Comprar imóvel para alugar pode ser considerado uma prática “cultural” no Brasil. Muitos de nós já investimos ou conhecemos alguém próximo que investe nessa modalidade. Porém, existem outras formas de se investir no ramo de aluguel de imóveis. Uma delas é por meio dos fundos imobiliários, que chegaram no Brasil em 1993, e que hoje já somam mais de um milhão e quatrocentos mil investidores na Bolsa de Valores (B3) e totalizam mais de 90 bilhões de reais em investimentos.

Mas, afinal, o que são os Fundos de Investimento Imobiliário? Os FIIs são uma forma de investimento coletivo, como se fosse um condomínio, no qual os participantes podem investir em conjunto no segmento imobiliário, por meio de compra de cotas. A gestão dos recursos é realizada por um gestor profissional, que, para isso, cobra uma taxa de administração.

Os FIIs podem ser de quatro modalidades diferentes:

• Renda (compra e venda, e locação de imóveis), 
• Títulos (aplicação em títulos imobiliários como LCI ou CRI), 
• Empreendimentos (obtenção de lucro na construção e venda de imóveis) 
• e Fundo de Fundos (aquisição de cotas de outros fundos imobiliários). 

Para garantir uma análise adequada, vamos realizar a comparação da compra de um imóvel versus a aquisição de cotas de fundos imobiliários na modalidade Renda, cujos objetivos de investimento são semelhantes.

Vamos começar fazendo uma avaliação sobre a rentabilidade de cada opção de investimento.

Em geral, o rendimento dos fundos imobiliários é superior ao dos imóveis físicos. No caso de imóveis residenciais, o retorno médio anual bruto pode ser inferior a 3,8% sobre o valor de venda do imóvel. Esse retorno pode ser ainda menor se deduzirmos os custos com manutenção, reformas, vacância, inadimplência e o Imposto de Renda.

Já os fundos imobiliários podem chegar a distribuir para seus cotistas rendimentos em torno de 6,0% ao ano em relação ao valor das cotas. Com a vantagem desse retorno já ser líquido, descontado de todas as despesas com os imóveis e com a gestão do fundo. E os rendimentos são isentos de Imposto de Renda.

As taxas de retorno apresentadas acima são baseadas em referências de mercado. Porém, podem existir oportunidades eventuais de investimento em imóvel físico com retornos bem mais atrativos. Por isso, a análise precisa ser realizada diante de cada oportunidade de investimento.

Além da rentabilidade, existem outras diferenças importantes entre as duas modalidades de investimento, como por exemplo a Segurança, a Diversificação, a Liquidez, a Volatilidade e Valorização Imobiliária, e a Administração e Gestão. Essas características serão abordadas nos próximos artigos.

Por fim, é importante destacar que este artigo não se trata de uma recomendação de investimento. A escolha da melhor forma de atuar no ramo imobiliário depende da análise de todas as características de cada modalidade e do seu perfil de investidor.

Caso escolha investir em FIIs, é recomendável que você analise o histórico do gestor e as principais informações sobre o fundo: onde investe, grau de diversificação, taxa de administração/gestão, vacância, localização dos ativos, entre outras.