A reforma tributária, que entrou em vigor em janeiro deste ano, trouxe mudanças significativas para quem investe no setor imobiliário. Em recente entrevista que realizei com a advogada Natália Zucchi, discutimos como essas alterações impactam diferentes estruturas de investimento, desde a pessoa física até fundos imobiliários.

Segundo Natália, uma das principais mudanças é que algumas operações imobiliárias antes consideradas puramente patrimoniais agora passam a ser vistas como transações comerciais. "Aquilo que antes era tributado só pelo ganho de capital no imposto de renda, agora passa a ser tributado como transação comercial comum, incidindo IBS e CBS", explicou.

A reforma estabelece critérios objetivos para definir quando uma pessoa física será considerada contribuinte dos novos impostos. A regra é clara: quem vender mais de três imóveis passa a pagar IBS e CBS. Além disso, quem vender mais de um imóvel construído por ele mesmo nos 5 anos anteriores também está sujeito à nova tributação.

Durante 2026, estamos em um período de transição, com uma "alíquota teste" de 1% sendo aplicada e descontada de outros impostos. O impacto atual é principalmente organizacional. A partir de 2027, as mudanças se intensificam. Para pessoas físicas que se enquadram nas novas regras, a tributação combinará o imposto de renda sobre ganho de capital (de 15% a 22,5%) com os novos tributos. Considerando a alíquota estimada de 28% para IBS/CBS, com redutor de 50% para compra e venda de imóveis, a alíquota adicional seria de 14%.

Para pessoas jurídicas, a mudança elimina PIS e Cofins, além de ICMS e ISS, mantendo IRPJ e CSLL, mas adicionando os novos tributos. A grande vantagem, conforme destacou Natália, fica com os fundos de investimento imobiliário, que não pagam IBS/CBS e distribuem ganhos como dividendos isentos.

Esses fundos podem ser estruturados especificamente para incorporações, não apenas para os tradicionais fundos de tijolo negociados na bolsa.

Para operações eventuais, incorporar na pessoa física ainda pode ser mais adequado. Para atividade rotineira com volumes maiores, holdings patrimoniais ou fundos imobiliários oferecem vantagens fiscais significativas, embora exijam maior sofisticação.

As mudanças representam um marco na tributação imobiliária brasileira, igualando o tratamento fiscal entre pessoas físicas que atuam profissionalmente no setor e empresas especializadas. Para investidores do mercado imobiliário, é fundamental revisar suas estratégias e estruturas para aproveitar as oportunidades da nova legislação.

Para assistir à entrevista na íntegra, basta clicar aqui.