No quadro CBN Imóveis desta segunda-feira (09), a comentarista Lúcia Gonçalves fala sobre o que você precisa estar atento em relação à documentação na compra ou venda do imóvel. Acompanhe.
CBN Imóveis - Lucia Gonçalves - 09-11-15
Quem comprou um imóvel – ou quer vender um – precisa ficar de olho na documentação da unidade, para evitar problemas no futuro. A falta de escritura, habite-se ou um outro tipo de documento pode inviabilizar o negócio e trazer prejuízos com pagamento de multa.
Veja abaixo casos em que o imóvel pode ser considerado irregular pela justiça e saiba o que você pode fazer em cada situação:
1 - Imóvel não tem escritura
Se você comprou um imóvel sem escritura, saiba que dá para regularizar a situação – mas o valor é alto. Os custos para fazer a escritura podem chegar a 4% do valor do imóvel.
O principal problema de deixar o imóvel sem escritura será na hora da venda. O motivo: as imobiliárias não costumam fazer vendas de imóveis que não têm escritura. E mesmo que fizessem esse negócio, os bancos dificilmente aprovariam um financiamento.
Por isso, regularizar a documentação é muito importante se você pretende vender o imóvel futuramente. Uma alternativa é encontrar os antigos donos ou herdeiros e pedir para a escritura ser lavrada, ou seja, emitida. Além da presença dos antigos proprietários, é necessário levar um título de compra para comprovar a negociação e registrar o imóvel. Esse documento é um protocolo que o cartório usa para registrar a existência do imóvel. Se você não encontrar os antigos donos ou os herdeiros ou não tiver nenhum documento que comprove a compra do imóvel, terá que resolver na Justiça.
Um das saídas legais é o reconhecimento da propriedade via usucapião, processo judicial que normalmente precisa de muito tempo para ser finalizado.
2 - Imóvel sem habite-se
Este é um documento que a prefeitura entrega quando a obra construída respeitou o que estava no projeto e as exigências da região. Um dos problemas de não ter o habite-se é pagar mais caro no IPTU. Sem contar que a prefeitura tem o direito de cobrar multas porque a obra está irregular.
Para resolver a situação é preciso autorização da prefeitura, mas, antes disso, é necessário contratar um engenheiro para fazer uma planta da obra e verificar se está tudo de acordo com a lei. Depois, entre em contato com a prefeitura, entregue a planta realizada e peça a regularização.
3 - Imóvel em inventário
Significa que a unidade pertencia a alguém que morreu e, portanto, não pode ser dividido ou vendido sem autorização judicial. Dá para regularizar essa situação de duas formas: extrajudicialmente ou judicialmente. No primeiro caso, o inventário é feito em cartório, por meio de uma escritura pública, e é um processo muito mais rápido, que leva entre 30 e 60 dias. É só ir a um Cartório de Notas e, com a ajuda um advogado, pedir o inventário. Os valores para essa regularização mudam bastante conforme a dificuldade que o advogado terá para conseguir as documentações.
Também existem três situações que obrigam você a pedir a regularização na justiça e ter o acompanhamento de um juiz: quando o morto deixou um testamento, quando existem interessados no bem que não podem assumir o imóvel (por serem menores de idade ou estarem com problemas com a justiça, por exemplo) e quando existem opiniões diferentes sobre a partilha para os herdeiros. Nesse caso, você precisará ter mais paciência, pois o processo pode demorar até um ano.
4 - Imóvel com dívidas
Existem dois tipos de dívidas: do imóvel e do proprietário. A do imóvel costuma ser o atraso de IPTU ou de taxas de condomínio. Nesses casos, a recomendação da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) é tentar renegociar o acerto com o condomínio, pois esse é um problema entre o morador e o condomínio.
Já no caso das dívidas do proprietário, que costumam ser o atraso no financiamento do imóvel, a dica é negociar diretamente com o banco. E é importante resolver esse problema, porque quando você deixa de pagar qualquer tipo de dívida relacionada ao imóvel, corre risco de perder o bem para a justiça. Então, se algum imprevisto acontecer e você ficar com o orçamento do mês apertado, essa é uma dívida que você precisa ter prioridade no pagamento.
5 - Obra sem avisar à prefeitura
Mudanças na planta da casa, como a ampliação de um cômodo ou a construção de outro imóvel no mesmo terreno precisam da autorização da prefeitura. Se você fez essa obra sem pedir a liberação terá que apresentar um projeto para a prefeitura. Se a prefeitura perceber que a obra foi feita, ela poderá cobrar uma multa.
O que verificar
Para avaliar a situação do imóvel, as recomendações para o proprietário são:
– Solicite a certidão do imóvel diretamente na prefeitura responsável pelo bem, a fim de constatar a situação do imóvel perante o órgão;
– Solicite a certidão do bem no cartório de registro de imóveis para verificar se a realidade do imóvel condiz com o que está prescrito em sua documentação.
Além disso, é importante lembrar que para a que a venda seja legalmente autorizada, o vendedor também deve apresentar sua própria documentação regular. É possível verificar essa situação a partir de consulta à Receita Federal e à Receita Estadual.
