Diz o ditado que "estatística é a arte de torturar os números até que eles confessem o que você quer". No mercado imobiliário de Vitória, essa tortura ocorre mensalmente quando lemos manchetes afirmando que a Capital capixaba tem um dos metros quadrados mais caros do Brasil. Embora o dado não seja falso, ele é, tecnicamente, incompleto e, para o investidor desatento, perigoso.
Como profissional que atua no dia a dia no mercado imobiliário acredito que precisamos elevar o debate. O erro fundamental reside na utilização da média aritmética simples para descrever realidades socioeconômicas e urbanísticas diametralmente opostas. Vitória é uma cidade de contrastes agudos: em um raio de poucos quilômetros, convivem coberturas cinematográficas e residências em áreas de periferia com valores abaixo de mercado.
Ao somar essas cifras sem nenhum critério de homogeneização, o resultado é uma média que não representa ninguém. Ela superestima o valor das áreas populares e pode subestimar o potencial real dos bairros de alto padrão. Para o potencial comprador, essa "métrica de balcão" gera uma percepção distorcida. Afinal, não se pode fazer um nivelamento distorcido, o que o urbanismo e a infraestrutura já distinguiram.
O mercado imobiliário não é um bloco monolítico. Ele é composto por submercados. Quando misturamos imóveis de médio-baixo padrão, casas populares e empreendimentos de luxo em um mesmo cálculo estatístico, ignoramos variáveis essenciais como tipologia, zoneamento e, principalmente, a liquidez específica de cada região. É um equívoco técnico tratar a Capital como uma única zona de valor.
A avaliação científica, que defendemos na prática pericial, exige a separação por nichos. O investidor precisa de dados sobre a região específica, segregados de outras realidades urbanas. Somente assim teremos um cenário de "Alto Gabarito", onde o preço reflete a entrega de valor, segurança jurídica e qualidade de vida.
O correto é levar ao público realidades por bairros/regiões. É necessário que o mercado e a imprensa especializada adotem métodos mais robustos de análise, sob pena de continuarmos vendendo uma "verdade absoluta" que, na prática, não resiste a uma vistoria técnica de 15 minutos.
Informação de qualidade é o que sustenta transações seguras. Em Vitória, o metro quadrado é, sim, valioso, mas apenas para quem sabe que o valor real reside na especificidade, e nunca na média.
