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A Selic, definida pelo Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom), é a taxa básica para o cálculo de juros da economia brasileira. Quando ela cai, todas modalidades de crédito acompanham, e quando ela sobe, acontece o mesmo com as taxas de financiamento. Portanto, com a escalada dos juros – atualmente, a Selic se encontra em 13,75%, sendo que chegou ao menor patamar histórico de 2% ao ano, em 2020 –, os financiamentos imobiliários também tendem a ficar mais caros.
No entanto, especialistas explicam que esse repasse, geralmente, não ocorre totalmente ou de forma imediata por parte dos bancos. Tanto que ainda é possível encontrar crédito imobiliário com juros menores que 8% ao ano. Como é o caso do Banestes, que atualmente tem uma das menores taxas do mercado: uma fixa de 7,99% ao ano, mais a taxa referencial (TR).
“Enquanto o mercado decresceu 27% em produção, o Banestes segue batendo recordes de número de contratos, volume e renda de carteira imobiliária. Nosso posicionamento é o de manter as melhores condições para financiamento de imóveis no Espírito Santo”, acrescenta o banco, em nota.
Segundo Ricardo Gava, executivo da Gava Crédito Imobiliário, os bancos possuem recursos investidos na poupança que são destinados a empréstimos, como financiamento imobiliário, e, geralmente, vão mantendo os juros a um patamar acima da poupança e abaixo da Selic para captação de novos clientes, até quando suportarem novas contratações com esses recursos.
“Em virtude disso, é comum um ou outro banco se movimentar com sua taxa praticada no financiamento imobiliário logo após alteração da Selic, enquanto outros demoram mais ou nem mudam, dependendo do ajuste. Ainda é vantajoso financiar imóvel nesse momento, o mercado imobiliário segue aquecido em virtude da demanda, e o crédito imobiliário é um propulsor”, avalia.
A expectativa, segundo Gava, é que a Selic possa subir ainda mais, apesar de haver perspectivas, por parte de economistas, de que no ano que vem as coisas comecem a melhorar. “É arriscado responder se vale a pena esperar até o ano que vem para financiar um imóvel, pois a oportunidade de compra que aparece hoje talvez não apareça no próximo ano”, ressalta.
Dependendo do banco, é possível financiar até 90% do valor do novo imóvel. Por outro lado, é preciso estar atento à sua capacidade de investimento, já que um contrato de financiamento imobiliário é de longo prazo, podendo chegar a 30 anos.
O economista Vaner Corrêa orienta que o valor das prestações não pode ultrapassar 30% do orçamento da família, que precisa analisar, antes de fechar contrato, se os 70% restantes vão ser suficientes para cobrir todos os demais gastos, como alimentação, escola, aluguel e transporte.
“Crédito é bom para a economia, pois movimenta todo o mercado, mas é importante pesquisar as opções disponíveis no mercado. Com a Selic alta, as taxas de juros estão mais altas, mas nem tanto, é possível encontrar taxas acessíveis. Portanto, analisar as oportunidades é importante”, aconselha.
Sobre aproveitar a oportunidade de comprar o imóvel dos sonhos agora e posteriormente fazer a portabilidade da dívida para outro banco, quando os juros estiverem melhores, Corrêa avalia que é uma opção interessante, mas é preciso fazer conta.
“Quando se faz a portabilidade para outro banco, entram, no valor do financiamento, outros valores, como a escritura novamente. É preciso calcular para ver se essa portabilidade vale a pena por causa desse valor acumulado, ou se é melhor continuar com o financiamento com as taxas anteriores”, diz.
Pesquise todas as taxas e outros componentes que fazem parte da mensalidade (juros, seguro, anuidade) e opte pelo que for mais vantajoso. Praticamente todos os bancos têm simuladores em seus sites, que permitem inserir a renda, valor de imóvel desejado, entrada, entre outros, e apontam as possibilidades e taxas disponíveis.
A análise de crédito é feita pelo banco, que vai definir se o comprador tem condições de arcar com o valor do financiamento, quanto precisará pagar de entrada, o valor das parcelas e em quanto tempo esse total poderá ser pago. Organize-se financeiramente para isso.
O banco também vai analisar todas as partes do contrato e a documentação do comprador, vendedor e se o imóvel está com tudo em dia, garantindo a idoneidade do negócio.
Esse é o momento em que as partes selam o acordo e quando o valor contratado pelo financiamento é transferido para o vendedor do imóvel.
Último passo, que é feito junto ao cartório e à prefeitura, mediante o pagamento das taxas referentes à liberação de toda a documentação. É preciso se preparar financeiramente também para esta etapa, que pode chegar a impactar cerca de 6% do valor do imóvel.
Financiamento atrelado à TR: uma das linhas mais tradicionais, que tem como correção a Taxa Referencial (TR), que está zerada desde 2017. Esse tipo de financiamento vem atrelado a uma taxa de juros da instituição mais a TR. Confira os bancos que trabalham com essa modalidade:
Financiamento atrelado ao IPCA: aqui, a taxa está atrelada ao principal medidor da inflação, o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
Caixa: é o único banco que trabalha com essa modalidade e permite financiar até 80% do valor do imóvel. As taxas de juros dessa linha de crédito ficam a partir de 3,95% ao ano + IPCA. Nos últimos 12 meses, o IPCA acumulado é de 10,07%.
Financiamento prefixado: esta modalidade de financiamento da Caixa oferta juros fixos e sem correção até o fim dos contratos. As taxas começam em 9,75% ao ano e é possível financiar até 80% do valor do imóvel.
Financiamento corrigido pela Poupança: lançada em 2020, essa modalidade possui uma taxa de juros mais o rendimento da caderneta de poupança, que equivale a 70% da taxa Selic. Veja os bancos que trabalham com esse tipo de financiamento:
Financiamento Casa Verde e Amarela: programa habitacional do governo federal, que possui juros menores. Para fazer parte do programa é preciso preencher alguns requisitos, como renda bruta de R$ 2.400 a R$ 8 mil e o valor máximo do imóvel a ser financiado não deve ultrapassar R$ 264 mil. Disponível apenas na Caixa, os juros ficam em torno de 4,75% ao ano ou 4,25% ao ano para cotistas do FGTS.
*Todos os valores foram consultados em agosto de 2022. Sujeitos a alteração.
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