A desapropriação é a mais perfeita representação do poder do Estado, em face do indivíduo. Significa a excepcional possibilidade de um ente estatal (União, estado, município ou autarquia) eliminar a propriedade privada sobre determinado bem, e constituir o domínio público.
Tamanho poder não poderia, jamais, ser exercido sem restrições. Cabe à administração esclarecer publicamente os motivos que justificam ato tão drástico, em documento chamado Declaração de Utilidade Pública – DUP. Além de desenvolver procedimento prévio, com oferecimento de adequadas oportunidades para um acordo.
O tema principal está sempre no valor da indenização. A desapropriação exige uma indenização justa, isto é, uma compensação adequada e proporcional, em favor do dono da coisa expropriada, pela perda de seu direito de propriedade.
Os valores devem ser apurados mediante critérios técnicos, e normalmente exigem laudo pericial produzido por profissional devidamente habilitado e com experiência no tema: engenheiros agrônomos e engenheiros civis.
Quando tratamos de bens imóveis, existem normas que estabelecem critérios de avaliação especiais, a depender de serem os bens urbanos ou rurais, levando em consideração a qualidade das ruas ou vias que levam ao bem e a proximidade a centros urbanos ou a disponibilidade de recursos naturais.
Toda a avaliação deve se pautar numa pesquisa de mercado, na qual o perito investiga a venda de bens similares na mesma região e obtém referências objetivas do preço atual. Cabe-lhe comparar criteriosamente os bens decorrentes dessa amostra com o bem a ser desapropriado.
Não só a terra nua demanda indenização, tudo que se efetivamente ergueu de útil e necessário sobre o bem deve ser indenizado, a título de benfeitorias. Prédios, galpões, plantações, pastos, cultivos que tenham sido construídos sobre o bem, antes da data da declaração de utilidade pública, deverão ser indenizados pelo seu efetivo valor de mercado, em acréscimo ao valor da terra.
A avaliação deve considerar também valores que o desapropriado poderia receber, mas deixou de receber, em função dos atos de desapropriação. Esse é o caso das colheitas futuras que não puderam ser exercidas em propriedade rural ou, ainda, do lucro decorrente de eventual projeto imobiliário, tal como loteamento ou incorporação, que se tornou impossibilitada diante da desapropriação.
O pleno domínio de todos os elementos e critérios pertinentes à desapropriação é fundamental para que o particular afetado tenha condições de obter uma indenização justa e em tempo razoável. Há sempre o risco de o particular – mal aconselhado— ser privado da posse de seu bem, durante todo o processo, para apenas receber indenização uma década depois e, possivelmente, em valor que entende inadequado.
