A facilidade do produto Fundo Imobiliário conquistou o investidor brasileiro. Segundo dados da B3, já somos mais de 1,6 milhão de brasileiros investindo nos FIIs (abreviação para Fundos de Investimentos Imobiliários). Temos a nossa disposição mais de 400 fundos listados na Bolsa, com valor de mercado que supera R$ 130 bilhões.
No entanto, se os FIIs oferecem oportunidades diversas, há algumas armadilhas no caminho que precisam ser evitadas. Vamos dissertar um pouco sobre os cuidados que o investidor deve ter ao montar sua carteira:
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01
Fuja dos rankings de valorização ou dividendos
Evite os rankings, seja de maior valorização, seja de maior pagamento de dividendos. Jamais compre um FII porque foi o que mais valorizou ou o que mais pagou dividendos em 12 meses. No primeiro caso, você comprará os ativos mais caros; diferentemente dos fundos de investimentos comuns, aqui não há expertise do gestor fazendo a diferença na rentabilidade. Logo, o que mais subiu é o mais caro. No segundo caso, o dividendo passado pode não ser garantia do dividendo futuro, o que vamos explorar com maiores detalhes no próximo tópico.
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02
Fique de olho na saúde financeira do FII
Verifique a saúde financeira do fundo, se os dividendos distribuídos foram compatíveis com a sua receita. Recentemente, a gestora Squadra alertou para o fato de que muitos fundos estão funcionando de forma similar a uma pirâmide, fazendo ofertas e captando dinheiro novo para pagar altos dividendos, ou seja uma situação insustentável.
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03
Leia os relatórios gerenciais
Sites como fundsexplorer e statusinvest organizam para você toda a documentação emitida pelo fundo e ali você poderá ter informações importantes sobre os ativos que compõem o seu portólio, as receitas, despesas, dívidas e dividendos distribuídos.
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04
Atenção para as dívidas!
Muitas gestoras tomam dívidas para comprar ativos, contando com uma emissão de novas cotas no futuro para pagá-las. No entanto, uma piora do mercado como vivenciamos em 2021 e 2022 pode colocar tudo a perder, com essa dívida saindo do controle e afetando o pagamento de dividendos.
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05
Entenda a diferença entre os tipos de fundos
Entenda que fundos de CRIs (dívida imobiliária) possuem dinâmica muito diferente de fundos de tijolos (imóveis). Os primeiros não passam de fundos de renda fixa, atrelados a um indexador, em geral IPCA ou CDI, que distribuem os juros desses títulos todos os meses, ou seja, não haverá valorização dos ativos nesse caso. No entanto, os dividendos mensais são mais estáveis e maiores. Já os fundos de tijolos pagam dividendos menores, mas contam com o potencial de valorização dos ativos que compõem o fundo, que tendem a acompanhar o desempenho do mercado imobiliário a longo prazo.
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06
Esteja atento ao ciclo da taxa Selic
Todo ativo de renda variável ou mesmo título longo de renda fixa está sujeito à marcação a mercado, ou seja, sua cota reflete aquilo que o mercado entende que ela vale todos os dias; e o mercado não perdoa. Quando a taxa de juros sobe, o valor da cota se desvaloriza e vice-versa. Logo, tivemos um período ruim para os FIIs nos últimos anos, devido à alta da taxa Selic. Com o início de sua queda, agora, esperamos dias melhores pela frente.
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07
Riscos de um investimento de renda variável
Fundos Imobiliários são renda variável, esteja ciente que há riscos que precisam ser entendidos e monitorados no produto. Você pode perder dinheiro mesmo no longo prazo, caso invista em fundos problemáticos. Desconfie sempre de fundos que entreguem retornos anormais.
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08
Diversifique!
Você pode investir num Fundo Imobiliário a partir de R$ 100, às vezes, até de R$ 10, logo, não há por que concentrar seu portfólio em poucos fundos, amplie sua carteira e tenhas fundos diversos, que invistam em classes diferentes de ativos. A diversificação é a melhor defesa para a falta de conhecimento profundo sobre os fundos da sua carteira.
Se você achou os oito tópicos acima complexos ou se não é muito sua praia ficar estudando os produtos que investe, procure uma assessoria financeira de qualidade, que traga relatórios de analistas especializados indicando uma boa carteira inicial e que ajude você a monitorar a evolução dessa carteira. Mas se alguém vier com rankings para te sugerir qualquer FII, fuja! Certamente essa pessoa não é preparada para te auxiliar com seus investimentos.
O pagamento mensal de dividendos, a isenção de imposto de renda, a possibilidade de adquirir cotas com pequenos valores, a liquidez e a diversidade de produtos fazem dos Fundos Imobiliários um excelente veículo para poupança com objetivo de aposentadoria. Mas para que isso, lá na frente, se traduza em uma boa renda mensal, é preciso não cair nas armadilhas existentes.
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