Vitória é, em julho de 2026, a cidade com o metro quadrado mais caro do Brasil. R$ 15.448 por metro quadrado, segundo o Índice FipeZap, calculado pela Fipe em parceria com o Grupo OLX.
A manchete circulou, ganhou comentários nas ruas e, junto com ela, chegou uma interpretação que merece um exame mais cuidadoso, a de que nosso mercado imobiliário estaria artificialmente valorizado, alimentado por operações de crédito que inflariam os preços para além do que os fundamentos justificam. O problema da Apex Partners, que se tornava público nessa mesma semana, alimentou esse argumento.
Gostaria de examinar essa narrativa com calma e falar, com clareza, sobre o que ela acerta e o que ela confunde.
O FipeZap acompanha preços de anúncios de venda em 56 cidades brasileiras. Não os preços efetivamente transacionados e, sim, os preços pedidos. É uma referência de mercado importante, mas que captura a intenção de venda, não o negócio fechado, logo, deve ser analisado com as devidas ressalvas. Este é o primeiro ponto a se ter em mente.
O segundo é estrutural. Vitória é uma ilha, com 93 km² de território, cujo Plano Diretor Urbano é restritivo, pois limita alturas, disciplina a ocupação do solo com baixo coeficiente de aproveitamento e contém novas verticalizações. Além disso, Vitória não possui empreendimentos do Minha Casa Minha Vida (MCMV) dentro do município.
O MCMV costuma ir para Serra, Vila Velha e Cariacica. Em São Paulo, Rio ou Belo Horizonte, esses empreendimentos entram na base do FipeZap e puxam a média para baixo. Em Vitória, esse contrapeso não existe.
Nossa média reflete um mercado que, por razões geográficas e regulatórias, opera exclusivamente no médio e alto padrão. Isso, portanto, é consequência das características do nosso território e do planejamento urbano que adotamos.
Retórica não valoriza imóvel, tampouco desvaloriza. O que move os preços são os fundamentos: a disponibilidade de terrenos para expansão urbana, a renda que circula, as regulações que limitam a oferta e toda a economia que sustenta a demanda.
Vejamos o que os dados dizem sobre o momento em que o Espírito Santo vive.
O estado foi, em maio de 2026, aquele com o maior crescimento econômico do Brasil, segundo o Índice de Atividade Econômica Regional do Banco Central, com alta de 4,4% no mês e 3,9% no acumulado de doze meses.
A Secretaria do Tesouro Nacional acabou de renovar, pelo terceiro ano consecutivo, a Nota A+ ao Espírito Santo em Capacidade de Pagamento, a nota máxima, em uma avaliação que considera endividamento, poupança corrente e liquidez. É o único estado com essa classificação desde a criação da avaliação.
A dívida é negativa em 52,48%, a poupança corrente representa 21,1% da Receita Corrente Líquida, a maior do país e a receita estadual cresceu 23,5% no primeiro quadrimestre de 2026.
Em investimentos projetados, são R$ 38,4 bilhões no setor de petróleo e gás até 2031, conforme o Anuário da Indústria do Petróleo e Gás da Findes, e R$ 20 bilhões adicionais pelo ES Mais+Gás até 2034.
A produção industrial capixaba cresceu 20,2% no primeiro semestre de 2026, maior índice entre os 18 locais pesquisados pelo IBGE e o varejo ampliado cresceu 7,1% em maio, segundo maior avanço do país. Entre janeiro e maio, o estado abriu 26.011 postos formais de trabalho. Isso significa que há emprego, renda e demanda habitacional contínua.
No mercado imobiliário da Grande Vitória, o 46º Censo do Sinduscon-ES, publicado no primeiro semestre de 2026, registrou 19.469 unidades em produção, alta de 30,8% sobre o período anterior. Setenta e cinco por cento dessas unidades já estão vendidas.
A relação entre unidades em construção sobre estoque disponível é saudável. A velocidade de vendas (VSO), embora um pouco menor, encontra-se em bom patamar. Esses números não descrevem um mercado inflado por especulação e, sim, um mercado com demanda real onde eventuais oscilações na velocidade das vendas, em função do significativo aumento de oferta, fazem parte do ciclo imobiliário e são naturais.
A situação da Apex Partners é um evento sério, merece atenção e investigação adequada. Particularmente, torço para que tudo se resolva da melhor maneira possível.
Mas ela é frequentemente descrita de forma imprecisa quando se trata de sua atuação no mercado imobiliário da Grande Vitória e dos efeitos dessa atuação.
A Apex não é incorporadora, nem construtora. É uma plataforma de investimentos, uma estruturadora de crédito que conecta investidores a projetos que precisam de capital. Seu papel nos empreendimentos imobiliários em que atua é como investidora ou estruturadora de funding. A gestão financeira e operacional de cada obra é conduzida pelas incorporadoras e construtoras parceiras.
Essa distinção não é apenas um detalhe técnico, é a diferença entre a crise de uma empresa e o risco de um ativo. Além disso, estes empreendimentos estão enquadrados em regime de patrimônio de afetação, mecanismo legal que separa juridicamente o patrimônio do empreendimento em edificação do patrimônio das empresas incorporadora e estruturadora.
Quanto ao impacto nos preços, é importante destacar que funding e formação de preços são coisas diferentes. O funding viabiliza oferta, mas não cria demanda. Uma estrutura financeira pode permitir que um empreendimento seja lançado e construído. Não é ela, entretanto, que faz milhares de compradores decidirem adquirir imóveis pelos preços praticados.
Isso não elimina a necessidade de acompanhamento por parte dos compradores, mas elimina a equação automática que tem sido feita entre a crise da estruturadora financeira, o risco do imóvel adquirido no regime de afetação e o preço dos imóveis praticados em Vitória.
Imóvel não deve ser confundido com ativo financeiro de curto prazo.
A lógica patrimonial é baseada em preservação de patrimônio, possibilidade de valorização e geração de renda por meio da locação. É sob essa perspectiva, de médio e longo prazos, que investidores e adquirentes devem avaliar sua decisão.
Os preços de imóveis em Vitória têm causas identificáveis: ilha com território limitado, PDU restritivo, ausência de empreendimentos populares, economia estadual em expansão acima da média nacional, entrada consistente de renda por royalties e investimentos públicos e privados diversos.
Esses fatores existiam antes da manchete do FipeZap, continuam existindo depois dela e independem da questão da Apex.
A confusão entre o ruído do momento e os fatos do mercado é o que produz decisões equivocadas, tanto na compra quanto na venda. Narrativas podem mudar rapidamente, fundamentos, não. E são eles que sustentam o valor dos imóveis.
Quem mantém essa distinção decide com mais clareza.
Tenham todos uma ótima semana.
