Os problemas mais frequentes, que ocorrem no condomínio, começam com a letra "C": cachorro, criança, cigarro, carro, calçado, churrasco e conserto, brinca o advogado Diovano Rosetti, especializado em Direito Imobiliário.
O Tribunal de Justiça do Espírito Santo não tem registro específico sobre os maiores motivos de ações em condomínios - na maior parte são registradas como processos por danos morais. Mas a experiência mostra que é na garagem, nas áreas comuns e na falta de manutenção dentro dos imóveis que moram os maiores problemas.
CBN Imóveis - Lucia Golçalves - 07-11-16
Quanto à inadimplência no pagamento de condomínios, o número aumentou em quase 50%, de janeiro a outubro deste ano, foram registradas quase 800 ações na Grande Vitória, segundo o advogado.
"O síndico, quando solicitado, deve tentar conciliar as partes, apaziguar os conflitos. Chamar o infrator e a pessoa que se sente prejudicado e estabelecer um diálogo, para não se repetir a infração. Se não resolver, deve buscar a punição na convenção e aplicar a multa. Se houver reincidência, a punição deve aumentar e, se possível, deve ser marcada uma Assembleia Geral Extraordinária para informar aos demais condôminos e buscar uma solução compartilhada. Se não tiver jeito, é preciso recorrer à Justiça", explica Rosetti.
Então, vamos ver como tentar evitar que o incômodo vire processo:
Animais de estimação - A dica, então, é ser extremamente meticuloso na criação do regulamento interno. Tem que abranger todos os detalhes: se pode entrar garagem ou pela porta de pedestres ou em que situações o animal deve usar focinheira, por exemplo. Isso já é meio caminho andado para evitar confusão. Em situações que extrapolam o limite do tolerável, como quando o cachorro rotineiramente é deixado sozinho e não para de latir, devem ser tomados os procedimentos padrões para quebra de regulamento. Há casos que podem parar na Justiça, e o animal pode até ser expulso do prédio.
Infiltrações - Fora do alcance da visão de boa parte dos moradores, os problemas de encanamento podem ser protagonistas das piores dores de cabeça de qualquer vida em condomínio. A grande dica para resolver essas questões com agilidade, porque fica barato para todo mundo. O primeiro ponto, portanto, é ter consciência sobre as responsabilidades de cada um. Assim, quando a assunto é encanamento, os encargos se separam em duas esferas. Se o problema for na ramificação geral do prédio, a missão de reparar os danos recai sobre o condomínio. O Código Civil até determina que se o síndico for omisso na correção de determinados vazamentos, e isso ficar provado, o morador pode solucionar o problema e, depois, cobrar do condomínio. Dentro do imóvel, a responsabilidade é do condômino. De acordo com a Lei de Responsabilidade Civil, ninguém pode provocar dano ao outro. Se há vazamento em meu apartamento, é meu dever reparar.
Garagem - A maneira como cada morador enxerga o ato de conduzir um veículo pode ser outro pivô de atritos enormes no condomínio. Criar regras claras e ser criativo na hora de construir a garagem é essencial para preveni-los. A começar pela segurança. O condomínio precisa definir se é interessante ser guardião da garagem. Estabelecido isso, o próximo passo é determinar a velocidade máxima para os veículos e, em casos de escassez de espaço, adaptar o estacionamento do prédio. Para isso, há uma série de soluções. Dá para fazer rodízio, guincho hidráulico e, até, contratar manobristas. O tamanho das vagas de garagem costuma gerar atritos entre condôminos. Em geral, falta espaço para a maioria dos condôminos estacionar veículos de grande porte, como picapes ou utilitários.
Barulho - Os decibéis emitidos pelos moradores são os principais pivôs de discussões e caras feias nos condomínios. É o salto da vizinha do andar de cima que impede que alguém consiga tirar um cochilo, são as crianças que não param de pular ou o gosto musical duvidoso do companheiro de andar Para esses e outros problemas ligados ao barulho excessivo, o condomínio deve sempre criar um bom regulamento interno. Determinar os períodos para o silêncio, o limite máximo de decibéis e as punições para quem infringir as regras são cruciais para resolver este impasse. Em alguns estados, existem leis que determinam qual é esse limite. Se o barulho incomodar apenas uma pessoa, o condomínio não tem legitimidade para intervir.
Drogas e Cigarro - Uma preocupação que tem esquentado a cabeça de muitos síndicos está ligada ao consumo de entorpecentes dentro do condomínio. O porte de maconha para consumo próprio, por exemplo, não é crime no país. No entanto, é possível que esta prática gere inconvenientes para os outros moradores. A reação, contudo, deve variar de acordo com o local em que o condômino usa o entorpecente. Se é dentro do imóvel, a atuação é muito limitada. A polícia deve ser acionada apenas quando os efeitos alucinógenos começam a incomodar ou colocar outros moradores em risco. Quando o uso é em áreas comuns do prédio, a história é outra. A administração do prédio pode até enquadrar o condômino em uma conduta anti-social. No caso de cigarro, as regras variam de acordo com a convenção do condomínio. Pode proibir o fumo em áreas comuns e até na varanda do apartamento.
Áreas comuns – Com o aumento de áreas comuns nos condomínios, também cresceram os conflitos entre os moradores. Para evitar problemas, as regras de uso, como horários, por exemplo, precisam estar definidas claramente no regimento interno do condomínio. No entanto, para nada servem as regras se elas não forem cumpridas. O ideal é não abrir exceções para não ter problemas futuros.
