* Gedaias Freire da Costa é presidente do Sindicato Patronal de Condomínios e Empresas Administradoras de Condomínios (Sipces)
Se o Brasil não é para amadores, condomínios também não são; exige-se gestão capacitada e experiente para fornecer segurança e tranquilidade aos moradores. Isto exige capacitação contínua e contar com assessoria profissional. O Sindicato Patronal de Condomínios e Empresas Administradoras de Condomínios (Sipces) é a fonte de conhecimento e dessa capacitação. Para tanto, basta ser filiado.
Os avanços da tecnologia e da indústria de ponta vêm promovendo substancial alteração em relação aos carros e à mobilidade urbana: antes movidos a gasolina, depois mistos, híbridos e agora elétricos, surgindo um mercado que desponta em nível crescente sob a alegada proteção à natureza, ao deixar de consumir combustíveis fósseis. Mas essa modernidade ainda não trouxe segurança em relação ao combate a incêndios nos veículos elétricos, especialmente nas baterias de lítio — aqui, especificamente, carros elétricos.
Até o início deste ano, as orientações repassadas pelos condomínios aos condôminos que estavam em vias de adquirir ou adquirindo carro elétrico, e queriam instalar um ponto de carregamento, eram: apresentar projeto elétrico com estudo de demanda da edificação, elaborado por engenheiro eletricista, apresentação de anotação de responsabilidade técnica (ART) e alvará, sendo então essa demanda apresentada em assembleia para deliberação dos condôminos.
Surge então um novo conflito: instalação de pontos de carregamento de carros elétricos e segurança dos moradores. Mas ao contrário do que muitos pensam, conflito não é ruim. Afinal, nos faz sair da caixinha e buscar soluções, melhorando o ambiente, o convívio ou o próprio trabalho. Com isso, uma gestão capacitada apresenta aos condôminos as melhores alternativas.
Sem regras, sem dúvidas, muitos foram os desafios. Todavia, em meados de 2025, o Conselho Nacional de Comandantes-Gerais dos Corpos de Bombeiros Militares (CNCGBM | LIGABOM) publicou a Portaria 029/2025, definindo regras de segurança contra incêndio para garagens com carregadores de veículos elétricos no Brasil.
Estabelece parâmetros mínimos para instalação, operação e prevenção, focando em Sistemas de Alimentação de Veículos Elétricos (SAVE), para garantir segurança em condomínios e estacionamentos, com obrigatoriedade prevista a partir de fevereiro de 2026. Com isso, as corporações estaduais dos corpos de bombeiros deveriam aprovar suas normas técnicas sobre o assunto.
Aqui no Estado, após consulta pública, com participação ativa do Sipces, foi aprovada a Norma Técnica 23, que disciplina as exigências e os parâmetros de segurança contra incêndio e pânico aplicáveis às ocupações destinadas a garagens e/ou locais que possuam SAVE.
As edificações novas deverão atender integralmente às exigências e parâmetros estabelecidos na Norma Técnica nº 23/2025, a partir da data de sua publicação, enquanto, para as edificações existentes, o prazo para a adequação integral às medidas de segurança contra incêndio e pânico previstas na referida norma será de até três anos, contados a partir da data de sua publicação.
Mas os desafios permanecem. Afinal, os condomínios que possuírem sistema de alimentação de carros elétricos deverão, no prazo de um ano contado da norma técnica, atender aos requisitos das normas técnicas de elétrica, a saber:
a)
NBR 5410 (Instalações elétricas de baixa tensão);
b) NBR 17019 (Instalações elétricas de baixa tensão – Requisitos para instalações em locais especiais – Alimentação de veículos elétricos);
c) NBR IEC 61851-1 (Sistema de recarga condutiva para veículos elétricos – Parte 1: Requisitos gerais).
Logo, se aprovada a instalação dos pontos de carregamento de carros elétricos — atualmente SAVE — sem atender às referidas normas, teremos que nos adaptar para o atendimento das exigências do item 5.2 da NT 23, que exige, dentre outros pontos, que as estações de recarga sejam dimensionadas com circuito exclusivo para suas instalações e prevejam dispositivo de proteção contra sobrecorrentes, realizado por disjuntor, e proteção contra choques elétricos por dispositivo de proteção à corrente diferencial-residual (DR).
A questão aqui, ao nosso sentir, refere-se ao custo dessa adaptação, que deve ser cobrado dos condôminos que, possuindo carros elétricos, instalaram ponto de carregamento em suas vagas de garagem.
Mas a NT 23, no item 5.4, exige que os condomínios existentes, no prazo de 3 (três) anos, devam ter: sistema de detecção e alarme de incêndio — deve ser instalado um sistema de detecção de incêndio com cobertura exclusiva para a área da garagem.
O sistema de alarme de incêndio, no entanto, deve abranger toda a edificação (ou seja, a garagem e as demais ocupações), de forma a alertar todos os ocupantes em caso de acionamento.
E sistema de chuveiros automáticos (sprinklers): nas áreas de garagens, o sistema deverá ser dimensionado como risco ordinário 2, com chuveiros de resposta rápida, sendo os demais parâmetros definidos conforme a NT 20 – Sistema de proteção por chuveiros automáticos — sob pena de não obtenção do Alvará de Licença do Corpo de Bombeiros (ALCB).
Não há dúvidas: será preciso contratar um engenheiro especialista em elaborar projetos de combate a incêndio em edificações, para estudar a estrutura, verificar se há possibilidade de atendimento da NT 23 e qual o custo dessa intervenção obrigatória, sob pena de colocar em risco a edificação em caso de incêndio e suas consequências, especialmente a não renovação do ALCB.
Não é demais indagar: a quem caberá o custo dessa intervenção de segurança para atender à NT 23 e garantir a renovação do ALCB?
Muitas são as hipóteses. Vai depender da demanda existente: se de apenas um ou alguns condôminos, a responsabilidade pode ser imputada a estes, que deram origem ao aumento das despesas do condomínio. Ou, se abranger parcela considerável dos moradores, esse custo poderá ser rateado entre todos. Em qualquer dessas situações, haverá possibilidade de discórdia e conflitos, cabendo ao síndico o papel de pacificar essas relações.
Precisamos, então, construir pontes entre os condôminos para o atendimento dessas demandas, com prazos já fixados — um e três anos —, não deixando para os minutos finais do segundo tempo. A reação poderá ser tardia, podendo impactar em responsabilidade civil ou criminal do síndico.
Para clarear o assunto e nossas ações, o Sipces vai promover, no dia 28 de abril, às 9 horas, palestra sobre os desafios dos condomínios diante da NT 23, com o engenheiro eletricista Maycon Salles. Vale conferir e marcar presença.
