Entre os dias 20 e 27 de março, o Supremo Tribunal Federal (STF) retoma um julgamento que pode impactar diretamente famílias e empresas que possuem imóveis no Brasil. Em discussão está a cobrança do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) em situações bastante comuns no planejamento patrimonial — especialmente na criação de holdings.

O ITBI é um imposto municipal cobrado, em regra, quando há compra e venda de imóveis. No entanto, a Constituição Federal prevê situações em que esse imposto não deve ser cobrado. De acordo com o artigo 156, §2º, inciso I, não incide ITBI quando um imóvel é transferido para integralizar o capital social de uma empresa ou quando essa transferência ocorre em operações societárias, como fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresas.

Na prática, isso significa que, quando uma pessoa transfere um imóvel para “colocar dentro” de uma empresa — algo bastante comum na criação de holdings patrimoniais — essa operação, em tese, não deveria ser tributada.

O próprio texto constitucional, porém, traz uma ressalva: essa imunidade não se aplica quando a empresa tem como atividade preponderante a compra, venda ou locação de imóveis. E é justamente a interpretação dessa exceção que está no centro da discussão no STF.

Muitos municípios passaram a adotar uma leitura mais ampla dessa regra e vêm cobrando o ITBI mesmo quando o imóvel é transferido apenas para compor o capital social da empresa, especialmente no caso de holdings com atividade imobiliária. Já os contribuintes defendem uma interpretação mais restrita, sustentando que essa exceção deveria se aplicar apenas a operações societárias mais complexas, como fusões e incorporações, e não à simples integralização de capital.

O STF agora vai definir qual dessas interpretações deve prevalecer, no julgamento do chamado Tema 1348.

Se a Corte confirmar o entendimento mais favorável aos contribuintes, o impacto pode ser relevante na prática. Para ilustrar, imagine uma família em Vitória que decide organizar seu patrimônio por meio de uma holding e transfere um imóvel avaliado em R$ 1 milhão para a empresa. Considerando a alíquota de ITBI de 2% no município, essa operação pode gerar um custo de R$ 20 mil apenas de imposto. Caso a imunidade seja reconhecida nesses casos, esse valor deixaria de ser cobrado, o que reduz de forma significativa o custo de estruturação.

Em situações com vários imóveis ou patrimônios mais elevados, essa diferença pode ser ainda mais expressiva, influenciando diretamente a decisão de organizar ou não os bens por meio de uma empresa.

As holdings patrimoniais vêm sendo cada vez mais utilizadas porque facilitam a gestão dos bens, permitem um planejamento sucessório mais organizado e, muitas vezes, evitam conflitos familiares no futuro. Por isso, a forma como o ITBI é aplicado nesses casos tem impacto direto na vida de muitas pessoas.

Ainda assim, alguns pontos importantes permanecem em aberto. O STF pode, por exemplo, limitar os efeitos da decisão, fazendo com que ela só valha para o futuro ou para quem já tenha ação judicial em andamento. Além disso, a própria Corte já firmou entendimento de que a imunidade do ITBI se aplica apenas até o valor efetivamente integralizado no capital social da empresa. Se o valor do imóvel for superior e a diferença for destinada a outras contas, como reserva de capital, o imposto pode incidir sobre esse excedente.

A decisão final deve trazer mais clareza e uniformidade sobre o tema em todo o país. Para quem possui imóveis, está estruturando patrimônio ou avalia a criação de uma holding, o julgamento é relevante porque pode representar economia e maior previsibilidade nas decisões.