Ter condições de comprar a casa própria é um sonho realizado para muita gente. Mas, na hora de concretizar o negócio, os procedimentos - e as taxas - para registrar e escriturar um imóvel podem dar muita dor de cabeça e gastos extras. No entanto, no Estado, algumas propostas estão sendo estudadas para acelerar os trâmites cartorários e baratear a compra do bem.
Há debate em torno tanto dos valores das taxas pagas quanto de atos administrativos referentes a prazos e a cobranças de cartórios. Uma das propostas, em avaliação na Justiça do Estado, pode reduzir em até 72% o valor das taxas de escritura e registro em cartório na compra de imóveis. Isso porque a tabela que define as taxas cobradas nesses atos nos cartórios foi definida em 2001.
Os valores dos emolumentos (taxas) vão subindo de acordo com o preço de compra do imóvel, até o teto de R$ 200 mil. O imóvel que custa a partir de R$ 200.000,01 sofre incidência das mesmas taxas que um imóvel de R$ 2 milhões: R$ 4.339,38 para escritura e R$ 2.727,46 para registro, além de valores recolhidos para fundos da Justiça e do Ministério Público, por exemplo.
Em 2016, empresários da construção civil protocolaram uma ação no Tribunal de Justiça propondo mudanças nessas cobranças e subindo o teto até R$ 710 mil, mais próximo da realidade atual do mercado imobiliário capixaba. Uma comissão que conta com três desembargadores trabalha para avaliar a matéria. A previsão do Tribunal é que a conclusão dos trabalhos seja apresentada ao corregedor do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) em abril.
CONSULTORIA
Nesta sexta-feira (16), o advogado Marcus Vinicius Kikunaga, presidente da Comissão Estadual de Direito Notarial e Registros Públicos da OAB-SP, esteve em Vitória para uma consultoria para o Sindicato da Indústria da Construção Civil do Espírito Santo (Sinduscon-ES), sobre a revisão do Código de Normas, que define os procedimentos e obrigações dos cartórios de registro de imóveis.
Segundo ele, é preciso alterar algumas condutas no registro e escrituração de imóveis - condutas que muitas vezes oneram usuários do serviço. Queremos facilitar o acesso do usuário ao serviço, explica Kikunaga.
Uma das proposta defendidas por ele é o fim do depósito prévio. Ele explica que quando o consumidor dá entrada num registro para se tornar proprietário de um imóvel, os cartórios cobram um valor antecipadamente para poder analisar o documento.
O que tentamos mudar é que a pessoa possa entrar no cartório a qualquer momento e os cartórios devolverem seus documentos dizendo se o imóvel está apto ou não a ser registrado sem a cobrança. Ele fica com o dinheiro 20 dias e não devolve atualizado. Na nossa visão, isso é ilegal, pois o emolumento só é devido depois do registro efetuado, diz.
DOCUMENTOS
Outra questão é em relação a prazo para qualificar documentos, destaca o advogado. A lei determina que o interessado tem 30 dias para efetuar o registro, e nesse prazo tem o direito à prioridade. Os cartórios, muitas vezes, levam 15 dias para apresentar nota de exigência, ou seja, pedir para juntar algum outro documento. Esse prazo que sobra é curto para o usuário cumprir exigências, e às vezes ele acaba perdendo o direito à prioridade. Então a gente propõe que esse prazo seja reduzido para 10 dias para o cartório qualificar o título. Não é uma pesquisa profunda, é algo visto só de olhar o documento, diz.
Kikunaga explica ainda que a proposta traz mudanças que visa agilizar a entrega do imóvel pelas construtoras. Um exemplo é a dispensa de reconhecimento de firma no caso de instrumento particular assinado pela prefeitura.
Quando o órgão da prefeitura expede uma certidão, o funcionário da prefeitura assina um documento. Quando chega no cartório para averbar a obra, o cartório pede reconhecimento de firma do funcionário público. Ter um documento público com firma reconhecida é muita burocracia. É uma proposta que estamos colocando pois as construtoras encontram dificuldades e isso acaba atrasando a entrega da obra para os compradores, pois não é possível constituir condomínio, afirma.
Outra questão é a dispensa de CND (certidão negativa de débito) para averbação de obra. Exigir a certidão negativa é uma forma indireta e oblíqua de fazer a cobrança de dívida via cartório. Se eu tenho dívida com o Estado ou com a União, ele deve entrar com ação de execução. Isso faz com que, se a obra tiver débitos com a União, em relação a contribuições previdenciárias, por exemplo, a empresa não consiga entregar o prédio, observa.
Procurado por A GAZETA para comentar as sugestões apresentadas, o Sindicato dos Notários e Registradores do Espírito Santo (Sinoreg-ES) informou que as tarifas cobradas pelos cartórios são estipulados por lei estadual e os prazos para os procedimentos são fixados por lei federal.
"O cartório ou seu responsável não tem qualquer ingerência sobre a definição do valor de cada ato, bem como dos seus prazos de entrega e apenas cumprem aquilo que é determinado pela legislação", informou órgão, destacando que esse sistema "existe em benefício da sociedade e trabalhando pelo bem comum".
AS PROPOSTAS EM ANÁLISE
- Atualização da tabela de taxas de registro e escritura de imóvel. Uma proposta em avaliação na Justiça do Estado pode reduzir em até 72% as taxas de escritura e registro em cartório na compra de imóveis. A tabela que define as taxas cobradas nesses atos nos cartórios foi definida em 2001 e as faixas de valores de imóveis, que servem como referência para a cobrança, nunca foram atualizadas. Hoje, paga o teto das taxas quem adquire um imóvel com valor acima de R$ 200 mil. No entanto, quem compra um apartamento de R$ 200 mil ou de R$ 2 milhões paga o mesmo valor ao cartório.
- Fim do depósito prévio. Quando você dá entrada num registro para se tornar proprietário de um imóvel, os cartórios cobram um valor, antecipadamente, para poder analisar o documento e dar o aval se ele pode ser registrado ou não. Ele fica com o dinheiro 20 dias e não devolve corrigido. A proposta é que o emolumento - que só é devido depois do registro efetuado - seja pago só quando for devido e que esse depósito acabe.
- Prazos menores para qualificação de título. A lei determina 30 dias para efetuar registro de imóvel com direito à prioridade. Mas os cartórios têm até 15 dias com os documentos para dizer se precisa juntar mais algum documento. Como esse prazo suplementar é curto, o usuário muitas vezes perde o direito à prioridade. A proposta é que esse prazo seja reduzido para 10 dias para o cartório qualificar o título. Segundo o advogado, essa atividade que tem prazo de 15 dias não é um trabalho de pesquisa complexo, é uma análise simples de um documento para dar um ok se ele pode ser registrado ou não.
- Justificativa de não-qualificação. Em relação à qualificação em si, quando o registrador pega um documento, pode acontecer de ele devolver e não registrar, sem explicar o porquê disso. Isso viola o princípio da legalidade porque isso não explica o pensamento jurídico. Exemplo: se você herda uma herança, e a pessoa falecida tem indisponibilidade de bens decretada pelo juiz, o patrimônio do espólio não pode ser alienado. Mas na hora de fazer o inventário desses bens de forma extrajudicial, no cartório, muitos tabeliães vai dizer que não, pois há indisponibilidade. No entanto, a indisponibilidade é uma forma de fazer com que os bens não sejam vendidos, mas o patrimônio pode ser transmitido. A não justificativa dos cartórios não permite nem mesmo questionar o retorno. A proposta é obrigar o cartório a explicar por que não pode qualificar o documento.
- Dispensa de reconhecimento de firma no caso de instrumento particular assinado pela prefeitura. Quando um órgão da prefeitura expede uma certidão como alvará de construção ou habite-se, no caso de imóveis, um funcionário da prefeitura assina um documento. Quando a construtora chega no cartório para averbar a obra, o cartório pede reconhecimento de firma do funcionário público. Mas acontece da assinatura não conferir, do funcionário ter firma em um cartório de outra cidade e ter que abrir nova firma.... ter um documento público com firma reconhecida é muita burocracia. Já existe uma norma em âmbito federal de que funcionários públicos não precisam de reconhecimento de firma, mas isso ainda não é praticado para servidores municipais e estaduais. Isso acaba atrasando a entrega da obra para os compradores, pois não é possível constituir condomínio sem a averbação.
- Dispensa de CND (certidão negativa de débito) para averbação de obra. Se a construtora tiver débitos com a União, como por exemplo em relação a contribuições previdenciárias de seus funcionários, ela não consegue entregar um prédio pois na hora de averbação no cartório é pedida uma certidão negativa de débito (CND). Uma das propostas é que aplique-se o entendimento de duas ADINs que entendem que essa seria uma forma indireta e ilegal de cobrar dívidas. Isso porque para averbar a obra, a construtora tem que pagar suas dívidas, mesmo que isso tenha que ser discutido na Justiça.
- Dispensa de testemunha em instrumento particular. Por exemplo, no compromisso de compra e venda de imóvel entre duas pessoas, os cartórios exigem que o comprador e o vendedor reconheça firma, mas exige também que duas testemunhas assinem, com reconhecimento de firma delas. A proposta é acabar com a exigência de testemunhas.
