O crescimento das cidades é um processo que deve levar em conta a realidade de cada região, o que passa por compreender tanto os dados de mercado e comportamento dos consumidores quanto o contexto social e urbano. Para promover o debate sobre esses temas, o Talk Imóveis 2026 reuniu representantes do mercado imobiliário e da construção civil na Rede Gazeta nesta sexta-feira (21).
Ao longo do evento, os participantes destacaram a importância do planejamento para a expansão das cidades, que crescem, cada vez mais, com base em dados, metas e utilizando soluções inovadoras.
“Dados qualificados permitem ter uma visão completa sobre a cidade e o futuro dela. A ideia é enxergar a cidade não como uma fotografia, mas sim como um filme. Utilizando dados, é possível projetar, por exemplo, como Vitória será daqui 10 anos, o que permite construir um projeto de cidade com leis que realmente funcionam, com base nas perspectivas do governo, do setor imobiliário e também do cidadão, que é o mais importante”, destacou o especialista em Inteligência Artificial Geoespacial (GeoAI) e fundador da Linkages, Lucas Baldoni.
Lucas apresentou durante o evento o Expansão de Cidades, uma iniciativa pioneira que mapeia, analisa e projeta o crescimento urbano das cidades brasileiras. Ele utiliza uma leitura histórica dos últimos 30 anos e pode projetar os próximos 10 anos, com uma metodologia própria que integra dados socioeconômicos, ambientais, de mobilidade e infraestrutura urbana, além de zoneamento e lançamentos imobiliários.
O objetivo, segundo Baldoni, é oferecer uma visão sistêmica das dinâmicas das cidades, transformando dados brutos em decisões estratégicas, planejamento eficiente e desenvolvimento sustentável. Para o mercado imobiliário, novos sistemas como esses e uma cultura de planejamento baseado em dados permitem o desenvolvimento de projetos mais personalizados, assertivos e resilientes.
“Os sistemas que a gente utiliza para desenvolver produtos imobiliários são, fundamentalmente, pautados em levantamentos de dados e na tratativa desses dados, para transformá-los em informações úteis. Os desenvolvedores de produtos imobiliários precisam entender o público que será atendido, como viabilizar os empreendimentos e como buscar financiamentos para tanto”, pontuou o presidente da Ademi-ES, Alexandre Schubert.
Para que a inteligência de dados se traduza em resultados, no entanto, é necessário integrá-la a engenharia financeira e governança, o que passa também por uma relação transparente com investidores e financiadores.
“Quando uma empresa, ao planejar um empreendimento, mapeia o mercado local, cria uma tese com base em dados e discute essas informações com o financiador, isso traz confiança para quem vai financiar o recurso. E é claro que um empresário pequeno ou médio não chega no mesmo nível que existe em uma empresa de capital aberto de um dia para o outro, mas o comprometimento com esse planejamento transparente e políticas assertivas é tão importante quanto fazer um produto visto como ideal”, ressaltou o sócio-fundador da The Real Estate Environment, Daniel Diniz Sznelwar.
O diretor-geral da Rede Gazeta, Marcello Moraes, abriu o evento e ressaltou que o Talk Imóveis ajuda a promover o diálogo entre diferentes partes do mercado imobiliário, que tem um papel importante na economia do Estado.
“O mercado imobiliário é um setor extremamente importante para a nossa economia, tanto as incorporadoras como as construtoras. E o nosso papel aqui, como grupo de comunicação, é fazer com que a gente possa fomentar esse tema e trabalhar para identificar tendências, mudanças de comportamento e tudo que está acontecendo com esse mercado, para que todos os executivos e acionistas possam tomar as melhores decisões possíveis”, afirmou.
O sócio da Brain Inteligência Estratégica, Marcelo Gonçalves, levou para o evento dados que mostram o perfil dos consumidores do mercado imobiliário atual. A pesquisa apresentada pelo palestrante mostrou que, atualmente, 21% dos brasileiros buscam locação, enquanto 49% têm intenção de compra.
Marcelo destacou que o perfil desses brasileiros interessados em comprar um imóvel não pode ser generalizado e que o desejo de ter um imóvel ainda é um fator determinante para a aquisição. Por isso, formular os produtos com base no comportamento do consumidor ainda é a fórmula certa para ganhar espaço no mercado.
“Essa efetivação, o que faz o brasileiro comprar um imóvel, é um processo emocional. Então, é por isso que a gente tem tantas análises em cima de tendências, padrões, desejos, anseios, porque você tem que vender o produto. Aquele produto tem que estar encaixado dentro do que as pessoas querem. Afinal, nós estamos falando da realização de um sonho, e não é só da compra do imóvel”, afirmou.
A decisão de compra de um imóvel, no entanto, também é um processo racional, uma vez que exige um investimento alto. Por isso, cada vez mais, os consumidores têm se informado sobre o mercado e as características dos imóveis que desejam. Segundo o presidente do Creci-ES, Manoel Pereira, os corretores de imóveis devem estar preparados para essa nova realidade do mercado.
“Nós temos profissionais cada vez melhores capacitados para atender o cliente desde o início da negociação, prestando assessoria durante todo o processo, seja documental, registral, creditícia, até o encerramento e a entrega do imóvel. Os consumidores estão cada vez mais informados, mas quem é capaz de fazer a interpretação correta desses dados é o corretor, que por meio do seu conhecimento e da sua capacidade vai oferecer consultoria. Por isso, ferramentas e tecnologias, como a IA, auxiliam esses profissionais, mas não os substituem", enfatizou.
Em cidades onde o espaço para crescimento é limitado, como é o caso de Vitória, o mercado imobiliário busca nos dados e nos estudos formas de expandir com responsabilidade. Um dos instrumentos que ajudam a visualizar e delimitar o potencial construtivo de uma cidade é o Plano Diretor Municipal (PDM).
“Nós, como urbanistas, temos que tentar visualizar quais locais na cidade podem ter potencial de crescimento e, seguindo o PDM, incentivar que a construção civil vá para lá. O setor segue o que o contexto da cidade permite e essa visão é importante, para que uma empresa possa enxergar quais bairros têm um metro quadrado barato e valorizar essa região com um ótimo lançamento, por exemplo”, destacou o diretor do Sinduscon-ES Sandro Pretti.
Em Vitória, as discussões acerca da expansão do mercado imobiliário, devido à falta de espaço, têm se voltado para a revitalização do Centro Histórico, onde muitos imóveis estão ociosos. Segundo o secretário de Desenvolvimento da Cidade e Habitação, Tullio Ponzi Netto, o futuro da cidade de Vitória passa pelo Centro.
“Por isso, a Prefeitura lançou o Programa de Reabilitação da Área Central, o ReAC, que é a nossa estratégia de reabilitação do Centro da cidade e dinamização do ambiente econômico. Ele vai nos permitir atrair novos moradores, empreendimentos, startups, hotéis, cafeterias, restaurantes e outros negócios para a região, consolidando o Centro de Vitória com um novo modelo de licenciamento", ressaltou.
Segundo o secretário, o licenciamento agora passa a ser mais ágil, com a meta da Prefeitura de licenciar imóveis em até 10 dias para serem reabilitados.
