O empresário Leonardo Dadalto é taxativo ao se referir a situação das empresas que lidera e compõe o Grupo Dadalto: "A Nossa situação mudou. Não estamos mais enforcados". Em decorrência disso, garante que sua família não tem urgência em vender a área localizada na Região de Goiabeiras, inserida no perímetro do Parque Tecnológico, hoje avaliada em R$ 132,5 milhões. “Os 34 lotes já estão à venda por R$ 2,5 mil o m². Se ninguém comprar, vamos esperar o PDU de 2028”, assinala.
O imóvel da família está no centro de uma aquecida discussão na Câmara, cujos vereadores votam no próximo dia 27 o novo Plano Diretor Urbano (PDU) de Vitória. O projeto da prefeitura, que conta com o apoio do setor de tecnologia, é de uso exclusivo da região para empresas, mas uma emenda dos parlamentares, apoiada pelas lideranças comunitárias, propõe o uso misto, permitindo a construção também de residências. A polêmica já chegou ao Ministério Público Estadual, a partir de uma denúncia feita pelo próprio empresário.
HISTÓRIA
Minha família comprou aquele terreno há 37 anos. Neste período tomamos conta da área para não ser invadida e o custo foi alto. Enfrentamos uma batalha na Justiça após um clube de futebol reivindicar a posse da área. Foram mais dez anos de luta. Depois que vencermos a batalha judicial, decidimos que era hora de empreender na região. Em 2012 fizemos um projeto de loteamento que foi aprovado pela Prefeitura de Vitória. A permissão foi dada conforme o PDU em vigor, para uma região que já é ZPT (Zoneamento para Parque Tecnológico) e cujos usos permitidos são: residência unifamiliar e multifamiliar e empresas tecnológicas. Com a aprovação, investimos mais R$ 15 milhões na construção de ruas, meio-fio, escoamento de água, rede elétrica. Em paralelo, o debate sobre o parque tecnológico estava quieto.
PROBLEMAS
Em 2015 vieram os nossos problemas, pedimos recuperação judicial e ficamos muito fragilizados. Na época começamos a prospectar pessoas para comprar os lotes, mas ninguém quis comprar, nos mandaram buscar outros interessados. Diante da nossa situação, queriam esperar para o preço baixar e comprarem a preço de banana. De fato era o último grande ativo da família. Mas a situação foi mudando e a instituição financeira que tinha dado prejuízo de R$ 15 milhões, conseguiu fechar 2016 com lucro de R$ 26 milhões. Pagamos as dívidas trabalhistas e as de pequenas empresas. Na manhã desta terça-feira (20), inaugurei a primeira loja Dadalto em sistema de franquias, que é o futuro. Vamos abrir mais cinco filiais da Dadalto e dez filiais da Dacasa Financeira, as duas empresas mais fortes do grupo. A projeção de resultado para 2018, para a instituição financeira, é de R$ 20 milhões positivo. A varejista, vai ainda ficar no zero a zero por conta da recuperação judicial, mas estes números mostram que tiramos a corda do nosso pescoço. E com eles foi-se a necessidade de vender o nosso imóvel às pressas. Podemos esperar.
ÁREA
O Parque Tecnológico tem 332 mil m², mas a discussão gira em torno da área da minha família. Isto porque parte da área total pertence à União e ainda não foi cedida ao município. Uma segunda é alvo de um espólio. A única que está pronta para a comercialização é a da família Dadalto. São 53 mil m² que estão disponíveis, em 34 lotes. Então, hoje o parque se resume a nossa área. Para o local defendo o uso livre da área na forma como o loteamento foi aprovado, em 2012, de acordo com a legislação em vigor. Mas já que é inviável politicamente, aceitamos a solução intermediária. Atualmente os parques de terceira e quarta geração mesclam tecnologia, comércio, comércio de apoio e residências. O que foi proposto é que parte da área seja de livre negociação, outra parte destinada somente para as empresas de tecnologia, e que uma área equivalente a cerca de 14 lotes seja partilhada da seguinte forma: 60% dela para empresas de tecnologia e 40% para residências, sendo que os 40% só podem ser construídos quando os 60% estiverem garantidos. Com isto, é o empreendedor que tem que ir atrás dos empresários de tecnologia para viabilizar a construção das residências. Além disso, houve aumento do percentual construtivo. Na prática, a área destinada as empresas nesta proposta é a mesma se o parque for 100% das empresas.
TIPOS
Outro ponto importante é que os 90 parques existentes no Brasil se dividem em dois tipos: em uma destas modalidades o terreno é público e o governo doa a área para os empreendedores da tecnologia. A outra opção é uma PPP (Parceria Público Privada). É o caso de Florianópolis, em Santa Catarina. Lá o proprietário da área era dono de 400 milhões de m² e doou 1% da área para os empresários de tecnologia, e com isto conseguiu valorizar o restante. Vitória é a única cidade em que a área não é do governo e está sendo enfiada goela abaixo do proprietário, mas esta estratégia tem um problema. Eles precisam do dono do terreno para vender os lotes. E os 34 lotes já estão à venda, há dez meses. O mais bem localizado está ao lado do Centro de Inovação que está sendo construído pelo município. Uma área de 1.269 m², que vale R$ 3,17 milhões. O preço é de 2,5 mil pelo m². Até agora não recebemos uma única proposta.
MUDANÇA
O que não estão levando em consideração é que o Grupo Dadalto não está mais enforcado. Já saímos da dificuldade e não tenho mais urgência em vender a área. Volto a dizer, o preço é R$ 2,5 mil o m² e se engana quem pensa que vamos vender mais barato. Não vai rolar. Se ninguém quiser comprar, vamos esperar o próximo PDU, de 2028. Os que apostam que com o uso exclusivo da área para fins empresariais, está turma que está gritando vai pagar este preço, se enganam. Eles não querem pagar o preço que o terreno vale. Garanto que daqui a dez anos vai estar tudo vazio. Neste período, meu custo vai ser o de tomar conta do imóvel. Vou murar tudo e em 2028 a gente resolve.
COMERCIALIZAÇÃO
Com a presença de um novo sócio no grupo e graças ao nosso trabalho, não temos mais a necessidade de vender a área a preço de banana, como muitos empresários de tecnologia desejam. Isso foi verdade no passado, mas não é a nossa realidade hoje. O preço já está posto para quem quiser comprar os lotes, seja para uso residencial, misto ou empresarial. E não é por ganância ou revanchismo. É o que remunera o nosso capital pelos 37 anos e pelo que investimos. O preço vale hoje e até 2028, com a devida atualização da inflação até lá. Hoje o preço da área é de R$ 132,5 milhões. Mas a Prefeitura disse que estas empresas vão gerar R$ 600 milhões de impostos, o que significa que vão faturar R$ 12 bilhões. Então, não vão ter dificuldades para pagar o preço que estamos pedindo pelo metro quadrado.
DESAPROPRIAÇÃO
Já ouvimos boatos de que nossa área pode ser desapropriada pelo município, mas não acredito que a prefeitura irá usar o dinheiro do contribuinte para indenizar uma propriedade e doar o imóvel para outros empresários, no caso os de tecnologia. Mas se entrarem com este tipo de ação, vamos levar a briga para o túmulo. Vamos até o Supremo Tribunal Federal (STF). Compramos a área há 37 anos, tomamos conta do imóvel, brigamos na Justiça por ele, já investimos R$ 15 milhões. Tudo isto não foi feito para que a área seja desapropriada para um bando de meninos que querem o terreno de graça. Se partirem para a desapropriação, nossa família vai brigar até a morte. E a nossa propriedade não é a única área disponível para um parque tecnológico. Existe uma área até maior em Joana D’Arc, onde que a Prefeitura está alterando a sua caracterização de Proteção Ambiental para Ocupação Controlada. Então, existem outras alternativas, mas é muito fácil falar no que está sendo feito “para o bem da cidade” com a nossa propriedade.
DENÚNCIA
Já encaminhamos para o Ministério Público uma denúncia sobre a situação que está ocorrendo e pedindo uma avaliação urgente. O que se percebe é que querem limitar o uso do solo na região, o que provocaria uma depreciação do nosso imóvel e levaria a uma venda com preços menores. Mas isto não vai acontecer.
