Carlos Augusto da Motta Leal*
Após anos de debates judiciais sobre os critérios a incidirem sobre o rompimento unilateral de contratos de compra e venda de imóveis, com decisões conflitantes e imenso estado de incerteza, fator que, sem dúvida, aprofundou a recessão que se abateu sobre o segmento da construção civil, enfim alcançou-se uma norma objetiva. O presidente da República sancionou a lei nº 13.786/2018. Um passo importante para a segurança jurídica tão fundamental para o incremento dos negócios imobiliários e consequente geração de empregos e renda.
Na essência, os contratos sempre foram celebrados com caráter irrevogável e irretratável. Todavia, de certo tempo para cá, passaram a sofrer grande fragilidade ante a simples possibilidade de desistência do comprador, impondo ao vendedor a devolução das quantias pagas com pequena retenção, a despeito de custos, encargos e planejamento da obra, gerando desequilíbrio e imprevisibilidade. Nenhum segmento empresarial pode atuar sem previsibilidade, em especial o setor da construção civil, tradicionalmente mola mestra do desenvolvimento nacional e líder de geração de empregos.
Eis que, nos termos da nova lei, o rompimento unilateral do contrato por culpa ou iniciativa do comprador vai assegurar-lhe a restituição do valor pago, deduzida a comissão paga pela intermediação imobiliária, eventuais custos diretos e o equivalente a 25% do valor pago. Este percentual será de 50% em caso de a obra estar vinculada ao regime legal do patrimônio de afetação. A lei introduz, ainda, prazo para restituição e os difere nas modalidades jurídicas de construção.
De igual modo, a lei estabelece, objetivamente, penalidades para a hipótese de atraso na conclusão da obra além do prazo de tolerância de 180 dias já consagrado na jurisprudência, fixando multa de 1% sobre o valor efetivamente pago pelo comprador por cada mês de atraso. Este valor será corrigido monetariamente pelo índice estabelecido em contrato, facultado, nesta hipótese, ao comprador, romper o contrato, com direito à devolução do valor total pago, corrigido monetariamente, acrescido do valor equivalente à multa referida.
O novo regulamento legal, portanto, restaura o equilíbrio contratual, a força obrigatória dos contratos e fixa critérios rescisórios equilibrados e não comprometedores do negócio de construção e incorporação, estabelecendo a fundamental segurança jurídica.
*O autor é advogado especialista em Direito Imobiliário
