Outro sábado, saí de bike pela Praia do Canto para comprar um pãozinho. Dei um pulo na farmácia e acabei parando para um café de balcão. No caminho, encontrei conhecidos. Quando vi, estava no calçadão, olhando o mar. O carro ficou na garagem.
Quem mora por ali conhece essa rotina. Talvez nem pense muito nela. Mas poder resolver a vida no próprio bairro virou assunto de urbanista no mundo inteiro e ajuda a explicar quanto custa morar em determinados endereços de Vitória.
Chamam isso de cidade de 15 minutos. O conceito, difundido pelo urbanista franco-colombiano Carlos Moreno, propõe que as necessidades do dia a dia estejam a uma curta caminhada ou pedalada de casa. Paris levou a ideia para o centro do debate urbano.
Por aqui, basta sair à rua.
Lembro de Saturnino de Brito, que desenhou o Novo Arrabalde em 1896 e ajudou a dar forma à região onde está a Praia do Canto. Não poderia imaginar os carros que teríamos hoje, muito menos a nossa dependência deles. Para se ter ideia, o primeiro carro a chegar ao Brasil foi em 1893, trazido por Santos Dumont. Ainda assim, deixou um traçado que permite viver boa parte do bairro a pé.
Há um valor nisso que não aparece na planta do apartamento.
Falando em valor, o Índice FipeZap de setembro de 2026 colocou Vitória no topo do preço médio anunciado entre as 56 cidades pesquisadas. A notícia chama atenção, mas faço uma ressalva que o leitor desta coluna já deve conhecer: preço de anúncio é o desejo de quem vende. Para saber quanto o mercado está pagando, precisamos olhar os negócios fechados.
Dessa vez, resolvi examinar a oferta no segmento mais caro da cidade, a categoria chamada de superluxo pela CBIC - Câmara Brasileira da Indústria da Construção e pela Brain Inteligência Estratégica, que sempre está nos eventos da Gazeta sobre imóveis.
Na primeira semana de novembro, pesquisei apartamentos, gardens e coberturas a partir de R$ 7,8 milhões no ZAP, Viva Real, OLX, Re/Max e Netimóveis. As casas ficaram de fora. Na Ilha do Frade, por exemplo, a participação do terreno no preço torna a comparação com um apartamento pouco útil.
Cheguei a 160 anúncios. Fui conferir os imóveis, retirar as repetições e entender o que, de fato, estava à venda. Sobraram 36.
É o resultado desse recorte, nos portais consultados. Não significa que todo o estoque da cidade esteja ali. Mas a diferença entre a quantidade de anúncios e a de imóveis merece atenção.
Um apartamento de 227 metros quadrados na orla de Camburi apareceu 59 vezes só na OLX. Somando os demais portais, foram 62 anúncios do mesmo imóvel. Precisei conferir de novo.
Os preços variavam de R$ 9.371.992 a R$ 9.372.010. Uma diferença de R$ 18 numa venda de mais de R$ 9 milhões. Para o comprador, nenhuma relevância. Na busca, mais uma oferta que parece diferente.
Quem abre o celular pode imaginar que há dezenas de apartamentos à sua escolha naquele perfil. Só depois de algum trabalho descobre que está olhando repetidamente para a mesma unidade.
Essa confusão atrapalha até a percepção de preço. Um imóvel muito anunciado passa a ocupar um espaço enorme na pesquisa, embora continue sendo apenas um imóvel.
Entre os 36 identificados, o valor pedido por metro quadrado vai de pouco mais de R$ 18 mil a pouco mais de R$ 41 mil. A mediana fica próxima de R$ 30 mil. Acima dela, predominam os novos e os que ainda estão em obras, com entregas previstas para 2027 e 2028.
Há comprador para esse produto. Entendo perfeitamente o desejo de receber um apartamento novo e fazer tudo ao próprio gosto. O lançamento também incorpora soluções que não existiam quando os prédios mais antigos foram projetados.
O cuidado é não encerrar a procura antes de conhecer o que já está pronto.
Os edifícios mais antigos de Vitória guardam alguns dos melhores endereços. Foram construídos quando ainda era possível escolher terrenos que hoje dificilmente voltariam ao mercado.
Mas é preciso entrar na garagem. Dependendo do prédio e do carro, a visita já começa com uma manobra complicada, ou talvez o carro nem entre nela. Também há condomínios que precisam se preparar para obras de maior porte, como atualização das fachadas, prumadas, elevadores, sistemas de combate a incêndio, cisternas e por aí vai. Isso deve entrar na conta de quem compra.
No outro extremo está o lançamento, com o preço de ser novo.
Entre os dois, vejo boas oportunidades nos edifícios de 10 a 15 anos. Muitos já foram projetados para uma família que precisava de mais vagas e queria suítes confortáveis. Têm plantas que continuam atendendo bem e, em certos casos, ocupam endereços difíceis de repetir. É uma faixa que eu olharia com atenção se estivesse comprando hoje.
A idade, sozinha, não garante nada. Há prédio bem cuidado e prédio mal cuidado em qualquer época. Antes de recomendar uma compra, quero saber como o condomínio está sendo administrado e o que vem pela frente em manutenção. Sempre falo do macete de ver primeiro o estado de conservação das garagens: elas falam muito. Garagens bem cuidadas mostram gestão de condomínio, e prédio é igual a empresa: não adianta fachada bonita, tem que ter gestão.
Feita essa análise, a diferença de preço para um lançamento pode compensar bastante. Um exemplo da pesquisa está na Rua Aleixo Netto, em frente ao restaurante Aleixo. É uma cobertura duplex no Freedom of the Seas, edifício com cerca de 15 anos, no miolo da Praia do Canto.
São 396 metros quadrados privativos, com cinco suítes e cinco vagas. O apartamento já tem armários e climatização. No terraço, piscina com deck.
O preço anunciado é de R$ 7.890.000, aproximadamente R$ 19,9 mil por metro quadrado.
No levantamento, ficou entre os quatro menores valores por metro quadrado. Na Praia do Canto, foi o menor encontrado dentro desse recorte. Com uma única exceção, as outras opções do bairro pediam de R$ 25 mil a R$ 38 mil. Isso não dispensa uma avaliação individual. Mas é uma diferença grande demais para o comprador ignorar.
E tem o endereço. Quem sai daquele prédio encontra um dos melhores restaurantes da cidade na frente de casa. Pode ir buscar um sorvete sem pensar em estacionamento, ir ao mercado a duas quadras. Para muita coisa, basta fechar o portão e caminhar.
Volto ao passeio de bicicleta do começo da coluna: essa facilidade também faz parte do imóvel, embora não esteja dentro dele.
A liderança de Vitória no FipeZap não significa que os apartamentos mais caros do Brasil estejam aqui. O índice acompanha uma média de preços anunciados. O topo do mercado é outra conversa.
Em São Paulo, uma cobertura de 1.400 metros quadrados no Itaim Bibi foi anunciada por R$ 215 milhões, cerca de R$ 153 mil por metro quadrado. No Jardim Europa, outra, de 1.280 metros quadrados, chegou a R$ 200 milhões.
No Leblon, uma cobertura de 928 metros quadrados na Avenida Delfim Moreira foi anunciada por R$ 70 milhões. Dá aproximadamente R$ 75 mil por metro quadrado.
São ofertas específicas, em mercados diferentes do nosso. Não servem para transportar o preço de lá para cá. Servem, porém, para mostrar por que a manchete sobre a capital mais cara precisa ser lida com cuidado.
Na pesquisa que fiz em Vitória, o teto ficou pouco acima de R$ 41 mil por metro quadrado.
Quando vejo certos projetos daqui e caminho pelo entorno, penso que ainda damos pouca importância à qualidade de vida que temos. Quem vem de uma cidade maior percebe depressa o que representa morar perto dos compromissos e conseguir voltar para casa sem atravessar uma metrópole.
Nós nos acostumamos. Às vezes, só lembramos disso quando viajamos.
Vitória tem limitações de espaço, e encontrar terreno bem localizado para um empreendimento de alto padrão está longe de ser simples. Isso pesa no preço. Ainda assim, não torna qualquer pedida razoável.
O comprador precisa comparar imóveis de verdade. Precisa visitar, saber do corretor como foi feita a precificação daquele imóvel e se ele tem um laudo técnico apontando o valor da pedida, conhecer o condomínio. Anúncio ajuda a começar a pesquisa. Não deveria encerrá-la.
Depois de tantos anos trabalhando com imóveis, continuo gostando de gastar sola de sapato. Há coisas que uma planilha não conta. Uma volta no quarteirão pode mudar a impressão que tivemos olhando as fotografias.
Meu finado amigo José Loureiro Finamore sabia disso muito bem. Zezinho, um dos maiores corretores que esta cidade-presépio conheceu, dizia que, em imóvel, vinha primeiro a localização. Em segundo, a localização. E, em terceiro, a localização.
Essa repetição eu faço questão de manter. Naquela manhã de sábado, voltando para casa de bicicleta, lembrei dele.
