A economia brasileira é marcada por fantasmas e tradições. No mercado imobiliário, uma das mais persistentes é a crença de que o Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) é o "índice oficial" das locações.
A verdade é que boa parte da desinformação em relação ao tema acontece porque não se atribui a importância devida durante a escolha do índice de reajuste do aluguel. Definitivamente não se trata de mera formalidade burocrática – antes, sendo uma decisão estratégica que pode determinar a saúde financeira de um contrato e a longevidade da relação entre locador e locatário.
A Lei de Locações (Lei 8.245/91) é clara: o valor do aluguel é livre. Não existe imposição legal por um indexador específico. Mas qual é a função e a importância do índice de reajuste no contrato de locação?
Para entender por que o IGP-M dominou as últimas décadas, é preciso olhar para o ano de 1991. O país vinha de uma inflação galopante e planos econômicos frustrados. O IGP-M surgiu como um porto seguro para o investidor estrangeiro, com 60% do peso atrelado a commodities, e, por isso, diretamente influenciado pelo câmbio, garantindo que o capital não "virasse pó".
No entanto, o que foi segurança no passado tornou-se instabilidade em alguns momentos. O cenário pós-pandemia, com o descolamento do IGP-M chegando a patamares de 35% devido ao mercado global, provou que esse índice não tem como vocação primordial repor a inflação do dia a dia, mas sim refletir oscilações externas.
Para uma gestão de alta performance, precisamos analisar três pilares fundamentais:
1. A função real do Índice: manutenção do poder de compra
O reajuste serve para recompor o valor da moeda. Se um aluguel de R$ 1.700 reais foi pactuado hoje, em doze meses ele deve permitir ao locador comprar a mesma "cesta de produtos".
É o equilíbrio do ambiente negocial original. Se o locador busca apenas essa reposição, o IPC-A (índice oficial do IBGE) é o mais indicado, especialmente para aqueles locadores que têm um padrão de consumo familiar entre 4 e 40 salários-mínimos.
Já o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) é mais aderente a locadores com renda familiar de até 4 salários.
2. A ascensão do IVAR e a capacidade do locatário
Pela primeira vez, temos um índice vocacionado especificamente para o setor: o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR), que mede a variação real dos aluguéis em grandes capitais. A escolha do melhor índice deve comungar a expectativa do locador com a capacidade financeira do locatário. De nada adianta um reajuste de dois dígitos se ele resultar em inadimplência e desocupação. A imobiliária moderna deve ser o "algodão entre os cristais", antecipando crises antes que o desgaste ocorra.
Entretanto, o IVAR só se aplica aos locais em que há a medição do preço do aluguel pela Fundação Getúlio Vargas.
3. O impacto da reforma tributária e conflitos globais
O cenário atual exige vigilância. A Reforma Tributária mudará a precificação, tornando crucial saber se o locador é contribuinte ou não. Somado a isso, tensões geopolíticas no Oriente Médio impactam o petróleo e as commodities, pressionando novamente o IGP-M.
O administrador preventivo deve informar ao locador: se ele busca um perfil arrojado, o IGP-M é o caminho, mas ele deve estar ciente de que o índice pode, inclusive, ser negativo — e o contrato deve prever que, nesses casos, o valor se mantenha estável para proteger o fluxo de caixa.
Em suma, o mercado imobiliário não admite mais amadorismo. O índice é uma ferramenta de governança. Escolher entre IPCA, IGP-M, IVAR, ou qualquer outro, requer leitura de cenário e, acima de tudo, o cumprimento do dever informativo. A estabilidade de um contrato vale muito mais do que um ganho pontual e insustentável.
