A Enseada do Suá é o bairro que lidera o ranking de preços de imóveis residenciais (somente apartamentos) do Espírito Santo, segundo a pesquisa FipeZap, no valor médio de R$ 17.731/m², de acordo com divulgação neste mês de março. Para quem atua no mercado imobiliário, no entanto, essa informação soa errada, afinal, Praia do Canto, Barro Vermelho e Mata da Praia são os bairros mais valorizados na percepção geral e, consequentemente, nos preços de lançamentos.

Desconsiderando-se a hipótese de um erro da pesquisa, existe uma explicação plausível: o levantamento é feito com base em imóveis anunciados e prontos, desconsiderando-se lançamentos. E, como todo morador de Vitória sabe, a Enseada é o bairro cuja verticalização é mais recente, predominantemente das últimas duas décadas, o que influencia na média (imóveis mais novos) e pode gerar uma comparação equivocada.

A Enseada tem potencial de ir ainda mais longe no desejo do capixaba? Sem dúvidas. Sua posição central, contornada por belas praias e praças, cenários contemplativos deslumbrantes, além de bela arquitetura construída e skyline, são fortes motivos para o desejo de moradia.

Entretanto, a Enseada enfrenta dois problemas crônicos comparativamente a outros bairros: o pó preto (o pior índice da cidade fica no bairro) e o trânsito angustiante nos horários de pico, ocasionado principalmente pelos acessos da Terceira Ponte, que liga a capital a Vila Velha.

Atendo-se ao segundo componente detrator, vale pontuar que no ano passado houve alguns avanços em mudanças viárias promovidas pela prefeitura. Entretanto, aquém do ideal projetado, que seria capaz de reduzir drasticamente os congestionamentos na principal via arterial do bairro (Américo Buaiz – Navegantes), se o trânsito fosse desviado para a avenida João Batista Parra.

Mas outra característica urbanística, até então pouco debatida, também é causadora desta sensação claustrofóbica para quem cruza a Enseada pela avenida principal (Américo Buaiz – Navegantes), ou vive nos trajetos do bairro: as mais de 10 ruas sem saída perpendiculares à avenida principal. Essa morfologia urbana, de ruas com cul-de-sacs (balão de retorno), foi projetada no final da década de 1960, no auge do urbanismo modernista setorizador. De lá para cá (6 décadas depois), as mudanças foram significativas na realidade de utilização do bairro.

A Enseada hoje tem densidade de metrópole, mas o desenho do chão ainda é de um loteamento suburbano dos anos 60. É como tentar rodar um software moderno (o fluxo de carros de 2026) em um hardware antigo (o traçado de 1968). Essas ruas "cegas" transformam o bairro em um labirinto de muros, impedindo a permeabilidade que um centro de negócios precisa ter.

Ou seja, ruas sem saída com cul-de-sacs são características de urbanismo bucólico que não fazem mais sentido nessa região da cidade. Pode fazer sentido em bairros periféricos e de edificações unifamiliares, como as ilhas e Fradinhos, mas não no epicentro de negócios do Espírito Santo. Aliás, grande parte dessas ruas sequer possui residências nos dias atuais. Bucolismo para edifícios corporativos?

A abertura dessas vias, ou algumas delas, aumentaria a possibilidade de rotas alternativas, cuja ausência hoje sobrecarrega a rua Dra. Odete Braga Furtado e a rua Florentino Faller. Em uma afronta ao urbanismo sustentável, conforme preconizado pelo US Green Building Council, que criou o selo LEED de sustentabilidade, ruas sem saída aumentam as rotas de trânsito e com isso aumentam a emissão de poluentes, por matemática simples. A Enseada do Suá tem saída, basta o poder público analisar e agir.