A recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao definir que a locação de imóveis por curta temporada em condomínios residenciais depende de autorização expressa prevista na convenção condominial ou de aprovação em assembleia por quórum qualificado, representa uma das mais relevantes interpretações recentes sobre o direito de propriedade no Brasil.
O julgamento, decidido por 5 votos a 4, não se limita a uma discussão contratual ou imobiliária. Ele reflete uma mudança mais ampla na forma como o ordenamento jurídico trata o uso econômico da propriedade em ambientes coletivos, especialmente diante da expansão das plataformas digitais de hospedagem.
A decisão parte da premissa de que, quando a locação deixa de ser eventual e passa a apresentar habitualidade, finalidade econômica e características semelhantes às de atividade de hospedagem, ela ultrapassa os limites da locação residencial prevista na Lei nº 8.245/91 (art. 48).
O STJ considerou critérios como frequência de anúncios em plataformas digitais, ausência de vínculo pessoal entre locador e locatário, rotatividade de ocupantes e intermediação remunerada por aplicativos. Presentes esses elementos, o uso do imóvel impacta diretamente a dinâmica condominial e deve ser submetido à deliberação coletiva.
Do ponto de vista jurídico, o entendimento reforça que a propriedade não é absoluta e encontra limites na convivência coletiva. O art. 1.336, IV, do Código Civil impõe ao condômino o dever de não utilizar a unidade de forma prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais. Já o art. 1.351 estabelece o quórum qualificado de dois terços para alteração da convenção condominial, reforçando sua centralidade normativa. Viver em condomínio implica reconhecer a necessidade de equilíbrio entre interesses individuais e coletivos.
Na prática, a decisão traz mais segurança jurídica a um tema antes marcado por forte divergência nos tribunais. Ao exigir autorização expressa ou deliberação qualificada, o STJ fortalece a convenção condominial como instrumento essencial de organização da vida em comunidade e reduz o espaço para interpretações conflitantes.
Esse ponto é relevante porque a ausência de uniformidade jurisprudencial gerava insegurança, com conflitos recorrentes entre condôminos, proprietários e administradoras, muitas vezes sem critérios claros de solução.
Por outro lado, não se pode ignorar o impacto econômico da decisão. A locação por curta temporada se consolidou como importante fonte de renda e como expressão de uma nova lógica de uso dos imóveis urbanos, impulsionada por plataformas digitais.
A exigência de autorização expressa ou quórum qualificado tende a fortalecer a governança interna dos condomínios, tornando a convenção o instrumento determinante para viabilizar ou restringir esse modelo.
Nesse contexto, o ponto central não é restringir ou ampliar o uso, mas assegurar que ele decorra de decisão coletiva e consciente, o que contribui para reduzir conflitos e aumentar a previsibilidade das relações.
O julgamento não encerra o debate, mas inaugura uma fase mais madura da discussão. A viabilidade da locação por curta temporada dependerá menos das plataformas digitais e mais da capacidade normativa dos próprios condomínios.
O desafio é conciliar liberdade econômica e função social da propriedade com o equilíbrio da vida condominial. Nesse cenário, advogados, síndicos e administradoras terão papel essencial na revisão das convenções, adequando-as ao novo entendimento.
Condomínios que não regulamentarem o tema ficarão sujeitos à orientação do STJ, o que reforça a necessidade de governança condominial preventiva e estruturada.
