No Brasil, a escrituração de imóveis e as suas respectivas averbações são obrigatórias pela Lei de Registros Públicos (Lei n.º 6.015/1973). Pelo nosso sistema registral, portanto, só é dono do imóvel quem o registra. Não basta ter o contrato de promessa de compra e venda e nem a escritura pública de compra e venda. Tem que registrar o bem no Cartório de Registro de Imóveis.
Ainda assim, a ausência de escrituração e regularização de imóveis é muito comum no país. Segundo o Ministério do Desenvolvimento Regional (MDR), metade dos imóveis urbanos ou rurais são irregulares. Isso significa que aproximadamente 30 milhões de famílias moram em residências irregulares, sem o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis, com matrícula própria.
Há inúmeras causas pelas quais os bens se encontram em situação de irregularidade, algumas advindas de fatos de terceiros ou até do poder público na pendência de regularização de áreas rurais ou urbanas. Entretanto, em muitos casos, a falta de formalização da propriedade advém de culpa da própria parte, que não efetua o registro da aquisição do imóvel, ensejando graves dificuldades no caso de transferência do bem por falecimento do titular. Tais situações representam problemas que atingem brasileiros de todas as classes e regiões do país.
Atento à essa realidade, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) encontrou uma alternativa para resguardar os direitos dos herdeiros. No julgamento do Recurso Especial n.º 1.984.847, a Corte Superior admitiu, em ação de inventário, a partilha de bens imóveis irregulares, quando comprovadamente pertencentes à pessoa falecida.
A decisão do STJ considerou que, mesmo ausente a escrituração e a regularização do imóvel, os titulares de direitos possessórios deverão receber a tutela jurisdicional da partilha de todos os bens e direitos, mesmo daqueles que não se encontrarem legalmente regularizados ou formalmente constituídos. Tudo isso deverá compor o acervo partilhável em razão do falecimento do autor da herança.
O STJ, guardando coerência com o entendimento acima, já havia se posicionado em ação de divórcio, permitindo a possível a partilha de bens que se encontravam em situação de irregularidade. Desse modo, a Corte Superior permitiu a partilha dos direitos sobre o imóvel pendente de regularização, ressalvando a obrigação das partes em procederem à posterior formalização da propriedade sobre o imóvel.
Em vista da realidade do Brasil, em que metade dos imóveis são irregulares, a possibilidade de partilha desses bens não escriturados e formalmente constituídos é muito importante e visa sedimentar e resolver, de modo prático e efetivo, a determinação da parcela da herança que caberá a cada um herdeiro, em ação de inventário.
