode ter subsídios de até R$ 29 mil na compra de um imóvel. O financiamento tem taxas de 5,5% a 7% de juros ao ano e até 30 anos para pagar. Já a faixa 3 é destinada a famílias com renda de R$ R$ 4 mil até R$ 7 mil. Para ela, não há subsídio, mas a família tem direito a taxa de juros de 8,16% a 9,16% ao ano, no financiamento da casa própria, e até 30 anos para pagar.

SELIC FEZ OS JUROS DE MERCADO REDUZIREM

A Taxa Selic é um parâmetro utilizado pelos bancos para determinar a taxa de juros dos empréstimos diários que eles fazem uns aos outros. Dessa forma, ela influencia no aumento ou redução de outras taxas, como é o caso do financiamento imobiliário. Como nos últimos anos ela vem caindo, o sistema financeiro acompanhou essa tendência.

Em 2009, quando o programa surgiu, a Selic estava na casa dos 13% ao ano e as taxas do Minha Casa Minha Vida chegavam como as menores do mercado, como lembra o consultor imobiliário José Luiz Kfuri.

Na última reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central, que ocorreu em junho, a Selic teve mais um corte e chegou a 2,25% ao ano. Com essa redução acumulada de mais de 10 pontos percentuais, em 11 anos, tomar crédito imobiliário nas linhas disponíveis no mercado ficou mais em conta, assim como fazer a portabilidade de dívidas de financiamentos imobiliários.

O doutor em controladoria e finanças e professor da Fucape Aziz Xavier Beiruth lembra que a taxa Selic nunca foi tão baixa como está atualmente. Segundo ele, esse patamar histórico faz com que algumas linhas de crédito também tenham suas taxas reduzidas, inclusive a de imóveis.

Aziz Xavier Beiruth

doutor em controladoria e finanças e professor da Fucape

"Essa redução não se dá na mesma proporção que a Selic, porque o financiamento imobiliário tem uma particularidade: a pessoa pega um alto valor e o divide em muitos anos. Ou seja, desde que a pessoa contrata o crédito até que ela termina de pagá-lo, há décadas de distância e, nesse meio tempo, a Selic varia, assim como a inflação"

Em janeiro de 2012, primeiro mês com dados históricos disponíveis no site do Banco Central, as menores taxas de juros do mercado para financiamento imobiliário com pós-fixado na Taxa Referencial (TR) eram do Banestes (7,9% a.a.), Santander (9,79%) e Economisa (9,97%) . Já em maio deste ano, último divulgado, as três menores taxas são do Banestes (6,56%), Itaú (7,44%) e Bradesco (7,66%).

Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa Minha Casa Minha Vida.

Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida.
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida. Fernando Madeira
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida.
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida. Fernando Madeira
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida.
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida. Fernando Madeira
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida.
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida. Fernando Madeira
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida.
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida. Fernando Madeira
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida.
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida. Fernando Madeira
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida.
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida. Fernando Madeira
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida.
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida. Fernando Madeira
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida.
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida. Fernando Madeira
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida.
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida. Fernando Madeira
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida.
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida. Fernando Madeira
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida.
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida. Fernando Madeira
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida.
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida. Fernando Madeira
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida.
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida. Fernando Madeira
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida.
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida.
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida.
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida.
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida.
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida.
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida.
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida.
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida.
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida.
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida.
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida.
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida.
Residencial Limão, no bairro Antônio Ferreira Borges, em Cariacica, do Programa MInha Casa Minha Vida.

MINHA CASA MINHA VIDA E A CONSTRUÇÃO CIVIL

O MCMV foi criado em 2009, com o objetivo de tornar a moradia acessível às famílias mais pobres, reduzir o deficit habitacional do país (atualmente, estimado em 8 milhões de unidades) e impulsionar a indústria da construção civil, que sofreu com a crise de 2008.

De acordo com o diretor da Comissão Minha Casa Minha Vida do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado (Sinduscon-ES), Joacyr Meriguetti, no Espírito Santo, cerca de dois terços do mercado de habitação são compostos por empreendimentos econômicos voltados para o MCMV. No país, ele representa 45% do mercado da construção civil.

 A diretora de Estudos e Pesquisas do Instituto Jones dos Santos Neves (IJSN), Latussa Laranja Monteiro, lembra que o mais importante é o trabalho com diferentes faixas de rendimento familiar bruto. (Veja o infográfico no final da matéria) 

Latussa Laranja Monteiro

diretora de Estudos e Pesquisas do Instituto Jones dos Santos Neves

"O programa tinha como proposta permitir que as pessoas de uma renda que antes, talvez, não pudessem alcançar a compra de um imóvel consigam um financiamento"

Não existe uma valor fixo a ser subsidiado, ele vai depender do perfil da pessoa que vai contratar o financiamento. São levadas em conta as características de cada beneficiário, sendo a principal a renda familiar, preço do imóvel escolhido, localização, entre outros. De forma resumida, quanto menor for a renda familiar, maior será o valor do subsídio aprovado.

DE ONDE VEM O DINHEIRO PARA O MINHA CASA MINHA VIDA

Todo o financiamento do MCMV é feito por meio do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), que é uma fonte limitada de recursos. No momento, com os saques liberados em mais situações, além do adiamento dos pagamentos das empresas devido à crise, há um impacto alto no caixa do fundo, o que afeta o programa de habitação. 

Já as linhas de mercado que compõem o Sistema Financeiro de Habitação utilizam, principalmente, os recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Essa é uma taxa de mercado que está atrelada à Selic e é financiada, basicamente, por meio do saldo das contas de Caderneta de Poupança e do FGTS. Essas linhas vêm acompanhando, não na mesma proporção, as quedas da Selic e reduzindo as taxas praticadas pelo mercado. 

O diretor da Comissão Minha Casa Minha Vida do Sinduscon-ES, Joacyr Meriguetti, comenta que mexer na taxa de juros do MCMV é muito complicado, porque significa mexer também no FGTS. Ele lembra que o dinheiro do fundo é do trabalhador e não do banco ou do governo. Meriguetti aponta ainda que o recurso está mais escasso, devidos às sucessivas liberações de saques, e o programa acaba perdendo capital para investimento.

Segundo ele, uma solução de barateamento das taxas praticadas pelo MCMV será encontrar um "novo" financiador e rever o programa.  "Uma saída poderia ser as faixas mais altas do MCMV serem operadas com SBPE, que está com juros menores do que os do programa. Já para quem tem renda de até R$ 3 mil, reduzir ainda mais a taxa de financiamento de imóveis", diz.

O NOVO PROGRAMA DE HABITAÇÃO DO GOVERNO FEDERAL

governo federal pretende lançar, ainda em julho, o seu novo programa habitacional que deve substituir o Minha Casa Minha Vida. Chamado "Casa Verde Amarela", ele financiará – com taxas de juros menores e incentivos para legalização fundiária – cerca de 12 milhões de imóveis de baixa renda do Brasil. Esse programa também prevê auxílio a pequenas reformas habitacionais em unidades definidas pelas prefeituras.

De acordo com o ministro do Desenvolvimento Regional, Rogério Marinho, existe um processo de negociação com o Ministério da Economia e a Caixa para a redução dos juros do FGTS. "Tendo em vista que ele é remunerado pelo Sistema Financeiro Habitacional, há um percentual do recurso que ele aporta que tem que ser pago anualmente, em torno de 5% ao ano. Com isso, a ideia é diminuir esse aporte, o que deve permitir o aceso de pelo menos 1 milhão de novas famílias a empréstimos habitacionais", explica.

A Gazeta integra o

Saiba mais
imóveis

Se você notou alguma informação incorreta em nosso conteúdo, clique no botão e nos avise, para que possamos corrigi-la o mais rápido possível

Para melhorar a sua navegação, A Gazeta utiliza cookies e tecnologias semelhantes como explicado em nossa Politica de Privacidade. Ao continuar navegando, você concorda com tais condições.

Bem-vindo

A Gazeta deseja enviar alertas sobre as principais notícias do Espírito Santo.