12 dúvidas sobre IR na compra, na venda ou no aluguel de imóveis

Se você tem um imóvel seja ele antigo ou comprado recentemente, financiado ou alugado para terceiros é preciso declarar todas as informações sobre esse bem para a Receita Federal. Mas nem sempre é tarefa fácil saber como e onde essas informações devem ser lançadas na hora declarar o Imposto de Renda.

Para facilitar o preenchimento, A Gazeta reuniu as dúvidas de leitores sobre o tema. O prazo para envio do Imposto de Renda vai até o dia 31 de maio, próxima segunda-feira, então ainda dá tempo de se atentar às questões e organizar toda a papelada.

Os consultores do Sindicato das Empresas de Serviços Contábeis e das Empresas de Assessoramento, Perícias, Informações e Pesquisas do Estado do Espírito Santo (Sescon-ES) e do Conselho Regional de Contabilidade do Espírito Santo (CRC-ES) responderam aos leitores e explicam o que pode ser feito em cada caso.

José Eduardo: “Comprei imóvel em 2020 no valor de 173.200,00 sendo R$ 34.640,00 de entrada (R$ 14.640,00 de recursos próprios e R$ 20.000,00 de empréstimo consignado) totalizando os R$ 34.640,00 da entrada. Foi financiado pela caixa o valor de R$ 138.560,00 como devo declarar esses valores? Afinal fiz um empréstimo consignado para dar a entrada e o restante financiado. São dois empréstimos diferentes para compra do imóvel.”

Resposta dada por Maurilio Correia Santana, diretor do Sescon-ES e conselheiro CRC-ES: a) Todo bem adquirido, dentro do ano calendário, deve ser declarado no IRPF do próximo exercício na forma de acerto com o Leão. No caso em tela, o imóvel deve ser declarado no IRPF BENS E DIREITO, campo 11 (onde deve descriminar o bem, como data de aquisição, área do imóvel, endereço completo do registro no cartório e prefeitura, nome e CPF ou CNPJ de quem adquiriu, valor da entrada no imóvel, no caso aqui R$34.640,00, e origem do recuso). b) No caso dos empréstimos, deve ser declarado no IRPF, DIVIDA E ÔNUS REAIS, campo 11 onde deve ser descriminado, banco, CNPJ, valor total do empréstimo e forma de pagamento, valor das parcelas mensais, quantas vezes foi dividido e a finalidade do mês. Se tiverem algumas parcelas pagas em 2020, deve-se informar também o saldo devedor em 31.12.2020. c) Neste mesmo campo, DIVIDA E ÔNUS REAIS, campo 11, deve ser informado o financiamento do imóvel, como valor do empréstimo total, finalidade, valor das parcelas e quantidade de parcelas. Se em 2020 teve parcelas quitadas, deve-se informar também, além do saldo devedor. Obs: As parcelas do parcelamento do imóvel devem ser somadas no valor do bem para compor o saldo em 31.12.2020.

Mauro Roberto: “Estou em dúvida para fazer a minha declaração deste ano, pois em 12/2020 vendi um imóvel residencial urbano para meu filho no valor de R$ 500 mil, sendo que R$ 150 mil para pagamento sem data ainda determinada (em comum acordo) e o restante (350 mil) ele fez um financiamento imobiliário, porém esse crédito só foi liberado na minha conta em janeiro de 2021, após o registro do contrato e emissão da escritura com alienação do bem em favor da instituição financeira, também efetivada no início de janeiro/2021. Como registrar essas transações na minha declaração de imposto de renda e do meu filho?

Resposta dada por Marcos Antonio de Oliveira, diretor do Sescon-ES: Compra e venda de imóveis, mesmo entre familiares, deve ter  um contrato de compra e venda contemplando toda a negociação. Com base no contrato de compra e venda, deve ser apurado o ganho de capital da operação, preenchendo o programa da Receita Federal do Brasil, no link abaixo. Nesse preenchimento exige informações básicas, dentre elas a) valor da venda da imóvel, condições de compra, valor recebido no ano calendário de 2020, o custo do imóvel vendido, etc. Com essas informações, será apurado o resultado. Esse resultado deve ser exportado para a Declaração de Imposto de Renda que está sendo preenchido. No ano seguinte, com o recebimento de parte ou total restante do débito, será apurado novamente o resultado dessa parte da operação e exportado para a declaração do ano calendário referido, e assim o total do contrato. Não é tão simples, mas ́precisa passar por essas etapas. Mais detalhes em Receita Federal.

Luana Degrande: "No ano de 2020, declarei aquisição de um terreno + construção financiado no código 13 (terreno) que foi adquirido em 2019. Porém, no ano de 2020 finalizou a construção (já tem habite-se). Gostaria de saber, como faço para declarar este ano o imóvel que foi construído. Preciso dar baixa no terreno e fazer um novo lançamento no código 12 - Casa? Deixo zerado 2020 o terreno e lanço no código 12 - Casa os dados do terreno e financiamento, e no campo de valor 2020 lanço o valor pago declarado no terreno + as parcelas pagas em 2020?”

Resposta dada por Marcos Antonio de Oliveira, diretor do Sescon-ES: O registro do ítem 13 - Terreno, ficará com situação em 31/12/2019 R$ xxx.xxx,xx e situação em 31/12/2020 R$ 0,00 e o ítem 16 - Construção com Situação em 31/12/2019 R$ xxx.xxx,xx e situação em 31/12/2020 R$ 0,00, sendo que no ano em que ocorrer a conclusão da construção (casa), encerre os itens "13" Terreno e "16" Construção, inicie o ítem "12" Casa, com o valor do bem (resultado da soma do 13-Terreno + 16-Construção), quanto à descrição, o máximo de informações sobre o terreno e obra (certidões habite-se, IPTU, detalhes da construção, composição do imovel...), são sempre úteis e esclarecedoras.

Rafaela Bonadiman: “Minha dúvida é: nas declarações interiores eu declarava um apartamento no valor de R$ 80.000. Ano passado vendi ele por R$ 120.000,00. Como declaro essa diferença?”

Resposta dada por Marcos Antonio de Oliveira, diretor do Sescon-ES: Você deve acessar o sitio e instalar o programa GCAP/2020 (sistema de apuração de Imposto de Renda sobre Ganhos de Capital), preenchendo os seus dados, dados do imóvel e dados da operação de venda, sendo apurado ganho de capital, o IR-GCAP é de 15,00% sobre o ganho e deve ser pago até o ultimo dia útil do mês seguinte à venda e no programa de Declaração de IRPF/2021 tem a funcionalidade de (importação) de dados dos demais sistemas complementares ao de IRPF, devendo clicar em "Importações", "Ganhos de Capital 2020", em relação à aba "Bens e Direitos", constará no bem "11 - Apartamento" Situação em 31/12/2019 R$ 80.000,00 e em Situação 31/12/2020 R$ 0,00 (já que foi vendido).

João Ribeiro: "Fiz uma permuta de imóvel em troca. Em relação ao imóvel que recebi, sei como lançar o campo situação em dezembro/2019(zero) e dezembro de 2020( valor do imóvel dado na permuta). Mas como fica o campo data de aquisição? Não achei esta informação na ajuda da receita. Pode me ajudar?"

Resposta dada por Walterleno Noronha, conselheiro do CRC-ES: Para efeitos tributários, considera-se permuta toda e qualquer operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias, prontas ou a construir, por outra ou outras unidades imobiliárias. A data de aquisição deve ser a data da operação da permuta.

André Castro pergunta: "Sou contador e estou fazendo uma declaração de um Cônsul brasileiro que reside na Europa. Minha pergunta é: Os imóveis que ele tem fora e já foram adquiridos há bastante tempo, mantenho o valor fixo ou flutuo conforme o câmbio?"

Resposta dada por Rodrigo Sangali, conselheiro do CRC-ES: A declaração de imóvel no exterior apresenta menos informações a serem dadas. Basicamente, é solicitado o valor do imóvel (recomenda-se colocar na moeda local em “Discriminação”), a data de aquisição e o endereço completo deste.
Outras informações que podem ser solicitadas são:
1.        Endereço
2.        Data de aquisição
3.        Moeda utilizada
4.        Cotação do dia da aquisição ou do dia 31/12 do ano em que o imóvel foi adquirido

André Luiz Machado Guimarães pergunta: “A minha dúvida é: vendi um apartamento onde recebi parte do pagamento em dezembro de 2020 e parte em janeiro de 2021, finalizando a venda. Como declarar esse valor que recebi em 2020. Relaciono a venda do apartamento, mesmo não sendo finalizado em 2020?”

Resposta dada por Rodrigo Sangali, conselheiro do CRC-ES: Na declaração, o vendedor deverá dar baixa no imóvel vendido na ficha de Bens e Direitos, e no campo ""Discriminação"", informar que o imóvel foi vendido de forma parcelada, detalhando o valor recebido de sinal em 2020 e a quantia a ser recebida em 2021. O valor a ser recebido em 2020 deve ser declarado na ficha de Bens e Direitos sob o código 52 (crédito decorrente de alienações). Na declaração do ano que vem, é preciso dar baixa deste direito na declaração, pois a quantia já terá sido recebida. Finalmente, é preciso informar à Receita se houve ganho de capital. Para isso, você deve importar para a aba Ganho de Capital, no programa da declaração, os dados do programa GCAP 2020, utilizado para apurar o IR devido sobre o ganho de capital com imóveis e emitir o DARF para pagamento.

Elizangela Zanetti: "Cônjuges, casados oficialmente, têm um imóvel que está alugado para terceiros, e foi declarado no IR do esposo, que está empregado. Este ano poderia declarar o imóvel alugado para a esposa, que não está empregada? Pois a renda do aluguel vai gerar uma valor muito alto a pagar, na declaração do esposo."

Resposta dada por Roberto Schulze, conselheiro do CRC-ES: Pode sim. Você tem três formas de declarar recebimento de bens conjuntos do casal: tudo na declaração do marido, tudo na declaração da esposa, ou metade em cada um. Vale avaliar o que for mais interessante para os contribuintes.

Etel Contas: "Adquiri um imóvel em dezembro de 2020, paguei a entrada de 150.000,00 ao proprietário e o contrato de financiamento saiu em 30/12/2020. O contrato de financiamento imobiliário somente foi registrado em cartório, em janeiro de 2021 e a 1ª parcela do financiamento também, só foi paga em janeiro de 2021. O apartamento está alienado ao banco. Como o imóvel ainda não havia sido transferido para o meu nome em 2020, penso que não tenho como declarar, pois no cartório de registro de imóveis, até 31/12/2020 o imóvel permanecia em nome do antigo proprietário. Mas paguei a entrada e no meu informe de rendimentos do banco, consta o financiamento do imóvel. Além disso, sou casada em comunhão parcial de bens, mas o financiamento foi aprovado apenas com a minha renda, está em meu nome e meu esposo consta apenas como cônjuge. Então pergunto: Como declaro o pagamento da entrada de 150.000,00 que ocorreu em dezembro de 2020? Declaro que o imóvel é um dos meus bens? Mesmo sem que a compra tenha sido registrada em cartório em 2020? Se eu tiver que declarar o imóvel, declaro 50% e meu marido 50%? E o financiamento habitacional? Declaro apenas eu ou ele também declara na aba dívidas e ônus reais? O antigo proprietário declarou o ganho de capital e o recebimento do valor de entrada em 2020.”

Resposta dada por Rodrigo Sangali, conselheiro do CRC-ES: Você deve declarar o bem em 2020, porém considerando no campo situação em 31/12/2020: 150.000,00. Declaro que o imóvel é um dos meus bens? Mesmo sem que a compra tenha sido registrada em cartório em 2020? Resposta: Sim. Sim, porém considerando somente o valor pago em 2020.Se eu tiver que declarar o imóvel, declaro 50% e meu marido 50%? E o financiamento habitacional? Declaro apenas eu ou ele também declara na aba dívidas e ônus reais? Resposta: Não, o bem deve ser declarado na declaração de apenas um dos cônjuges. O financiamento não deve ser declarado na ficha de dívidas na declaração de nenhum dos cônjuges, porém os valores pagos do financiamento devem incorporar o valor do bem na ficha de bens e direitos. O antigo proprietário declarou o ganho de capital e o recebimento do valor de entrada em 2020.

Marcio Monteiro: "Comprei um imóvel por R$ 650 mil: R$ 350 mil foram financiados. Cinco meses depois vendi por R$ 850 mil. Quitei o financiamento de 350 mil e sobrou pra mim 500 mil já fui beneficiado há um ano em não pagar ganho de capital quando comprei esse imóvel. Nesse caso, eu terei de pagar imposto uma vez que vou comprar outro imóvel com os 500 mil? Acredito que não teve ganho de capital, é isso mesmo?"

Resposta dada por Rodrigo Sangali, conselheiro do CRC-ES: É preciso baixar o programa Ganho de Capital no site da Receita Federal e preenche-lo, se investir o valor na compra de um novo imóvel dentro de 180 dias terá isenção, desde que seja seu único imóvel. Baixe o aplicativo aqui.

Ana Paula: "Como declarar um imóvel comprado há anos, mas escriturado em 2017 que ainda não está na minha declaração, meu automóvel também não está na declaração, posso ter problemas por não ter declarado antes? Minha declaração estava sendo preenchida de forma incorreta, e somente neste ano eu me dei conta, pq eu mesma fui fazer, tenho duas rendas, uma do meu trabalho e outra do INSS. Essa segunda estava sendo declarada em rendimentos isentos e não tributáveis. Então deixei de pagar imposto devido por alguns anos. Quero consertar isso, mas tenho receio de ser cobrada nos anos anteriores e multas e tudo mais. Corro esse risco? A Receita Federal vai cruzar minha declaração deste ano com as anteriores?"

Resposta dada por Rodrigo Sangali, conselheiro do CRC-ES: Você deve declarar com os dados da época da aquisição dos bens, se o seus ganhos não forem suficientes para cobrir a operação, você poderá cair na malha e ter que comprovar na Receita Federal. Se a Receita entender, poderá solicitar que retifique as declarações anteriores. Quando a segunda pergunta: Sim, a Receita Federal tem cinco anos para fazer as análises e cobrar os valores não declarados. É  prudente corrigir as declarações de anos anteriores antes de ser notificada, pois, a multa é menor quando é espontânea a correção. 

José Valter Junior: "Em 2020, na venda de um segundo imóvel não obtive lucro (tive prejuízo) , perdi o prazo para fazer a apuração de ganhos de capital (no programa da Receita) como proceder agora no momento da declaração?”

Resposta dada por Mônica Porto, conselheira do CRC-ES: É preciso fazer agora a apuração de ganhos de capital no programa do ano passado, e informar dentro da declaração de Imposto de Renda deste ano. O prazo só vale caso o contribuinte tivesse que pagar o DARF, que não foi o caso já que teve prejuízo.