O Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) aprovou, por unanimidade, nesta semana, mudanças no Minha Casa, Minha Vida (MCMV), ampliando a renda máxima de famílias que podem ser elegíveis ao programa do governo federal e os valores máximos de imóveis que podem ser financiados.
Com a aprovação, o limite de renda familiar mensal da faixa 1 passou de R$ 2.850 para R$ 3.200. Na faixa 2, o teto da renda passou de R$ 4.700 para R$ 5.000, enquanto na faixa 3 os valores passaram de R$ 8.600 para R$ 9.600. O valor máximo da renda familiar permitido na faixa 4, voltada à compra da casa própria pela classe média, subiu de R$ 12 mil para R$ 13 mil.
Os reajustes aprovados chegam em um momento de crédito mais restrito, com juros ainda elevados e bancos mais seletivos na concessão de financiamento imobiliário. O foco do governo é alavancar a compra da casa própria pela classe média, que enfrenta um gargalo diante da alta de juros e da escassez de recursos da poupança, uma das principais fontes de financiamento barato para o setor imobiliário.
Hoje, a taxa de juros para um financiamento imobiliário fora do Minha Casa, Minha Vida gira em torno de 12% ao ano, pressionada pela Selic em 14,75%. Já o programa federal oferece taxas entre 4% e 10% ao ano, conforme a renda familiar.
O presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz França, destaca a importância das medidas para destravar a demanda por imóveis, trazendo mais previsibilidade para o setor e incentivando novos investimentos. Ele prevê impacto positivo na atividade econômica, ao estimular lançamentos imobiliários, gerar empregos e movimentar a cadeia produtiva da construção civil. Apenas em 2026, a estimativa é de geração de 123 mil empregos. Em 2025, houve alta de 34,6% nos lançamentos, sendo que só o Minha Casa, Minha Vida teve crescimento de 38,6%.
Segundo dados da Secretaria Nacional de Habitação, a ampliação da faixa 3 deve incluir 31,3 mil famílias no Minha Casa, Minha Vida, e as mudanças na faixa 4 devem beneficiar mais 8.200 famílias no programa. O aumento do teto de renda da faixa 1 incluiu nova taxa de juros, de 4,50%, que será voltada para financiamentos a famílias com renda entre R$ 2.850,01 e R$ 3.200. Essa nova taxa, menor que os 4,75% cobrados antes, deve beneficiar 87,5 mil famílias.
Já os limites nos valores dos imóveis foram elevados em 14% na faixa 3, de R$ 350 mil para R$ 400 mil, e na faixa 4 passaram de R$ 500 mil para R$ 600 mil, um aumento de 20%. Essa mudança corrige uma defasagem provocada pela valorização dos imóveis nos últimos anos, que vinha reduzindo a oferta de unidades dentro dos limites do programa, sobretudo nas grandes cidades.
"A ampliação ajuda a compensar a inflação e o avanço dos custos da construção, permitindo que parte dos imóveis volte a se enquadrar nas regras do programa", afirma Celso Petrucci, diretor de economia do Secovi-SP (sindicato da Habitação).
Segundo ele, a medida deve ampliar o acesso da classe média a crédito com condições mais favoráveis, ao recompor o poder de compra dessa faixa de renda.
Mudanças equilibradas
Romeu Braga Neto, sócio-fundador e CEO da Rev³ Incorporadora, especializada em moradia popular em São Paulo, diz que as mudanças foram equilibradas e que o mercado imobiliário precisava dessa readequação.
"Quase 9.000 famílias descem da faixa 4 para a faixa 3, é espetacular, porque essas famílias antes tinham que fazer financiamento com taxas de 10%, 11% e agora vão fazer com taxas a partir de 7,6%", afirma.
O reforço das faixas 3 e 4 também responde a uma pressão crescente das incorporadoras, que enfrentam desaceleração nas vendas para a classe média, mais sensível ao custo do crédito.
O incremento no programa nas faixas 3 e 4 deve incluir recursos do Fundo Social, que tem alocados para o Minha Casa cerca de R$ 31 bilhões. A expectativa é que tais recursos possam ser usados a partir do segundo semestre, de acordo com apresentação feita durante a reunião do conselho.
Nova modalidade
Criado em 2009, o Minha Casa, Minha Vida foi substituído pelo Programa Casa Verde e Amarela em 2021 e retomado pelo governo Lula em 2023.
No ano passado, o governo lançou a modalidade classe média, a partir da injeção de R$ 15 bilhões do Fundo Social do Pré-Sal para operações de financiamento do programa. O governo atualmente tem autorização para usar recursos do fundo para habitação de interesse social (construção de casas populares para a baixa renda).
Ao mesmo tempo em que busca incentivar o crédito imobiliário e incentivar o setor, a expansão do programa de crédito aumenta a demanda por recursos do FGTS, que já vem sendo pressionado por saques elevados e outras modalidades, como o saque-aniversário e o crédito do trabalhador.
Novas rendas
Os tetos de renda mensal foram atualizados em todas as faixas:
- Faixa 1: de R$ 2.850 para R$ 3.200
- Faixa 2: de R$ 4.700 para R$ 5.000
- Faixa 3: de R$ 8.600 para R$ 9.600
- Faixa 4: de R$ 12 mil para R$ 13 mil
Valores mais altos
Nas faixas 3 e 4, o limites de financiamento também foram ampliados:
- Faixa 3: de R$ 350 mil para R$ 400 mil (+14%)
- Faixa 4: de R$ 500 mil para R$ 600 mil (+20%)
Quem ganha
Segundo o governo, as mudanças devem ampliar o acesso ao programa:
- 87,5 mil famílias com juros menores
- 31,3 mil novas famílias na Faixa 3
- 8,2 mil famílias incluídas na Faixa 4
Recursos extras
A ampliação contará com recursos do Fundo Social, com cerca de R$ 31 bilhões destinados ao programa. A previsão é que esse reforço comece a ser usado no segundo semestre.
Impacto
A equipe técnica estima impacto de:
- R$ 500 milhões em subsídios;
- R$ 3,6 bilhões em crédito habitacional.
O objetivo é facilitar o acesso à casa própria, especialmente para a classe média, diante dos juros elevados e da redução de recursos da poupança.
*Com informações da Agência Brasil e Folhapress.
