A Câmara dos Deputados aprovou recentemente o Projeto de Lei 462/2011, que permite a consignação em folha para o pagamento de aluguel e encargos de imóveis residenciais. Em termos práticos, a prestação mensal poderá ser deduzida diretamente do salário do inquilino, respeitado o limite de 30% da remuneração disponível.
À primeira vista, a notícia soa excelente: o mecanismo tende a mitigar o risco de inadimplência, destravar contratos paralisados e abrir portas para quem encontra entraves para alugar. Contudo, uma leitura técnica do texto legislativo acende alertas que o setor não pode ignorar.
O aluguel consignado é bem-vindo, mas é de se perceber um equívoco na construção legislativa. Para ilustrar: imagine um trapezista em pleno voo e, logo abaixo, a rede de proteção que o ampara em caso de queda. Na locação tradicional, o locatário é o trapezista; a garantia é a rede. Fiança, caução e seguro-fiança existem para proteger o locador diante de eventual insolvência do locatário.
O PL 462/2011 inseriu o desconto salarial diretamente no artigo 37 da Lei do Inquilinato, um dispositivo que disciplina as garantias locatícias. Acontece que, ao descontar o salário para honrar a prestação em dia, por definição do Código Civil, temos uma forma de pagamento, e não uma garantia contra o inadimplemento futuro. Estamos chamando o próprio trapezista de rede.
Essa distorção abre caminho para três reflexões críticas que precisam ser enfrentadas antes da sanção final:
Historicamente, o artigo 43 da Lei nº 8.245/1991 tipifica como contravenção penal a exigência de mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de locação. Esse freio legal sempre protegeu o inquilino contra exigências abusivas e desproporcionais. Ao classificar a consignação em folha como garantia e abrir brecha para a coexistência de outros instrumentos de salvaguarda, o projeto fragiliza esse equilíbrio socioeconômico.
É fundamental nos perguntarmos: quem ganha ao permitir que o locatário sofra o desconto em folha e, cumulativamente, seja compelido a contratar fiança ou seguro complementar? O risco evidente é que o mercado e as garantidoras passem a cumular a exigência do consignado como encrudescimento da condição de acesso, e continuem impondo agora mais de uma garantia como reforço contra a inadimplência.
Vivemos a era da flexibilização. O desconto em folha já é praticado sem ser uma garantia locatícia e a sua regulamentação é bem-vinda para trazer para desonerar o locatário em contratos de risco mais baixo e ciclos de vigência mais curtos, ajustando o formato às ferramentas de desjudicialização como o Projeto de Lei que regulamenta o Despejo Extrajudicial, em tramitação avançada no Congresso Nacional.
E se o mote é democratizar e desburocratizar, a novidade legislativa não pode provocar o contrário, sob pena de retrocesso – até porque, é o locatário quem mantém a roda do setor locativo girando, e ele estiver sob o risco de ser excessivamente onerado, ela pode travar.
Desburocratizar a locação e conferir maior liquidez ao locador são objetivos legítimos que defendo abertamente. O que não se pode aceitar é desvirtuar pilares consolidados da legislação imobiliária a pretexto de inovação.
Deixe o mercado financeiro desenhar arranjos eficientes de fluxo de caixa e deixe os juristas resguardarem a integridade conceitual da lei. É perfeitamente viável autorizar a retenção em folha como modalidade de adimplemento contratual sem subverter a taxatividade das garantias.
O PL 462/2011 segue em tramitação pelas comissões do Senado. O momento de questionar, qualificar a redação e corrigir incongruências é agora. Depois de promulgado o texto, restará apenas o cumprimento de normas mal calibradas.
Cabe a quem vivencia a operação imobiliária no dia a dia sair da postura passiva de mero espectador e participar ativamente do desenho do mercado em que queremos viver e trabalhar.
