A possibilidade de conquistar a casa própria transformou a vida do topógrafo Jeiel da Silva, de 75 anos, um dos primeiros moradores de Ilha dos Bentos, em Vila Velha, bairro que surgiu a partir da construção de um conjunto de casas por meio de uma cooperativa habitacional. Ao lado da esposa e dos cinco filhos, ele se mudou para a região em abril de 1982, quando tudo começou por lá.
Durante um período de dificuldade financeira, Jeiel quase perdeu a casa em um leilão. Isso porque, quando chegou o período dos filhos prestarem vestibular, ele não hesitou na decisão: abdicou de pagar as parcelas do imóvel para investir em cursinhos preparatórios. Para recuperar a casa, chegou a fazer dois acordos até conseguir quitar o imóvel. "O que eu passei, gostaria de passar novamente se fosse preciso. Tudo para os meus filhos estudarem. Eu acredito que sou o pai mais feliz que existe.”
Mas esse movimento do cooperativismo habitacional, para Jeiel, não representou apenas a oportunidade de criar os filhos em uma residência de quatro quartos, com mais espaço. Foi também o ofício dele, que há 53 anos atua como topógrafo autônomo e trabalhou nos conjuntos residenciais que estavam sendo projetados na Grande Vitória, vendo de perto a transformação da cidade. “Eu trabalhei muito fornecendo serviços de topografia para as cooperativas construírem os conjuntos habitacionais do Inocoopes”, relembra ele, que mora no mesmo endereço até hoje.
Quem vê o aglomerado de prédios e casas em muitos bairros da Grande Vitória sabe que ali estão edificados os sonhos de diversas famílias de ter um imóvel, provavelmente o maior investimento que elas fizeram ao longo da vida. Mas, para muitos, essa conquista só foi possível de forma coletiva, a partir das cooperativas habitacionais. No Espírito Santo, essa iniciativa deu início ou potencializou o desenvolvimento de mais de 30 bairros, regiões que se transformaram de vazios urbanos a áreas cada vez mais valorizadas.
Criado em 1968 nos Estados para facilitar o acesso à moradia, por meio do então Banco Nacional da Habitação (BNH), o Instituto de Orientação às Cooperativas Habitacionais do Espírito Santo (Inocoopes) foi o responsável por empreendimentos que deram origem ou desenvolveram bairros como Coqueiral de Itaparica, Itapuã, Novo México e Praia das Gaivotas, em Vila Velha; Jardim Camburi e Jardim da Penha, em Vitória; Laranjeiras, Barcelona, Porto Canoa, Castelândia e Serra Dourada, na Serra; além de áreas em municípios do interior do Estado, como Cachoeiro de Itapemirim, Linhares, Colatina e São Mateus.
Atuando no Inocoopes desde 1982, sendo presidente desde 2012, Aristóteles Passos Costa Neto viu grande parte dessa história ser construída. “Cooperativa habitacional é formada por pessoas de diferentes profissões, que não têm a expertise para contratar uma construtora, gerir uma obra... Então, era preciso ter essa célula técnica. Foi aí que o BNH estimulou a criação dos Inocoop em todos os Estados do Brasil, com a finalidade de prestar serviços de assessoramento às cooperativas”, explica.
Só que esse trabalho foi tão forte no Espírito Santo que o cooperativismo de habitação se confunde com o nome Inocoopes. Ao longo de 54 anos, foram entregues mais de 41 mil unidades, que representam mais de 150 mil pessoas unidas nesse propósito – se todos estivessem numa mesma cidade, seria a sétima mais populosa do Estado, à frente de Guarapari, Colatina e Aracruz, por exemplo.
Essa transformação se reflete não somente na vida dessas famílias, mas promoveu uma verdadeira mudança no perfil das cidades, desenvolvendo novas áreas e impulsionando o mercado imobiliário capixaba.
Inicialmente, a característica desses empreendimentos era construir casas e apartamentos para a classe operária, pessoas que trabalhavam na indústria e no comércio e que não tinham capacidade financeira de comprar imóveis em regiões mais nobres. “Então, íamos avançando na periferia das cidades, onde existiam terrenos mais em conta, e muitas vezes tínhamos de levar infraestrutura de pavimentação, fazer parcerias para levar ônibus. Com o tempo, esses bairros foram valorizando, a cidade foi encostando neles e se tornaram as regiões que são hoje”, lembra o presidente do Incoopes.
Um exemplo é Jardim da Penha, que já existia como loteamento, mas ganhou forma na década de 1970 a partir de conjuntos de apartamentos para cooperativas formadas por comerciários, bancários, ferroviários, servidores públicos, entre outros.
“Esses prédios estão lá, firmes e fortes, até hoje. Em 1969, quando meu pai estava à frente da empresa, levou sindicatos até onde hoje é a Ponte de Camburi, que era de madeira, e disse: 'Estamos pensando em um terreno naquela região'. Eles viram aquele descampado, afinal, Jardim da Penha era um deserto, e falaram: 'Doutor, o senhor está querendo trazer a gente para esse fim de mundo?’. Ele respondeu: 'Fim de mundo, mas tem futuro. A cidade vai crescer.' E cresceu”, conta emocionado, sobre a visão empreendedora do pai, Arizio Varejão Passos Costa Neto.
Fotos antigas de Jardim da Penha
Já Laranjeiras, na Serra, começou com um conjunto de mais de mil casas e se tornou, com o passar dos anos, um dos metros quadrados mais valorizados da Grande Vitória. “Na Avenida Central foi impressionante. Casinhas pequenas foram sendo demolidas para dar lugar ao comércio. Foi, durante muito tempo, o metro quadrado mais caro para locação. Bancos pagavam caro para ter uma agência ali”, lembra.
Barcelona, na Serra, é outro que tem uma história interessante. “O bairro foi construído por uma cooperativa de sindicatos de trabalhadores da região, que era uma fazenda. Foram 3.112 casas embrião de 19 metros quadrados, que atendiam a famílias que recebiam menos de um salário mínimo, em terrenos de 200 metros quadrados. Mas já eram apresentados projetos de dois e três quartos, orientando como aquelas famílias poderiam ampliar a casa com o tempo”, recorda Aristóteles.
Também na década de 70, em Vila Velha, tudo começou com o Conjunto Militar, em Itapuã, com a construção de casas para uma cooperativa formada por sargentos do Exército. Muitos outros conjuntos de casas foram surgindo, como Araçás e Novo México, que inclusive ganhou esse nome por conta da Copa daquele ano, que deu o tricampeonato ao Brasil.
Mas um dos empreendimentos mais icônicos do Inocoopes na cidade é Coqueiral de Itaparica, onde foram construídas nada menos que 5 mil unidades nas conhecidas sete etapas. “O bairro recebeu esse nome porque ali era um grande coqueiral. O empreendimento foi considerado durante muito tempo o maior conjunto habitacional urbano da América Latina”, conta Aristóteles.
Fotos antigas de Vila Velha
Coqueiral de Itaparica cresceu tanto que a expectativa é que o próximo Censo do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) aponte que a população esteja entre 35 mil a 50 mil habitantes (o último levantamento, de 2010, indicava 15 mil moradores). É o que afirma o presidente da associação do bairro, Nelson Costa Rocha.
“Coqueiral, hoje, é o terceiro maior complexo residencial da América Latina. Temos o maior colégio eleitoral. São três supermercados, faculdade, bancos, posto de saúde, além de ter o ginásio esportivo – o Tartarugão – e a sede da prefeitura aqui. Ainda teremos a praça modelo de Vila Velha, que foi assinada recentemente a ordem de serviço”, comenta.
Nelson afirma que a região é bastante democrática. “No passado, o bairro era mais boêmio e hoje já é mais família. Tem uma população idosa, mas também bastante jovens. Aqui o pobre e o rico comem na praça, pagando o mesmo preço, ou seja, temos aqui uma alimentação acessível”, destaca Nelson.
AUTOFINANCIAMENTO POTENCIALIZOU LANÇAMENTOS PARA CLASSE MÉDIA
A partir da década de 1990, com a extinção do BNH, o Inocoopes passou a trabalhar com o sistema de autofinanciamento, o que permitiu o lançamento de empreendimentos mais voltados à classe média, para serem pagos em até 84 prestações sem juros, com correção pelo Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB) e entrega em etapas ao longo desse período, por lance ou sorteio.
“O último com financiamento bancário foi o Residencial Praia Camburi, com 444 unidades. Em 1991, lançamos o programa de autofinanciamento e funcionou muito bem, foram entregues mais de 10 mil unidades, voltadas para famílias com renda média de 10 salários mínimos. Camburi foi um mercado fértil para esse tipo de empreendimento, assim como Vila Velha, na região de Itaparica”, afirma Aristóteles.
Um dos grupos nesse formato que ainda está ativo é a Cooperativa Habitacional Vila das Garças (Coopgarças), que engloba empreendimentos como Recanto de Camburi, com 432 apartamentos de dois quartos em Jardim Camburi, Vitória, e o Residencial Portal dos Mares, lançado em 2007, com dois condomínios de 360 apartamentos de dois e três quartos cada, em Praia de Gaivotas, Vila Velha.
Aliás, o Portal dos Mares foi a oportunidade para o técnico em instrumentação Sérgio Luiz Arezzo, 44, que, na época, buscava um local para investir. “Soube do lançamento por veículos de comunicação. Descobri no estande de vendas que era uma cooperativa. Na época, eu tinha um preconceito de achar que esse tipo de imóvel era com acabamento inferior, só em local afastado, mas a realidade foi outra, não deixava a desejar para nenhuma construtora. Tomei conhecimento de como funcionava a cooperativa e achei muito interessante a flexibilidade de pagamento, pude comprovar que funcionava. Fiz um comparativo com unidades da região de padrão parecido, e o valor do imóvel ficou muito menor”, destaca.
Sérgio recebeu o apartamento de três quartos – no último andar e com uma bela vista da cidade – por sorteio em 2012, com o imóvel já quitado. Mas ele e a esposa, a securitária Luciana de Souza Santos Goltara, 40, só se mudaram para o local em 2021, após se casarem. “A gente gostou tanto daqui, da estrutura do condomínio, da região, que mudamos a ideia do investimento e decidimos morar. É muito gratificante ver a valorização e o desenvolvimento que essa região teve ao longo desses anos, agregando muito valor ao imóvel”, comemora com o pequeno Pedro no colo, primeiro filho do casal nascido em 1º de outubro, que eles querem ver crescer brincando na área de lazer do condomínio.
QUAL O FUTURO DAS COOPERATIVAS HABITACIONAIS?
Aristóteles Passos Costa Neto explica que o trabalho do Inocoopes consiste em localizar um terreno, desenvolver o projeto, orçar a obra, contratar uma construtora e desenvolver um empreendimento a preço de custo, oferecendo para os cooperados as melhores condições possíveis. “Esta é a essência da filosofia cooperativista: a cooperação de todo mundo em prol de um objetivo comum. Não existe a figura do lucro de incorporação e o imóvel acaba ficando de 10% a 20% mais em conta que produtos similares no mercado”, explica.
Ele observa que, com a expansão do financiamento bancário, por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que chegou a injetar R$ 140 bilhões no mercado no ano passado, a juros nas menores taxas históricas, o autofinanciamento perdeu espaço – tanto que o instituto decidiu suspender, em 2020, seu mais recente lançamento, em Jardim Camburi, por conta dos impactos da pandemia do coronavírus na renda das famílias.
Coordenador nacional do ramo habitacional na Organização das Cooperativas do Brasil (OCB), em Brasília, Aristóteles conta que o setor busca alternativas para se manter competitivo. “Estamos discutindo nacionalmente quais são os destinos do cooperativismo de habitação. Não é privilégio nosso esse problema, existe uma dificuldade de obter financiamento das atividades. Estamos trabalhando fortemente para encontrar uma solução que permita às cooperativas ter acesso a financiamento, ou a um fundo garantidor. Nosso propósito é discutir como podemos resgatar as cooperativas habitacionais que, durante muitos anos, fizeram um trabalho excelente no Brasil”, ressalta.
Na avaliação do diretor-executivo da OCB/ES, Carlos André Santos de Oliveira, o Carlão, o trabalho das cooperativas habitacionais no Estado é nobre e admirável. “Com a ajuda dessas cooperativas muitas pessoas já conseguiram realizar o sonho da casa própria, uma conquista que é desejada por muitos”, destaca.
Ele concorda que, além de realizar sonhos de muitos capixabas, esse segmento também contribuiu para o fortalecimento do próprio mercado imobiliário, movimentando a economia local e oferecendo condições diferenciadas para os seus cooperados.
COOPERATIVA FINANCEIRA TAMBÉM É ALTERNATIVA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO
Enquanto as cooperativas habitacionais buscam um caminho para se manterem competitivas, diante do surgimento de linhas de crédito mais atraentes oferecendo a possibilidade quase que imediata de começar a morar no imóvel, uma outra vertente do cooperativismo ainda possibilita a realização do sonho de ter a casa própria.
Atualmente, o Sicoob, que é uma cooperativa financeira, tem disponibilizado linhas de crédito para adquirir imóvel. Segundo o gerente de Crédito e Agronegócio do Sicoob ES, Eduardo Ton, a linha de crédito está disponível para os associados e foi criada em 2017 com o objetivo de atender à demanda observada entre os cooperados.
Para o futuro, segundo Ton, a expectativa é ampliar a liberação de recursos. “Principalmente com a tendência de crescimento imobiliário no interior do Estado, acompanhando o movimento contínuo que já acontece em nossa região Metropolitana”, complementa.
RECONHECIMENTO DO MERCADO
Desbravamento de regiões
“Onde tinha terra bruta, nas cidades, era inviável construir empreendimentos por causa dos custos. E as cooperativas habitacionais desempenharam um papel importante, desbravando essas regiões. Elas foram o núcleo de desenvolvimento das cidades e também contribuíram para a formatação das novas formas de financiamento que hoje estão vigentes no mercado.”
José Luiz Kfuri
Conselheiro da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES)
Desenvolvimento de cidades
“As cooperativas habitacionais permitiram o desenvolvimento das cidades, especialmente na época em que o financiamento era inexistente. Crédito a juros muito altos ou a população sem renda formal para conseguir aprovar seu crédito, e a cooperativa atendeu às necessidades dessas pessoas. Temos hoje bairros inteiros que só existem graças às cooperativas.”
Leandro Lorenzon
Vice-presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Espírito Santo (Sinduscon-ES)
Núcleos urbanos
“As cooperativas foram muito importantes para o crescimento da cidade de Vila Velha, pois elas atingiram locais em que o município não tinha condições de investir. Elas são importantes, pois foram responsáveis pela construção de núcleos urbanos de bairros que, hoje, são muito valorizados.”
Adriana Peixoto Miguel
Secretária de Desenvolvimento Urbano e Mobilidade de Vila Velha
Expansão para o continente
“Foi a partir desses conjuntos construídos por cooperativas habitacionais que Vitória se expandiu para o continente. Eles foram o ponto de partida do processo de crescimento econômico da cidade.”
Anna Claudia Dias Peyneau
Secretária de Desenvolvimento da Cidade e Habitação de Vitória
