O promotor Bruno Araújo Guimarães, da 16ª Promotoria de Justiça Cível de Vitória, fez, no último sábado (3), uma extensa manifestação sobre a crise da Apex Partners. A plataforma de investimentos já deu entrada em um pedido de recuperação judicial que ainda não foi julgado pela Vara de Recuperação Judicial e Falências de Vitória. O membro do Ministério Público do Espírito Santo faz uma análise geral do caso e dedica grande atenção às questões imobiliárias. A Apex criou vários veículos de investimento para colocar dinheiro de seus clientes em diversos empreendimentos imobiliários. Entre os aportes realizados está o Apex Log Pitanga, galpão logístico que leva o nome da plataforma de investimentos, mas foi construído com dinheiro de investidores. A Apex é o chamado sócio ostensivo, foi responsável pela captação dos recursos e pela gestão da operação. Inaugurado em 2024, o complexo fica na Serra, tem 36 mil metros quadrados de área bruta locável e recebeu um investimento de algo perto de R$ 120 milhões.

O nó maior está aqui: o galpão foi dado como garantia em um empréstimo de R$ 57,3 milhões feito pela Apex junto ao Banco Daycoval. Importante lembrar que várias sociedades como a formada para a construção do Apex Log estão no polo ativo de uma eventual recuperação judicial da Apex. Vários investidores já estão questionando judicialmente a situação. Eles afirmam que o galpão está pronto, alugado e foi financiado pelos membros da Sociedade em Conta de Participação (SCP), que são os investidores reunidos pela Apex. O repasse dos aluguéis para eles foi interrompido em agosto. Os investidores questionam a aplicação dos aportes, as garantias concedidas e a utilização do imóvel e dos aluguéis em obrigações de outras sociedades (o grupo Apex, no caso). O medo maior é que o Daycoval, credor da Apex, execute a garantia fiduciária que lhe é de direito e eles nunca mais vejam a cor do dinheiro que foi investido na construção do Apex Log.

"A eventual exclusão das sociedades do polo ativo não deve ocorrer sem que se defina, no mesmo ato, a manutenção da proteção do galpão até que o juízo competente, em cooperação com a 6ª Vara Cível de Vitória, aprecie a controvérsia sobre a garantia. O que não se pode admitir é um intervalo processual em que o imóvel fique desprotegido entre a saída de um processo e a apreciação da matéria em outro. A medida não cancela nem reduz a garantia, não altera seu registro, não declara a inexigibilidade do crédito e não impede a incidência dos encargos contratuais. O credor conserva integralmente sua posição. Se a garantia for reconhecida como válida e eficaz, poderá excuti-la (executar) depois, sobre um imóvel que terá sido preservado, locado e conservado, o que protege inclusive o valor de sua própria garantia. Um galpão em funcionamento vale mais do que um galpão desocupado", aponta o promotor.

Na visão de Guimarães, a melhor alternativa é uma saída negociada. "Uma solução negociada é perfeitamente concebível e, provavelmente, mais vantajosa para todos. Pode envolver a assunção ou o refinanciamento da dívida do projeto pelos próprios participantes, a delimitação da garantia à dívida efetivamente vinculada ao empreendimento, a destinação ordenada dos aluguéis ou mesmo a venda organizada do imóvel por valor de mercado, com distribuição do resultado conforme os direitos apurados. Nenhuma dessas alternativas, porém, será possível se o galpão for levado a leilão antes que as partes se sentem à mesa".

A inclusão ou não de empresas constituídas com SCP em uma recuperação judicial como a da Apex permeiam todo o debate. No caso específico do Apex Log, a questão piora por ele ter sido dado como garantia para empréstimos bancários. "O Ministério Público do Estado do Espírito Santo entende necessário que o Banco Daycoval S.A. se abstenha de excutir a garantia, de alienar e de transferir o imóvel até que a questão seja solucionada, por composição com a SPE (Sociedade de Propósito Específico, criada apenas para a execução de um único empreendimento imobiliário), com as requerentes e com os demais investidores ou por decisão que defina a validade e o alcance da garantia. O que se entende como razoável é que o imóvel, fonte dessa renda, não seja retirado da SPE enquanto se discute a garantia que recai sobre ele. A validade da própria cessão, também questionada pelos investidores, será examinada com os instrumentos e o contraditório, exigindo-se desde logo a informação dos valores recebidos e de sua imputação ao saldo devedor".

Como se vê, o debate jurídico vai longe...