Enquanto o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), considerado o indicador oficial de inflação do país, ficou em 4,52% em 2020, segundo o IBGE, o IGP-M foi a 23,14%, de acordo com o cálculo da FGV, acumulando a maior alta desde 2002, sob influência do câmbio.
O IGP-M é uma das versões do Índice Geral de Preços (IGP) e é formado pelo IPA-M (Índice de Preços por Atacado - Mercado), IPC-M (Índice de Preços ao Consumidor - Mercado) e INCC-M (Índice Nacional do Custo da Construção - Mercado), com pesos de 60%, 30% e 10%, respectivamente.
Esses indicadores medem componentes diversos, como bens de consumo (eletrodomésticos e veículos, por exemplo), bens de produção (como matérias-primas e materiais de construção), e também preços de legumes e frutas, bebidas e fumo, remédios, embalagens, aluguel, condomínio, transportes, educação, entre outros.
E, justamente por sofrer influência do preço de produtos diversos, inclusive as commodities, que o IGP-M fica mais suscetível às oscilações do dólar, que, no último ano, registrou grande valorização em relação ao real.
Contudo, em meio à crise provocada pelo novo coronavírus, que afetou a renda de muitas famílias e empresários, proprietários têm preferido negociar o preço da locação com os inquilinos a correr o risco de ficar com os imóveis desocupados.
A negociação, inclusive, é o que tem recomendado a Associação de Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES), conforme explicou o diretor da entidade, Charles Bitencourt.
Ele observa que no segmento residencial a demanda por imóveis para aluguel tem sido maior que a oferta, o que acaba elevando o preço do aluguel, mas destaca que há de se avaliar cada caso.
“Alguns imóveis já estavam fora do valor de mercado, porque não sofreram os reajustes necessários ao longo dos anos, e tiveram o repasse integral do aumento. Mas o que a gente tem recomendado sempre é sentar e negociar, a fim de buscar um equilíbrio.”
Esse mesmo equilíbrio, segundo Bitencourt, também é o que busca a imobiliária Betha Espaço, onde atua como diretor comercial. Ele reforça que, por meio da negociação, tem conseguido atender ao proprietário, que investiu no imóvel, e ao locatário, que teve a renda afetada pela crise.
Nos casos em que o imóvel já estava ajustado ao valor de mercado, por exemplo, o reajuste aplicado tem apenas recomposto as perdas da inflação.
O sócio da Cristina Milanez Imóveis, Lorenzo Milanez, explicou que, entre os clientes da imobiliária, poucos tiveram aplicado o reajuste integral. Em muitos casos, não houve nenhum aumento ou apenas uma correção pela metade do índice.
“Quase 90% da nossa carteira de clientes são inquilinos residenciais. Diante das propostas apresentadas, já tivemos casos de isenção do reajuste, reajuste pela metade. Em pouquíssimos casos houve o reajuste integral, e, ainda assim, simplesmente porque o imóvel ficou desvalorizado ao longo dos anos, uma vez que o índice esteve negativo ou valorizou pouco. Mas tudo é negociado.”
Na Atrium Netimóveis, segundo o diretor comercial Augusto César Andreão, proprietários e locatários também têm prezado por acordos na hora do reajuste. Ele explica que, na maioria dos casos, o aumento alcança no máximo 12% – quase metade do IGP-M atual.
“Não é uma dificuldade ajustar, só é algo mais trabalhoso”, brinca. Ele explica que o boleto do aluguel é enviado com o reajuste integral pelo IGP-M, e negociado uma vez que surja a demanda por parte do locatário. A partir desse diálogo é que a cobrança é reemitida com o valor ajustado de acordo com cada negociação.
O diretor destaca que a preocupação maior neste sentido tem sido dos locatários de imóveis comerciais, que tiveram seus rendimentos mais fortemente impactados pela pandemia, que levou à diminuição das atividades.
Na Flávio Dantas Netimóveis, o diretor Flávio Dantas observa que as reduções vêm sendo acordadas com os proprietários desde novembro, quando se antecipava o fechamento do IGP-M em alta muito superior à dos anos anteriores.
“Estamos negociando todos os alugueis e avisando aos proprietários que é um absurdo. Não é momento de fazer um reajuste desse. Na verdade, conseguimos com que alguns imóveis nem sequer tivessem reajuste", comentou.
Nos casos em que houve aumento, ele explica, foi pouco superior a 5% ou 7% – apenas uma pequena fração do índice real –, mas mesmo esses reajustes foram feitos com cautela.
“Foi tudo sob risco de as pessoas desocuparem os imóveis. Não é momento para reajustes, que dirá um reajuste pesado como a variação do IGP-M. É um momento para se ter equilíbrio.”
SHOPPINGS TAMBÉM ADEREM A NEGOCIAÇÕES
Com alugueis tradicionalmente elevados, os shoppings também têm optado por negociar o reajuste com os lojistas em meio à crise. Em nota, a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce) esclareceu que, desde o início da pandemia do novo coronavírus, o setor tem estado aberto ao diálogo, buscando entender a realidade dos lojistas, caso a caso.
“Em ordem de grandeza, as administradoras de shopping centers (no país) já abstiveram de mais de R$ 5 bilhões em adiamento e suspensão de despesas aos lojistas considerando aluguéis, condomínios e fundos de promoção. Os empreendedores e administradores de shoppings seguem comprometidos com seus lojistas, em conversas e apoio constantes para que toda a cadeia se mantenha sustentável.”
A mesma conduta de negociações com lojistas e fornecedores tem sido adotada no Espírito Santo, segundo a associação.
