O que faz um empreendimento imobiliário despertar o interesse de quem busca adquirir um imóvel? Mais do que preço ou metragem, a resposta envolve características do projeto, localização e transformações do entorno. São fatores que ajudam a determinar a procura por um produto imobiliário e sua relevância ao longo do tempo.
Para o economista Eduardo Araújo, mestre em Políticas Públicas pela Universidade de Oxford e professor da Fucape Business School, um dos primeiros pontos a observar é a trajetória da região e a relação entre oferta e demanda. Melhorias em mobilidade, infraestrutura, serviços e espaços públicos podem tornar um endereço mais desejado, enquanto a chegada de novos empreendimentos também influencia o comportamento do mercado. No caso do próprio projeto, a lógica é semelhante.
“Uma planta funcional, por exemplo, pode ser mais importante no longo prazo do que simplesmente oferecer uma metragem maior. O mesmo vale para áreas de lazer, arquitetura e integração com o bairro: elas agregam valor quando correspondem ao que as pessoas efetivamente procuram e estão dispostas a pagar”, explica.
Quando a cidade transforma o entorno
A história recente de Vila Velha ajuda a ilustrar essa relação entre infraestrutura e desenvolvimento imobiliário. Estudos acadêmicos sobre a expansão urbana do município apontam a Rodovia do Sol como um dos eixos que contribuíram para direcionar o crescimento da cidade em direção ao sul, especialmente a partir da consolidação da ligação entre a região e a Terceira Ponte.
Ao longo dos anos, áreas próximas à Rodovia do Sol passaram por expansão residencial e comercial. Itaparica, por exemplo, consolidou-se como uma das principais regiões imobiliárias de Vila Velha, com novos empreendimentos avançando também no entorno da rodovia e da Avenida Saturnino Rangel Mauro.
Em 2026, essa transformação tem continuado com as obras do Binário da Rodovia do Sol com a Avenida Saturnino Rangel Mauro que seguem ampliando a capacidade viária e reorganizando a circulação em um dos principais corredores de Itaparica. O projeto prevê intervenções em 9,6 quilômetros e, em um dos trechos, quatro faixas de circulação em cada sentido.
Para Eduardo, isso ajuda a explicar por que o olhar do investidor não deve ficar restrito ao imóvel. “Uma parte importante do valor de um imóvel está fora dele. Mobilidade, saneamento, espaços públicos, segurança e serviços ajudam a determinar o quanto as pessoas desejam estar em determinada região. Quando investimentos públicos melhoram esses atributos, parte desse ganho de qualidade pode acabar incorporada ao valor dos imóveis”, observa.
Além das transformações do entorno, as características do próprio empreendimento também precisam estar alinhadas ao que o público procura. Funcionalidade, arquitetura, lazer e integração com o bairro podem contribuir para torná-lo um produto mais desejado — desde que correspondam a necessidades reais do mercado.
Essa perspectiva também orienta o desenvolvimento de novos produtos do Grupo Proeng. Para Andrea Lessa, diretora executiva da empresa, compreender as expectativas do público é fundamental para transformar necessidades em projetos.
“O desenvolvimento de um empreendimento exige olhar para diferentes aspectos, desde a escolha da localização até as características do produto. Nosso compromisso é compreender o que as pessoas valorizam e transformar essas expectativas em projetos que ofereçam funcionalidade, qualidade e uma experiência positiva em todas as etapas da aquisição”, afirma.
A escolha de um empreendimento envolve, portanto, observar o conjunto: o projeto, a localização, a relação com o entorno e a capacidade de atender às demandas do mercado.
