Muitas famílias e investidores no Espírito Santo têm adiado a compra do imóvel à espera de uma queda acentuada na taxa Selic. No entanto, os números mostram que este caminho pode ser um erro financeiro estratégico.
Enquanto o comprador espera o "juro perfeito", o preço do metro quadrado não para de subir, especialmente na Grande Vitória. O custo de esperar pode, em pouco tempo, superar em muito a economia pretendida com uma taxa de juros ligeiramente menor no futuro.
A valorização não espera pelo cronômetro
Em Vitória, a escassez de terrenos já impõe limites ao crescimento imobiliário em diversas regiões, num cenário que amplia a expansão para toda a região metropolitana. Municípios como Vila Velha, Serra e Cariacica recebem novos empreendimentos e loteamentos, impulsionando a valorização local.
Esse movimento também alcança áreas periféricas, que começam a registrar crescimento mais acelerado nos preços dos imóveis. Vemos um momento em que a valorização não está restrita apenas aos imóveis de luxo ou alto padrão; ela é transversal e atinge todos os segmentos.
O movimento de alta, alcança com força os imóveis populares e, principalmente, o segmento de médio padrão, onde a demanda por moradia de qualidade em bairros bem estruturados de Vila Velha e Serra, por exemplo, alavanca os preços.
Quem comprou imóveis nos últimos 24 meses, mesmo enfrentando a Selic em patamares elevados, já garantiu um ganho de capital que supera o custo do financiamento. O imóvel de classe média que custa R$ 600 mil hoje dificilmente estará nesse patamar quando a taxa de juros atingir o seu piso projetado. Na prática, a valorização imobiliária em regiões com oferta limitada é um "trem que não volta para a estação".
O poder estratégico da portabilidade de crédito
O argumento central para o comprador atual é a portabilidade. Se a família possui saúde financeira para assumir as parcelas agora, o momento de compra é hoje. Ao garantir o imóvel pelo preço de 2026, o comprador trava o valor do ativo e protege seu patrimônio contra a inflação imobiliária.
Conforme o Relatório Focus do Banco Central (Bacen) projeta uma redução gradual da Selic para o patamar de 9,75% até 2029, abre-se uma janela de oportunidade futura: a migração do contrato para condições mais favoráveis, sem perder o preço de aquisição original.
A burocracia compensa o esforço?
Para avaliar se a portabilidade vale a pena, é preciso desmistificar o processo. Diferente de uma compra nova, na portabilidade não há cobrança de ITBI, pois não existe transferência de propriedade, apenas da dívida entre bancos. Os custos cartorários limitam-se à averbação da troca de credor na matrícula, um valor significativamente menor e mais simples do que o registro de um contrato de financiamento tradicional.
A nova instituição financeira geralmente solicita uma taxa de avaliação do imóvel para validar a garantia bancária. No momento de escolher o novo banco, o investidor deve olhar além da taxa nominal e focar no custo efetivo total (CET). É fundamental comparar os seguros obrigatórios (MIP e DFI) e as taxas de administração mensal, garantindo que a economia na parcela seja real e não diluída em custos acessórios ocultos.
Conclusão: trave o preço e flutue o juro
A lógica é clara: você garante o preço do ativo hoje e, amanhã, troca o custo do seu dinheiro. Quando os juros de mercado recuarem - previstos para sair do patamar de 13% para cerca de 10% nos próximos anos, segundo dados do BACEN - o proprietário porta seu financiamento.
O resultado é o melhor dos dois mundos: um imóvel que já valorizou expressivamente e uma dívida com custo reduzido. Esperar pela queda da taxa é ignorar que, no mercado imobiliário capixaba, o tempo é um insumo caro e a oportunidade de hoje raramente se repete amanhã.
*Christiano de Souza Pereira é conselheiro da Ademi-ES, membro da CBIC/CII e superintendente comercial da CrediPronto
