Quando pensamos na intervenção do Estado na economia, pensamos nas estatais, empresas públicas que exercem determinada atividade econômica, ou mesmo das agências reguladoras, que fiscalizam e editam regras a respeito de determinado mercado.
É curioso notar, todavia, que a maior intervenção na economia não é exercitada desse modo. Muito pelo contrário. O Estado de modo muito mais corriqueiro e reiterado intervêm na economia mediante a edição de leis, as quais restringem a autonomia privada e, em muitos casos, proíbem dois indivíduos plenamente capazes, ou mesmo duas empresas, de realizarem seus negócios do modo que bem entenderem.
Um bom exemplo desse fenômeno está nas relações locatícias comerciais. O artigo 51 da Lei do Inquilinato permite que o locatário, independentemente da vontade do locador, obrigue-o a renovar uma locação. Contra a vontade mesmo do dono do imóvel. Para tanto, basta demonstrar que (a) firmou contrato por escrito, com prazo determinado, (b) o prazo contratual seja de 5 anos e (c) o locatário esteja explorando atividade comercial pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos.
Falo aqui em intervenção na atividade econômica, já que a lei impõe ao cidadão como conduzir o seu negócio, e nega-lhe, neste ponto, qualquer possibilidade de escolha. Ainda que se trate de dois contratantes com pleno conhecimento de suas atividades, e das repercussões jurídicas de seu negócio, estes não podem acordar no sentido de não garantir ao locatário o direito de renovação compulsória. O artigo 45 da Lei do Inquilinato simplesmente proíbe acordo nesse sentido.
Outra situação peculiar aos contratos de locação diz respeito à impossibilidade de rescisão, pelo locatário, do contrato antes da data prevista ou mesmo da obrigação de que a multa, pela rescisão antecipada do locador, seja proporcional ao prazo de vigência do contrato.
O legislador, nesses casos, julgou que sua sabedoria é maior do que aquela de eventuais negociantes, e resolveu tutelar e proteger as partes, como se fossem infantes, dizendo o que podem e o que não podem contratar, na expectativa de que a justiça seria maior diante do cerceamento da liberdade.
O problema é que esse regime, ao longo dos anos, não se sustenta. As amarras da lei dificultam o surgimento de novos negócios e limitam a criatividade, impedindo o florescimento de novos modelos de negócios, os quais poderiam trazer benefícios importantes para a sociedade.
No âmbito legislativo, tal circunstância foi notada. A lei originariamente já excluía sua aplicação aos shopping centers. Depois, com a previsão do artigo 54-A da Lei do Inquilinato, em 2012, tentou-se abarcar um novo modelo de contrato de locação, chamado “built to suit”, no qual o imóvel é adquirido ou edificado exatamente para viabilizar locação futura, com a condição de que o locatário arque com todos as parcelas previstas do contrato de locação, sem direito a rescisão antecipada mediante multa proporcional.
Sim, as restrições à liberdade de contratar trazem graves efeitos colaterais. Os tribunais, por sua vez, não devem estar de olhos fechados para tanto. Diante das cambiantes circunstâncias da sociedade, e da necessidade de permitir o florescimento de novos negócios. Já há alguns indícios de mudança.
Em recente julgado (Resp 1.971.600), o Superior Tribunal de Justiça ressaltou que a previsão legal “não pode se tornar uma forma de eternizar o contrato de locação, restringindo os direitos de propriedade do locador e violando a própria natureza bilateral e consensual da avença locatícia”. Veremos quais novos modelos a inventividade humana nos trará, que os deixemos florescer.
