Luiz Gustavo Tardin*
A aquisição de bens em leilões judiciais pode ser um ótimo negócio, mas exige cuidados. No ordenamento jurídico brasileiro, vigora o princípio da responsabilidade patrimonial (Código Civil, art. 391), segundo o qual, na hipótese de inadimplemento da obrigação, os bens do devedor são atingidos pelos atos da execução judicial, especificamente pela penhora.
Nem todos os bens do devedor podem ser atingidos pelos atos da execução, pois o ordenamento não autoriza que o devedor seja colocado em uma situação degradante e indigna. Sendo assim, certos bens são impenhoráveis, como os vestuários e os utensílios domésticos, salvo os de elevado valor (CPC, art. 833), assim como o imóvel que serve como residência do devedor também é impenhorável (Lei n. 8.009/1990).
Na ação de execução, realizada penhora, os bens são avaliados pelo oficial de justiça ou por perito, dependendo da complexidade da avaliação. Ato contínuo, não havendo impedimento, os bens penhorados e avaliados são levados para a expropriação. O credor pode optar pela adjudicação do bem (CPC, art. 870), tomando-o para si pelo valor da avaliação, mediante abatimento na dívida.
Recomenda-se verificar o estado do bem levado a leilão, saber se o mesmo está ocupado caso seja imóvel e conversar previamente com o leiloeiro
O Código de Processo Civil autoriza, ainda, a alienação por iniciativa particular, em que o próprio credor recebe autorização do juiz para vender o bem do devedor (art. 880). O juiz fixa o preço mínimo de venda, as condições de pagamento e a percentual da comissão de corretagem.
Comumente, o credor opta pela alienação judicial do bem penhorado, em leilão judicial eletrônico ou presencial, por meio do leiloeiro. No leilão presencial, é obrigatória a publicação de edital com a descrição do bem penhorado, com indicação de matrículas e registros (no caso de imóveis), o valor da avaliação, o lugar onde se encontram os bens móveis e o preço mínimo de venda fixado pelo juiz (CPC, art. 887). É obrigatória a intimação do devedor da data do leilão, com no mínimo cinco dias de antecedência.
O bem não pode ser leiloado abaixo do valor mínimo que o juiz fixou. Caso o juiz não tenha fixado valor de venda, o bem pode ser leiloado, já no primeiro leilão, por até 50% do valor da avaliação. Abaixo disso, a venda é considerada a preço vil (CPC, art. 891). Aqui residem as boas oportunidades de aquisição, pois os bens podem ser arrematados, licitamente, por valor bem abaixo do preço de mercado.
E mesmo que, futuramente, a ação de execução seja extinta, o arrematante preserva a propriedade do bem arrematado, cabendo ao executado requerer junto ao exequente as perdas e danos. Recomenda-se verificar o estado do bem levado a leilão, saber se o mesmo está ocupado caso seja imóvel e conversar previamente com o leiloeiro. O não atendimento dos requisitos obrigatórios indicados pode anular todos os atos. Por isso, a análise do processo judicial também é recomendada.
*O autor é advogado, professor da FDV e comentarista da Rádio CBN Vitória
