Densidade urbana: a urgência de um debate qualificado

A valorização imobiliária ocorrida em Vitória neste ano chamou a atenção de moradores, empresários, investidores e da mídia. Levantamento realizado pelo FipeZap em 50 cidades brasileiras destaca Vitória em 1º lugar no ranking, com 23,15% de valorização nos últimos 12 meses (base novembro 2022).

Em preço por metro quadrado, Vitória ocupa o segundo lugar geral e primeiro entre as capitais, atingindo R$ 10.360, atrás apenas de Balneário Camboriú (SC) com R$ 11.340, mas à frente de cidades tradicionais em preço e valorização, como São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília.

A valorização imobiliária não deve ser vista como algo negativo, ao contrário, ela é promotora de riqueza e indutora de desenvolvimento. A questão, entretanto, é quando esta valorização leva a um aumento de custo nos serviços e comércio oferecidos em uma determinada região, a ponto de impedir novos e antigos moradores de usufruí-los, induzindo-os a se mudarem para municípios vizinhos.

Atribui-se esta valorização imobiliária à escassez de terrenos na Capital, levando a um desequilíbrio entre oferta e demanda e à alta qualidade de vida, boa infraestrutura e ótimo ambiente de negócios em diversos rankings, atraindo cada vez mais pessoas para Vitória.

Em coluna publicada em A Gazeta no último dia 19, o jornalista Abdo Filho enriquece essa discussão ao trazer a questão do Plano Diretor Urbano de Vitória (PDU) e suas restrições em zoneamentos e índices construtivos. Filho cita o exemplo da Praia do Canto, cujo potencial construtivo já foi 5 e hoje é 2.4, ou seja, hoje constrói-se menos da metade do que se construía anteriormente em terrenos com a mesma dimensão.

Entretanto, antes da valorização ou dos índices construtivos, a questão a ser respondida é: como acomodar as pessoas que desejam viver e ter acesso aos ambientes qualificados, às facilidades e às diversas opções de comércio, serviços e lazer que Vitória oferece?

Não há discussão legítima sobre este assunto sem tratarmos da questão da densidade urbana e suas vantagens nas políticas de desenvolvimento urbano. A urbanista Anjali Mahendra destaca que não há uma “densidade ótima” para as cidades, uma vez que as diferenças de adensamento são movidas por preferências culturais, locais e pessoais. No entanto, “o fenômeno da diminuição da densidade de grandes centros urbanos ao longo das últimas décadas é preocupante”, alerta Mahendra.

Adensamento demográfico é um tema que gera dúvidas, incompreensões e discórdia. Anthony Ling, fundador e editor do Caos Planejado alerta que um erro comum “é confundir a densidade construtiva (quantidade de área construída em um determinado local) ou até mesmo a altura das edificações, com a densidade demográfica (quantidade de pessoas que residem em um determinado local)”.

Alta densidade demográfica não significa, necessariamente, construções baixas. Ling cita o exemplo de Nova York, onde a área de midtown, abrigo da maior concentração de arranha-céus da cidade, tem seu adensamento demográfico (18.000 hab/km²) mais de duas vezes menor do que Upper West Side, com seus edifícios mais baixos (44.000 hab/km²).

A densidade não é uma matemática, logo, pode ser benéfica ou não para as cidades e os seus moradores, a depender de como esta foi implementada. Pesquisa realizada pelo Urban Land Institute, de Chicago, indica que uma densidade inteligente, ou seja, “o uso misto do solo, acesso ao transporte coletivo e um bom design urbano são elementos positivos para os municípios, assim como a coesão dos espaços, onde as necessidades sociais encontram as econômicas”.

Em caminho oposto, quando mal planejada, “a densidade pode levar à constituição de locais isolados, que não contam com um sistema de mobilidade que atenda à quantidade de pessoas que moram em uma determinada região”. Neste caso, “engarrafamentos e a ausência de espaços ao ar livre são consequências negativas que podem surgir sem um projeto de adensamento adequado”.

Talvez por esta razão, a questão do adensamento gere tanto preconceito, pois, via de regra, este modelo inadequado foi o que predominou nas nossas cidades, incluindo Vitória. Quando falamos em adensamento, o bairro que nos vem à mente costuma ser, justamente, o modelo inadequado do Centro de Vitória e sua posterior decadência.

O adensamento é um tema que precisa ser discutido sem paixões e sem preconceitos no momento de revisão dos planos diretores, tanto de Vitória, como dos demais municípios. Implementado de maneira responsável e inteligente pelo poder público, a promoção do adensamento em áreas já consolidadas diminui a pressão por investimentos em infraestrutura, pois, em geral, esses bairros já as possuem, preserva o meio ambiente, uma vez que haverá menos consumo de áreas verdes e promove o aumento da oferta de unidades residenciais onde as pessoas, de fato, desejam morar.

Desejo um ótimo 2023 para todos, leitoras e leitores de A Gazeta.