Se a convenção não fixar o local, deve o condomínio levar para apreciação dos condôminos a padronização desta área técnicaCrédito: Freepik
*Gedaias Freire da Costa
O saudoso jurista J. Nascimento Franco, em seu livro “Condomínio”, ensina que “em síntese, na fachada, podem ser instalados todos os equipamentos que a técnica moderna criou para propiciar maior conforto aos habitantes do edifício”.
Ainda, de forma coerente, ponderou que “o que se proíbe é a alteração nociva capaz de deteriorar o perfil originário da fachada e não propriamente inovações modernizadoras ou úteis aos moradores. A solução é casuística e, assim, depende de cada situação concreta”.
Evidentemente que o condômino, de forma unilateral, não pode realizar qualquer alteração na forma e na cor da fachada, das partes e esquadrias externas, sob pena de violar o artigo 1.336, III, do Código Civil Brasileiro. Logo, apenas os condôminos reunidos em assembleia devidamente convocada pelo síndico podem autorizar obras em partes comuns.
A instalação de sistemas residenciais de ar-condicionado – split e compacto – é regulada pela NBR 16655, editada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).
Não resta dúvidas que, se a convenção do condomínio proibir a instalação de área técnica ou colocação da máquina condensadora em local diverso do previsto na norma interna, é preciso alterar este regulamento interno, que exige quórum de 2/3 dos condôminos.
Se a convenção não fixar o local, deve o condomínio levar para apreciação dos condôminos a padronização desta área técnica. Neste caso, entendemos tratar-se de obra útil, que amplia e melhora o uso das unidades privativas. Por tal razão, o quórum deliberativo é de 50% + 1 dos condôminos. Por consequência, afasta-se que este tipo de obra seja voluptuária (mero embelezamento), portanto, não há que se falar em quórum qualificado de 2/3 dos condôminos.
Indiscutível que a instalação de aparelhos de ar tipo split representa economia de energia, comodidade no uso da unidade, bem estar pessoal e da família, valorização do imóvel.
Razões que justificam a instalação organizada e padronizada das áreas técnicas, não cabendo ao condomínio proibir por proibir. Síndico antenado com as necessidades da comunidade condominial é assertivo e, de forma proativa, procura os meios adequados para viabilizar estas demandas.
O poder judiciário é sempre demandado por inúmeras questões diárias, muitas decorrentes em função da ausência do diálogo e busca soluções para o bem comum ou pela intransigência de alguns.
A Justiça também atua nas ações individualizadas de um morador contrariando ou sem apoio dos demais e tem dado respostas concretas às inúmeras situações corriqueiras no dia a dia dos condomínios. Dentre estas, decidindo se, a instalação de aparelhos de ar-condicionado constitui ou não alteração de fachada.
Vejamos algumas decisões:
Apelação cível. Condomínio.
Ação cominatória. Ar-condicionado. Ausência de modificação significativa da área externa. Aplicação dos princípios da proporcionalidade e razoabilidade.
A instalação do aparelho de ar-condicionado pelo réu não alterou substancialmente a fachada do prédio e não causou prejuízo aos demais condôminos, sobretudo considerando que diversas outras unidades condominiais já haviam instalado condensadores de ar na fachada frontal do imóvel. Assim, para a solução do conflito, mister observar os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, relativizando-se o disposto nos artigos 3º e 10 da Lei nº 4.591/64. Apelo provido. Por maioria. (TJRS; AC 0421737-62.2015.8.21.7000; Porto Alegre; Décima Sétima Câmara Cível; Rel. Des. Gelson Rolim Stocker; Julg. 25/02/2016; DJERS 03/03/2016)
Apelação cível. Condomínio em edifício.
Ação com preceito cominatório. Pretensão de desfazimento da obra de instalação de ar-condicionado na área externa do edifício. Alegação de alteração da fachada. Sentença de Improcedência. Instalação que não compromete a harmonia arquitetônica da construção. Inexistência de alteração da fachada externa. Alteração mínima, apenas visível em atenta observação. Ausência de ofensa à convenção condominial ou à Lei nº 4.591/1964. Laudo Pericial que atesta instalação em local indevido, contudo elaborada de forma eficiente e sem riscos. Ausência de prejuízo ao Condomínio Autor. Sentença Mantida. Ratificação nos termos do artigo 252, do Regimento Interno desta Egrégia Corte de Justiça. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP; APL 0706835-68.2012.8.26.0704; Ac. 11070544; São Paulo; Trigésima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Penna Machado; Julg. 13/12/2017; DJESP 26/01/2018; Pág. 4118)
Assim, fica a dica aos síndicos: levar o assunto para deliberação da assembleia é o caminho mais inteligente para resolver pendências ou atender às necessidades dos moradores, visando à harmonia na convivência entre os moradores e o condomínio, que possui regras para regulamentar esta relações, de cumprimento obrigatório por todos.
*Gedaias Freire da Costa é presidente do Sipces.
Gedaias Freire da Costa: “O poder judiciário é sempre demandado por inúmeras questões diárias, muitas decorrentes em função da ausência do diálogo”Crédito: Sipces/Divulgação
Analises semanais do setor de imoveis com especialistas da Associacao das Empresas do Mercado Imobiliario (Ademi-ES), Conselho Regional de Corretores de Imoveis (Creci-ES) e Sindicato Patronal de Condominios (Sipces).
