No início de maio, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu uma decisão que promete reacender o debate entre condôminos: imóveis em condomínios residenciais só poderão ser utilizados para hospedagens de curta duração, como o AirBnb, quando houver autorização expressa da convenção condominial aprovada por, no mínimo, dois terços dos condôminos.
Na prática, a decisão muda a lógica que vinha sendo aplicada em muitos condomínios. Antes, grande parte dos edifícios precisava alterar a convenção para proibir aluguel de curta temporada. Agora, o entendimento passa a ser o inverso: se o condomínio for exclusivamente residencial, a locação por aplicativo só poderá ocorrer caso exista autorização expressa.
“Hoje, já temos condomínios sendo entregues com a possibilidade da locação por curta temporada já firmada no momento da compra. Essa decisão irá afetar, principalmente, aqueles imóveis mais antigos, que, se quiserem permitir, devem alterar a convenção. Acredito que essa decisão seja, inclusive, mais benéfica aos condôminos”, explica Gedaias Freire, presidente do Sindicato Patronal de Condomínios do Espírito Santo (Sipces).
Segundo o especialista em Direito Imobiliário e vice-presidente da OAB-ES, Carlos Augusto da Motta Leal, o entendimento mais recente do Judiciário aproxima esse tipo de locação por curta temporada da atividade comercial, ou seja, que foge da natureza residencial dos condomínios.
Para ele, a decisão não significa a proibição automática de aluguel de curta temporada, mas fortalece o peso das convenções condominiais na definição das regras internas dos edifícios.
“Nos termos das mais recentes decisões judiciais, independentemente do anúncio e gestão por meio de plataformas ou não, a locação com alta rotatividade e por curta e curtíssima temporada, tem feições de hotelaria. Estando previsto na convenção do condomínio que a natureza deste e de suas unidades é residencial, nos termos dos recentes precedentes jurisprudenciais, já há proibição”, pontua.
Preocupação dos moradores
Para Gedaias, a principal preocupação dos condomínios e que motiva a decisão está ligada, principalmente, à segurança e ao controle de circulação de pessoas.
“Na maioria das locações via aplicativo, nós estamos tendo muito problema com a segurança da edificação. É um 'entra e sai' de pessoas, sem ciência do condomínio, muitas vezes com acesso a senhas. Hoje, muitos condomínios não têm mais portaria. Então, tudo é por conta da segurança da vida e do patrimônio das pessoas”, afirma.
Contraponto
A gestora de locação por temporada Camila Monteiro, que aluga imóveis em Vila Velha, afirma que a modalidade se consolidou como parte da nova dinâmica do turismo e do mercado imobiliário. Ela, inclusive, decidiu investir nesse modelo pela flexibilidade e pela possibilidade de equilibrar custos de manutenção do imóvel.
“Os condomínios onde trabalho com locação por temporada já têm regras específicas a respeito dessa modalidade. Sempre procurei trabalhar de forma muito responsável, com cadastro prévio dos hóspedes, regras claras de convivência e controle de acesso. Existem preocupações de alguns moradores em relação à segurança, circulação de pessoas e uso das áreas comuns, temas que considero legítimos e que precisam ser tratados com equilíbrio”, analisa.
Sobre a decisão do STJ, ela avalia que o debate precisa evoluir para um modelo de convivência equilibrada, já que a locação por temporada faz parte da nova dinâmica do turismo e do mercado imobiliário.
“No meu entendimento, o melhor caminho não é a proibição absoluta nem a liberação irrestrita. O ideal seria que os condomínios estabelecessem regras objetivas: cadastro obrigatório de hóspedes, limite de ocupação, responsabilização do proprietário, controle de acesso e punição para abusos. Isso preserva o sossego e a segurança dos moradores sem eliminar o direito do proprietário de utilizar economicamente seu imóvel de forma legal e responsável”, defende.
Sobre o futuro
Enquanto isso, especialistas avaliam que a decisão do STJ tende a provocar novos debates judiciais nos próximos anos, especialmente em ações envolvendo direito de propriedade e liberdade de uso do imóvel.
“Há sempre a possibilidade de ingressar em juízo para sustentar e defender os seus direitos. O recomendável é uma análise prévia para avaliar as possibilidades e probabilidades de sucesso”, afirma Carlos Augusto.
Para o presidente do Sipces, a tendência é que tribunais estaduais e juízes de primeira instância passem a seguir o entendimento do STJ com maior rigor. Ao mesmo tempo, ele não descarta que a discussão possa chegar futuramente ao Supremo Tribunal Federal (STF), especialmente em ações que alegam violação ao direito de propriedade: “embora seja difícil, mas sempre há uma possibilidade”, conclui.
Origem do debate
O caso analisado pelo STJ que motivou a decisão teve origem em Minas Gerais, onde a proprietária de um apartamento buscava garantir o direito de ofertar o imóvel para estadias curtas sem necessidade de aprovação condominial. O condomínio, por outro lado, argumentava que a prática descaracterizava a finalidade residencial do prédio.
No voto que prevaleceu no julgamento, a ministra Nancy Andrighi afirmou que esse tipo de contrato não se enquadra exatamente como locação residencial tradicional nem como hospedagem hoteleira, podendo ser entendido como um contrato atípico: "se um condomínio tem destinação residencial, os apartamentos devem também ser usados com destinação residencial", afirma.
A relatora também destacou que a alta rotatividade de pessoas nos condomínios passou a gerar impactos na segurança e no sossego dos moradores, especialmente após a expansão das plataformas digitais de hospedagem.
Enquanto isso, em nota, a plataforma AirBnb declarou que “a decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) refere-se a um caso específico e pontual, não é definitiva e não determina a proibição da locação via Airbnb em condomínios. Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel. Neste contexto, o Airbnb tomará as medidas legais cabíveis e seguirá ao lado dos anfitriões”.
