A reforma tributária mudou silenciosamente uma das áreas mais sensíveis do mercado imobiliário: a fiscalização dos aluguéis. E o impacto não se limita às grandes holdings ou investidores. Ele atinge diretamente imóveis comerciais, empresariais e corporativos — justamente porque empresas deixam rastros fiscais permanentes.
Com a regulamentação do IBS e da CBS, e a aplicação prática do CIB — Cadastro Imobiliário Brasileiro —, integrado ao Sinter, sistema nacional feito para reunir informações de cartórios, IPTU, ITBI, Receita Federal, concessionárias de água, energia, telefonia e até dados de mercado, o Fisco passará a cruzar informações para identificar não apenas aluguéis declarados abaixo do mercado, mas também imóveis ocupados sem qualquer receita formalmente informada.
E aqui está o ponto mais relevante para imóveis comerciais: uma empresa precisa de endereço fiscal, emissão de notas fiscais, alvarás, inscrições municipais, contas de consumo e funcionamento regular.
Se existe uma empresa operando em um imóvel, consumindo energia, emitindo NF e exercendo atividade econômica, mas não há relação jurídica compatível com o proprietário do referido imóvel, isso ensejará uma fiscalização muito mais rigorosa.
Nessas situações, o novo regulamento permite que a administração tributária arbitre o valor do aluguel com base no chamado “valor de referência” do imóvel, calculado a partir de características do bem e de dados de mercado.
Em outras palavras: o contrato deixa de ser o único parâmetro. Se o valor não for declarado, ou mesmo que seja declarado, não seja coerente com a realidade econômica do imóvel, o Fisco poderá desconsiderá-lo.
O problema se torna ainda maior em operações entre partes relacionadas. Holdings patrimoniais, imóveis utilizados por empresas do mesmo grupo, cessões gratuitas a sócios ou familiares e aluguéis artificialmente reduzidos entram diretamente no radar da nova tributação.
A legislação passou a prever expressamente a incidência do IBS e da CBS em operações não onerosas ou realizadas abaixo do valor de mercado entre partes relacionadas.
Isso não significa que toda cessão gratuita será ilegal ou automaticamente tributada. Mas significa que ela precisará possuir coerência documental, contratual e econômica.
O mercado imobiliário brasileiro sempre conviveu com certo grau de informalidade patrimonial.
A reforma tributária muda esse cenário. O imóvel passa a possuir identidade própria, histórico rastreável e cruzamento automatizado de dados.
Na prática, o contrato de locação deixa de ser apenas um instrumento privado e passa a funcionar como verdadeira ferramenta de governança tributária.
Na prática, o contrato de locação deixa de ser apenas um instrumento privado e passa a funcionar como verdadeira ferramenta de governança tributária.
