O mercado imobiliário capixaba vive um período de transformações intensas. Com a chegada da chamada era 5.0, o setor se projeta para um futuro em que tecnologia, sustentabilidade e novas formas de financiamento se tornam protagonistas. Mais do que acompanhar esse ritmo, a revista Imóveis A Gazeta - Especial Talk Imóveis 2025 se propõe a traduzir essas mudanças e oferecer uma visão ampla sobre os caminhos do morar e investir no Espírito Santo.

Nesta edição – a 5ª desde que iniciamos esse movimento de compreender melhor o setor e mapear, com conteúdo, as novidades para quem vive e investe na área – mostramos como a inteligência artificial já participa do planejamento das obras e das vendas, tornando processos mais ágeis e assertivos.

Nossos repórteres também analisaram, com a ajuda de especialistas, as novas fontes de crédito e os impactos da reforma tributária, questões que influenciam diretamente a tomada de decisão de construtores, corretores e consumidores.

Em tempos de crises climáticas e discussão sobre os compromissos que cada um de nós precisamos fazer com o meio ambiente e as novas gerações, a sustentabilidade desponta como prioridade na agenda. O retrofit surge como alternativa de revitalização de prédios e bairros históricos, enquanto projetos de médio e alto padrão incorporam soluções que unem sofisticação, bem-estar e responsabilidade ambiental.

Do litoral ao interior, passando por empreendimentos de luxo, pelo crescimento do short stay no aluguel e pelas oportunidades do “Minha Casa, Minha Vida”, o mercado se reinventa para atender demandas de diferentes públicos, ao passo que a fotografia do Espírito Santo se transforma e reflete o que há de mais moderno e desejado mundo afora.

Olhando para esse setor tão importante para o nosso Estado, o Talk Imóveis se propõe a ser um guia útil e confiável para compreender transformações e tendências, além de contribuir para que você, leitor, veja com clareza o futuro do setor.

Boa leitura!

Bruno Passoni

Diretor de Mercado da Rede Gazeta

O ano de 2025 tem se mostrado um tanto desafiador para o mercado imobiliário. Com a Selic – a taxa básica de juros da economia – a 15%, um efeito é o encarecimento do financiamento de imóveis, desestimulando uma parcela da população que depende dessa forma de pagamento para adquirir a casa própria ou dar um upgrade na moradia.

Tanto é que houve uma desaceleração de 10,1% nos lançamentos no país no segundo trimestre, em relação aos três primeiros meses do ano, segundo pesquisa Indicadores Imobiliários Nacionais da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). Por outro lado, foram comercializados 102.896 imóveis, movimentando R$ 68 bilhões no segundo trimestre de 2025.

Essa redução parece ser temporária, uma vez que a mesma pesquisa aponta que nos seis primeiros meses de 2025 o volume de lançamentos (6,8%) e o de vendas (9,6%) cresceram quando comparados com o mesmo período de 2024. No acumulado de 12 meses, foram lançadas 414.375 unidades no Brasil, com um valor geral de lançamento (VGL) de R$ 260 bilhões.

Por sua vez, as vendas no programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) cresceram 25,8% no primeiro semestre, alcançando 95.483 unidades. Além disso, a Faixa 4 do programa, voltada para imóveis de até R$ 500 mil, deve facilitar o acesso ao crédito para a classe média, que foi a que mais sentiu a alta dos juros para o financiamento.

Somado a isso, está uma pesquisa recente realizada pela consultoria Brain Inteligência Estratégica, que mostra que quase metade dos brasileiros têm a intenção de adquirir um imóvel nos próximos 24 meses, apesar da Selic a 15%. Este é o número mais alto da série histórica da pesquisa, que iniciou em 2020.

Portanto, a expectativa é que 2025 feche mantendo o mesmo ritmo de 2024, segundo afirma o presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES), Alexandre Schubert. Isso tanto no país quanto no Espírito Santo.

“O restante do ano será de estabilidade, mesmo diante do atual cenário. O imóvel é um ativo de segurança e reage bem diante dessa nossa atual situação econômica”, avalia.

Para 2026, mesmo sendo um ano eleitoral, o ambiente deve estar um pouco mais favorável, acrescenta Schubert. Um dos motivos para esse otimismo, mesmo que moderado, é o fato do Banco Central ter sinalizado que a atual taxa de 15% deve permanecer até o final deste ano, no entanto, segundo o relatório Focus emitido no final de agosto, analistas de mercado apontam uma perspectiva de queda para 12,5%, até o final de 2026.

O presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Espírito Santo (Sinduscon-ES), Douglas Vaz, pontua que o mercado capixaba tem passado por algumas mudanças, como o crescimento de condomínios de alto padrão e luxo, desde o ano passado. Uma tendência que deve permanecer, dada a atenção cada vez maior deste segmento, inclusive por empresas de fora do Estado – como a recente apresentação de um condomínio de luxo de São Paulo para investidores capixabas.

Outro segmento que se destacou neste ano e deve continuar sua consolidação são os empreendimentos com foco em aluguel de curtíssima temporada (também conhecido por short stay), além da expansão de novos polos de crescimento imobiliário no Estado.

Projetos mais modernos e materiais inovadores com foco na sustentabilidade devem fazer parte da agenda das empresas, afirma Douglas Vaz, principalmente para suprir a dificuldade da mão de obra, que tem se tornado cada vez mais escassa. “Novos métodos construtivos qualificam melhor o trabalhador, cuidam do meio ambiente e do social, proporcionando aumento de renda, já que esse trabalhador será melhor remunerado”, avalia.

A tecnologia também já é algo cada vez mais permanente, quando se fala em relações de compra e venda. Segundo o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 13ª Região/ES (Creci-ES), Manoel Dias, realidade virtual para visitas on-line, marketing digital e gestão de relacionamento fazem parte desse dia a dia, além de maior foco na personalização do atendimento e na atuação em nichos específicos.

Para o próximo ano, ele ressalta, a expectativa é de maior digitalização das transações imobiliárias, expansão de mercados híbridos (presencial e digital) e a valorização de práticas sustentáveis. O corretor terá um papel mais consultivo, orientando clientes em decisões estratégicas.

“Não podemos esquecer da tokenização imobiliária, que consiste na criação de tokens digitais que representam a propriedade de um imóvel físico, utilizando a tecnologia blockchain para registrar e rastrear esses ativos de forma segura e transparente. Esse processo ajuda a democratizar o investimento em imóveis, organizando a propriedade e permitindo que múltiplos investidores comprem pequenas partes de um mesmo bem”, acrescenta.

Transformações da Geração Z

Ainda sobre inovação, há toda uma preocupação do mercado sobre a Geração Z (pessoas nascidas de 1995 a 2010), conhecida por seu engajamento, valorização da autenticidade, diversidade, inclusão e sustentabilidade e muito ativa nas redes sociais.

Para o presidente do Sinduscon-ES, Douglas Vaz, o mercado precisa se preparar e criar situações de moradia, lazer e trabalho para esses clientes, como projetos mais compactos e sustentáveis, bem como horários flexíveis, inclusive dentro da construção civil, quando se fala em atrair essa mão de obra para o setor. “É pensarmos no presente mirando o futuro”, analisa.

O mercado imobiliário está cada vez mais impulsionado pelas demandas do consumidor e seus hábitos, afirma o vice-presidente de Incorporação da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES), Breno Peixoto. “Há uma expectativa grande por experiências digitais aliadas à sustentabilidade, com foco tanto no pré quanto no pós-venda”, avalia.

Para ele, pensar no futuro é parte do presente na hora de criar um projeto, o que tem se intensificado pelo uso cada vez mais presente da inteligência artificial (IA) no dia a dia. “Um empreendimento imobiliário faz parte de um ciclo muito longo. Você precisa pensar, na concepção do projeto, em como o mundo estará quando essa obra ficar pronta, e a utilização da IA tem ajudado muito nisso”, acrescenta.

E nesse cenário entram também novas formas construtivas. Segundo o presidente do Instituto de Avaliações e Perícias de Engenharia do Espírito Santo (Ibape-ES) e conselheiro do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Espírito Santo (Crea-ES), Lucio Bastos, a construção no Brasil tem caminhado a passos largos nas inovações do setor, com os principais objetivos de sustentabilidade e eficiência, permitindo construir mais rápido e com menor custo.

“Um ótimo exemplo de inovação são as construções a seco, mais limpas, rápidas e eficientes, substituindo materiais e processos tradicionais por soluções industrializadas e sustentáveis”, acrescenta.

Esse tipo de obra reduz a adoção de métodos tradicionais que utilizam água em grande quantidade, como a alvenaria convencional (cimento, areia, tijolo, argamassa etc.). “As ferramentas de BIM (Building Information Modelling, ou Modelagem da Informação da Construção), impressão 3D e drones, alinhadas a realidade aumentada, materiais sustentáveis, robótica, automação e inteligência artificial, permitem planejar, projetar, construir e gerenciar edificações de forma integrada e digital, reduzindo prazos e custos e aumentando a eficiência”, diz.

Um exemplo é a construção modular que nasceu em função de algumas “dores” da obra, entre elas a dificuldade de mão de obra, segundo afirma o presidente da Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura do Espírito Santo (Asbea-ES), Heliomar Venâncio. “Esse tipo de construção tem baixo desperdício, pois a obra é planejada e tudo é feito por meio de encaixe, dentro de uma ‘fábrica’ e levado diretamente para o canteiro de obras com quase tudo pronto. As sobras e o gasto de material são muito reduzidos nesse formato”, conta.

Ele explica que, atualmente, esse tipo de tecnologia permite a construção de até seis pavimentos. “Não desenvolvemos mais alto do que isso, porque a demanda por construções horizontais é muito grande. Atualmente, são produzidos 100 módulos por mês, totalizando 15 mil metros quadrados mensais. É uma transformação que o mercado tem definido. A tecnologia já chegou mais próxima da gente”, afirma.

Para o presidente do Ibape-ES, o futuro da construção será cada vez mais digital, sustentável, automatizado e integrado. “As inovações têm contribuído, principalmente, para a eficiência e menores custos de construção, além de maior precisão e redução de retrabalhos. Têm contribuído também para menor impacto ambiental, como o uso cada vez mais frequente de energia limpa, reaproveitamento de água e materiais reciclados”, destaca.

Missão China

Em março, uma comitiva do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Espírito Santo (Sinduscon-ES) realizou uma visita com empresários do setor à China e também a Dubai. Na missão, os participantes conheceram a CISDI, uma das principais empresas chinesas de engenharia, especializada em soluções para a indústria da construção e do aço.

O diretor do Sinduscon-ES Wellington Pesca esteve presente na missão e, para ele, um dos diferenciais marcantes com relação à construção civil no Brasil é o nível de industrialização, integração tecnológica, produtividade e sustentabilidade.

“A adoção das tecnologias e métodos observados na China traria uma série de vantagens estruturais para o setor da construção civil no Brasil, com impactos diretos na produtividade, qualidade, sustentabilidade e competitividade do segmento. O impacto seria transformador, o setor ganharia mais eficiência, qualidade e sustentabilidade, com reflexos positivos na economia, no meio ambiente e na sociedade como um todo”, afirma.

Um dos primeiros usos identificados de inteligência artificial (IA) aconteceu em 2018, nos Estados Unidos. Na época, a tecnologia foi utilizada para uma negociação imobiliária na aquisição de dois imóveis avaliados em US$ 26 milhões, por meio de um algoritmo chamado “detecção breve para o mercado”. De lá para cá, a ferramenta evoluiu, cresceu e se popularizou. Hoje em dia, seja para personalizar a experiência do cliente, seja para um tour com decoração virtual, a IA já faz parte de diferentes processos no mercado imobiliário e da construção civil. E a tendência é aumentar cada vez mais.

“Observo que os clientes estão evoluindo muito para a camada de dados, principalmente o de construção civil. Eles querem ter ali uma camada de análise em relação ao gasto de material para determinada construção, um agente que consulte a informação da disponibilidade dos imóveis na base para realização da venda e munir o corretor imobiliário de informação”, explica o arquiteto de soluções em inteligência artificial da Intelliway Tecnologia, Walber Botelho Tonn.

A empresa capixaba desenvolveu uma ferramenta chamada EVA GPT, que permite a criação de agentes de inteligência artificial pelo usuário. Walber explica que, no mercado da construção civil, esses agentes podem ser utilizados no processo de venda de imóveis, uma vez que é possível inserir informações sobre o empreendimento e apresentar para o futuro comprador.

“Por exemplo, se você quer comprar um imóvel em Jardim Camburi, ele vai listar para mim todos os imóveis da região. Mas você pode pedir empreendimentos que tenham uma padaria por perto ou outro tipo de serviço, e ele vai retornar com essas informações. Ou seja, você consegue fazer perguntas a respeito da redondeza de onde aquele imóvel está inserido, por meio dessas camadas que vêm diretamente do Google”, explica.

A ferramenta ainda conta com outras possibilidades, como a integração com os sistemas das administradores de condomínio. Assim, o próprio morador consegue buscar informações como segunda via do boleto para pagar a taxa de condomínio, informações de nada consta do imóvel, detalhes de regimento interno, entre outros.

Análise de dados cada vez mais inteligente

O CRO e cofundador da Morada.ai, Luis Veloso, avalia em retrospecto que antes, há 20 anos, a procura por imóveis era feita nas ruas ou nas páginas dos classificados. Depois com a internet, essa busca passou a ser feita prioritariamente por meio de sites, mas hoje, com a ascensão da inteligência artificial, o momento é novamente de transformação.

Ele explica que esse novo modelo é chamado de Conversation Economy, ou economia da conversa, em uma tradução livre, com as relações sendo feitas, cada vez mais, por meio de diálogos entre a inteligência artificial interativa e o ser humano.

A Morada.ia, inclusive, é uma dessas ferramentas de atendimento do mercado imobiliário e só no Espírito Santo já atendeu mais de 39 mil pessoas por meio dos serviços comercializados. Entre os principais clientes da empresa estão Morar Construtora, Lotes CBL, Direcional e Netimóveis.

“Quando você entra no site de uma dessas empresas vai ser atendido por uma IA, que tem como função identificar a necessidade e simular um financiamento. Depois disso, ela vai qualificar o cliente em potencial, verificando em qual nível do funil de vendas está aquele lead em potencial, e assim encaminhar para o corretor”, detalha.

Depois, ela fica responsável por auxiliar o profissional de vendas com informações sobre a estrutura do imóvel. Com o contrato fechado, a ferramenta passa a operar a favor do consumidor, gerando boletos e administrando diferentes dados que forem necessários.

As ferramentas de IA no mercado imobiliário não se limitam à experiência de usuário. Algumas plataformas têm desenvolvido soluções para empresas da construção civil que ajudam a dinamizar os processos orçamentários, reduzir custos e evitar o desperdício de materiais durante uma obra.

Eliseu Lobato, arquiteto, head de produto na OrçaFascio e especialista em IA na construção, acredita que trabalhos considerados repetitivos e analíticos vão acabar sendo substituídos por essas ferramentas.

“Quando você pega uma atividade como criação de projeto, criação de orçamentos e até mesmo de renderização, elas já estão sendo substituídas por serviços de IA”, avalia.

A OrçaFascio, por exemplo, utiliza da inteligência artificial em serviços da plataforma, especialmente no que se refere a questões orçamentárias, pensando na produtividade.

“Criamos uma ferramenta que aprende com o usuário a maneira dele fazer orçamento. Uma vez que ele vai definindo o que a gente chama de etapas da construção, o sistema aprende com ele e vai desenvolvendo os arranjos de uma forma mais autônoma”, explica.

De acordo com Eliseu, essa metodologia de uso de inteligência artificial é baseada no aprendizado de máquina, o chamado machine learning. Entre os benefícios, ele destaca o aumento da produtividade, uma vez que é possível desenvolver o orçamento de maneira mais rápida. Isso torna o processo “mais limpo”.

“Assim, você tem de 30% a 40% de redução de tempo dentro dessa tarefa e também tem uma redução de uma taxa de erros”, finaliza.

O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) é hoje uma das principais linhas de crédito para financiamento de imóveis. Ele utiliza recursos da caderneta de poupança para viabilizar a compra de casas, apartamentos, terrenos, entre outros ativos imobiliários. Além disso, é uma das principais fontes de financiamento da produção (construção de empreendimentos imobiliários), o que vem diminuindo com o passar dos anos.

Para se ter uma ideia, em 2023, o SBPE era responsável por 35% da estrutura de funding (financiamento) da produção, seguido dos recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), com 27%. Em junho deste ano, esse percentual caiu para 30%, e o do FGTS teve uma leve queda, passando para 26%.

Por outro lado, outras formas de financiamento aumentaram, como as letras de crédito imobiliário (LCI), que saltaram de 14%, em 2023, para 19% este ano; e os fundos de investimento imobiliários (FII), que cresceram de 9% de participação, em 2023, para 11% este ano.

Ainda segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), as LCIs ganharam destaque na primeira metade de 2025, voltando a crescer 25% após um período de retração no início de 2024. Isso aconteceu pela necessidade de complementação dos recursos da poupança e pela redução gradual do prazo de carência, que caiu de 12 para nove meses e, posteriormente, para seis meses.

Para o presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES), Alexandre Schubert, essa será a nova realidade para o mercado, onde os recursos do SBPE serão priorizados para empreendimentos econômicos, e empresas que trabalham com produtos que não se encaixam no programa Minha Casa, Minha Vida deverão buscar novas formas de financiamento da produção.

“O médio e alto padrão devem ficar mais por conta desse mercado que chamamos de secundário. E isso vai ser uma grande mudança, pois as empresas precisam estar preparadas para ‘buscar esse dinheiro’ em outras fontes. E isso significa uma mudança grande na governança de muitas empresas”, avalia.

Mais controle

Os fundos do que se chama o mercado secundário de financiamento são controlados pela Comissão de Valores Imobiliários (CVM), que estabelece índices para manter a segurança do dinheiro dos investidores.

Segundo o diretor do Patria Investimentos, uma das principais gestoras de investimentos alternativos do país (incluindo os fundos imobiliários), para uma empresa tomar emprestado do mercado de capitais, é preciso que ela siga uma série de critérios.

“Em primeiro lugar está a reputação da empresa, se ela tem história, há quanto tempo está no mercado… Ela precisa ter uma estruturação bem forte de contratos com fornecedores, controladoria e contabilidade. Além disso, é necessário ter capacidade de fazer um bom planejamento para a definição do produto. Tudo isso é analisado”, explica.

Inclusive, o projeto do empreendimento precisa ser muito bem estruturado. “É um projeto que faz sentido para aquela região? Está superdimensionado? São algumas das perguntas feitas antes de investir naquele empreendimento, pois essas operações precisam ser 100% seguras para os investidores. A construtora precisa dar garantias de que aquela obra vai ser finalizada e de que haverá um bom retorno para os investidores”, complementa.

Com isso, o mercado se profissionaliza ainda mais, afirma Alexandre Schubert. “As empresas vão ter que adaptar sistemas de viabilidades que justifiquem seus lançamentos. Será preciso investir em mais pesquisa para esses lançamentos, aprimorando as empresas que vão buscar financiamento por meio dos fundos imobiliários. Os aventureiros não vão conseguir fazer parte desse mercado”, avalia.

O recurso utilizado para financiar a construção por meio do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) é um dinheiro mais “barato”, que chega com juros menores. Já no caso dos fundos imobiliários, os juros são mais altos, variando de acordo com uma série de fatores econômicos, o que, em tese, deixaria uma obra mais “cara”.

Para o diretor da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES), Ricardo Gava, o financiamento para produção pode sim impactar o preço final dos imóveis, mas de forma indireta.

“Quando o custo de captação de recursos para as construtoras aumenta ou há escassez de funding, esse encarecimento tende a ser repassado para o comprador na forma de preços mais altos. Portanto, ainda que o consumidor não participe diretamente desse modelo de crédito, ele pode sentir os efeitos no valor final do imóvel”, explica.

Por outro lado, imóveis de até R$ 500 mil podem ficar de fora desse cenário, desde que se encaixem dentro da Faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Desde maio, essa faixa oferece condições mais acessíveis para famílias com renda bruta mensal de até R$ 12 mil, com taxa de juros nominal de 10% ao ano, inferior às praticadas nas modalidades de financiamento com recursos do SBPE.

“Há uma tendência clara de surgirem novas alternativas. Nos próximos anos, o comprador pode ter acesso a novas modalidades de financiamento além das linhas tradicionais da poupança e do FGTS, com condições potencialmente mais flexíveis”, avalia Gava.

Modelo híbrido

O atual desafio é buscar alternativas para suprir a redução do principal funding que o mercado possui, que são os depósitos de poupança por meio do SBPE. Os atuais recursos fora desse âmbito são junto ao mercado de capitais, diretamente influenciadas pela taxa básica de juros, a Selic, que atualmente está em 15% ao ano.

Mas, de acordo com nota do Banestes, existe em curso uma discussão entre o setor e os órgãos reguladores para criar um modelo de financiamento híbrido, combinando as fontes tradicionais com as do mercado de capitais. “O objetivo é estabelecer uma solução perene, que não dependa exclusivamente de um único funding e que ajude a mitigar as oscilações das taxas de financiamento e de disponibilidade de recursos do setor”, diz a nota.

Para Gava, o cenário tende a ser positivo. “Ao diversificar as fontes de funding, o setor ganha mais liquidez e estabilidade, o que abre espaço para maior competitividade entre bancos e, consequentemente, melhores taxas e prazos para o consumidor. O resultado esperado é um mercado mais acessível, com maior oferta de crédito e condições menos vulneráveis às oscilações de um único tipo de recurso, como a poupança”, explica.

A aprovação e sanção presidencial da reforma tributária em janeiro (Lei Complementar nº 214/2025) representa uma das maiores mudanças no sistema de impostos do Brasil. Em fase de regulamentação, a nova legislação vai substituir cinco tributos – PIS, Cofins e IPI (federais), ICMS (estadual) e ISS (municipal) – por dois – a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), federal, e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), estadual/municipal.

No discurso, a reforma promete simplificação e transparência. Não é preciso dizer que os impactos sobre a cadeia da construção também serão grandes, já que ela afetará todos os elos: dos grandes incorporadores ao indivíduo que compra um imóvel ou paga aluguel.

Inicialmente, a reforma tributária terá um período de transição que se estenderá até 2032. Para empresas do mercado imobiliário, a palavra de ordem é “planejamento”, revisando contratos, adequando sistemas e entendendo o novo regime de créditos, preparando-se para a mudança.

Já as pessoas físicas devem tentar entender o novo perfil tributário: quem é investidor imobiliário ou possui vários imóveis para alugar, provavelmente, terá de abrir um CNPJ para melhor gestão. Já quem compra um imóvel para moradia pode se beneficiar com deduções e alíquotas reduzidas, segundo afirma a advogada e consultora imobiliária Cássia Clésio.

“A reforma não significa simplesmente aumento de tributos, mas uma mudança na forma de cálculo. Para a maioria dos compradores de imóveis residenciais de menor valor, haverá benefícios. Já para quem é pessoa física e aluga imóvel, haverá mudanças. Atualmente, esse tipo de locador só paga imposto de renda sobre o rendimento. Com a reforma, isso muda radicalmente”, afirma.

Pessoas físicas que tiverem receita de aluguel superior a R$ 240 mil anuais ou que possuam mais de três imóveis passarão a ser contribuintes do IBS e da CBS, independentemente do valor. Já os contratos de locação firmados antes da sanção da lei terão direito a uma alíquota reduzida de 3,65% (e não os estimados 27% sobre a receita bruta), desde que cumpram requisitos formais, como registro em cartório para imóveis não residenciais.

Para novos contratos firmados a partir de 2026, a tributação será integra. “Especialistas do setor, como o Secovi-SP, projetam que esse custo adicional pode ser repassado aos inquilinos, com um aumento médio estimado de 3% a 6% nos valores dos aluguéis. Os proprietários podem se beneficiar de impostos menores em contratos antigos, mas os inquilinos podem enfrentar aluguéis mais altos”, avalia a advogada.

Onde vai afetar empresas

Carla Tasso, empresária contábil especializada no segmento imobiliário, atenta para a necessidade das empresas do setor da construção buscarem orientação especializada. Segundo ela, esse especialista deve orientar toda a implantação junto à equipe interna, analisando os processos de aquisições e formas de trabalho.

“As notas fiscais serão padrão nacional. Isso sim vai impactar, mas acredito que essa parte será de fácil adaptação com uma boa orientação. [A redução ou aumento da carga tributária] vai depender de cada contrato, cada negócio. Alguns podem aumentar ou diminuir nas lojas, dependerá do processo de aquisição de insumos, assim como apuração dos créditos”, explica.

Profissionais liberais, como engenheiros, arquitetos e empreiteiros também serão afetados e, neste primeiro momento, devem verificar se suas notas fiscais estão de acordo com as novas exigências. Já com relação a microempreendedores individuais (MEI) do setor, como pedreiros autônomos e pequenos reformadores, a princípio, não terão mudanças significativas em seus tributos.

Uma das maiores alterações, segundo a especialista, será o fim da retenção de tributos e a adoção do “split payment” (pagamento separado), que afetará diretamente o fluxo de caixa, exigindo um novo planejamento financeiro. “Será, na minha opinião, a maior mudança para o mercado”.

Transparência e reorganização

Para o deputado federal Reginaldo Lopes, relator da reforma tributária, a principal mudança para o consumidor final é a transparência. Na prática, a nota fiscal de um imóvel ou material de construção virá com o valor do produto e o valor do imposto discriminados separadamente. “O imposto deixa de ser escondido, embutido, para ser um imposto transparente, separado da mercadoria ou do serviço”, afirma.

A nova lógica também é de não cumulatividade, com um sistema de créditos onde cada empresa na cadeia paga imposto apenas sobre o valor que agregou, abrindo espaço para potencial redução da carga tributária total do setor. “Como o modelo não é de cumulatividade tributária, é um método de débito e crédito, tudo é creditado. Você paga só na última etapa ou nas que são agregadas”, completa.

Para o vice-presidente da Associação das Empresas de Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES), Gilmar Custódio, a reforma tributária é um processo de implementação gradual que vai reorganizar, em parte, o sistema de arrecadação das cidades e dos Estados.

“Mas ainda há muitas interrogações sobre como fica o regime especial de tributação (RET), onde se enquadram a maioria das construtoras, assim como há dúvidas sobre como ficarão a arrecadação e as tributações”, avalia.

Quem nunca ouviu a história daquela casa ou apartamento que está há meses – ou quase um ano – sendo anunciado e nunca foi vendido? Pois saiba que o problema pode não ser a localização, nem as condições de conservação do imóvel ou sua documentação. Muitas vezes, é o preço inadequado que faz com que ele fique “encalhado” nas vendas.

A precificação correta de um imóvel é importante para a saúde do mercado imobiliário. Longe de ser apenas um número, o preço justo interfere diretamente na velocidade da venda, na confiança do setor e até na segurança jurídica das transações. Para especialistas, a falta de uma avaliação profissional e a cotação de valores “sentimentais” criam distorções que podem prejudicar todo o segmento

Para Flávio Dantas, diretor da Flávio Dantas Imóveis, um imóvel mal avaliado se torna um “peso na prateleira”. Ele explica que o principal problema é a falsa ideia de aceitar o valor definido pelo proprietário, o chamado “valor sentimental”.

“Um bom profissional saberá derrubar essa prerrogativa, mostrando ao proprietário os problemas que ele terá ao fazer uma má avaliação de seu imóvel. O que, com certeza, acarretará um longo período para a comercialização daquele bem”, afirma Dantas.

Ele ressalta que um preço inadequado não afeta apenas aquele imóvel, mas também serve de comparativo para outros proprietários, gerando um efeito cascata que desregula o mercado.

Clube da Precificação e nova plataforma

Mais de 420 dias (quase 14 meses). Este é o tempo médio que um imóvel mal precificado fica anunciado nas plataformas, de acordo com Renato Avelar, corretor e um dos idealizadores do Clube da Precificação. Para ele, é “inimaginável um corretor não saber avaliar um imóvel e fazer um laudo técnico”.

Formado há três anos no Espírito Santo, o Clube de Precificação tem como intuito compartilhar informações como técnicas de precificação, dados de mercado com informações reais de imóveis vendidos, além de boas práticas de outros mercados no mundo. “E, obviamente, promover networking, tornando-se um ambiente de negócios com corretores selecionados. Para participar tem de ser indicado, ter conduta ilibada, espírito de cooperação e visão pró-mercado. Depois de participar de uma palestra presencial, o corretor tem acesso ao grupo”, explica.

O resultado disso foi a construção da plataforma Resos, um banco de dados que dá acesso a plantas da maior parte dos imóveis de Vitória, com medições e sistema de precificação, feito em modelo colaborativo em rede, onde os profissionais de mercado compartilham informações.

A plataforma, inclusive, tem o apoio tanto do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 13ª Região/ES (Creci-ES) quanto da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES).

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Apresentação da plataforma Resos, banco de dados para precificação de imóveis criado no ES

Segundo o presidente do Creci-ES, Manoel Dias, a prática de valores de mercado consistentes preserva a confiança, reduz distorções, fortalece a liquidez e impulsiona a cadeia econômica, beneficiando incorporadores, corretores, investidores e consumidores finais.

“Em síntese, a correta precificação dos imóveis não é apenas uma questão contábil, mas também um instrumento essencial para a transparência tributária, a segurança das operações financeiras e a estabilidade do mercado imobiliário como um todo”, afirma.

Para o consultor imobiliário Juarez Gustavo Soares, um imóvel no preço adequado torna o mercado mais maduro, responsável e com uma previsibilidade maior. Segundo ele, um mercado mais previsível ajuda a tomar decisões com mais segurança, inclusive para incorporadores, já que contribui, inclusive, para a viabilidade dos empreendimentos.

“Isso ajuda na tomada de decisões de todos os atores envolvidos. Tanto de quem vai vender quanto de quem vai comprar. Com um imóvel bem precificado, você consegue ter uma ideia um pouco mais precisa do prazo em que a venda ocorrerá”, observa.

O capixaba tem buscado aliar praticidade, qualidade de vida e pagamento facilitado na hora de escolher um imóvel. Segundo a pesquisa Raio-X do Mercado Imobiliário Capixaba, realizada pela Inteligência de Mercado A Gazeta, a maioria das pessoas que buscam imóveis no Espírito Santo quer unidades de dois quartos (54%) com pelo menos uma suíte (72%) e uma vaga de garagem (63%).

Um imóvel bem ventilado (75%) e voltado para o sol da manhã (70%) também é pré-requisito para a decisão de compra. A preferência é por apartamentos, para 54%, e casas vêm logo em seguida, com 31%. Inclusive, em relação à pesquisa de 2024, esse número diminuiu – eram 37% que tinham interesse em comprar uma casa baixa. Em relação ao estado do imóvel, 45% não têm preferência se é usado, na planta ou novo.

Quando se fala na facilidades do condomínio, as pessoas não abrem mão de segurança (65%), elevador (50%), portaria (41%), porteiro (30%) e Wi-Fi (26%). Já no lazer, os itens mais requisitados são: churrasqueira (64%), piscina (55%), salão de festas (50%), academia (40%) e espaço gourmet (32%).

A localização tornou-se o principal critério na escolha do imóvel, com um aumento de 39%, na pesquisa realizada em 2024, para 45% em 2025. Já o preço, que era importante para 34% no ano passado, neste ano, corresponde a um pré-requisito para a compra de um imóvel para 24% dos entrevistados.

“A Rede Gazeta, por meio da área de inteligência de dados, busca constantemente mapear tendências, comportamento e consumo do capixaba dos principais segmentos de mercado, buscando desta forma gerar valor no uso das informações, gerando conhecimento e insights que apoiem, principalmente, a tomada de decisão e ampliem ainda mais um olhar crítico sobre o mercado, via uso de dados”, afirma o gerente de Inteligência de Dados da Rede Gazeta, Aldo Agurto Munoz.

Segundo ele, o valor desta pesquisa está na geração de insights relevantes a respeito do que o capixaba pretende comprar, preferências, objetivos de compra e formas de financiamento. “Tais informações vão permitir direcionar a tomada de decisão, num segmento tão relevante como é o setor imobiliário, o qual consideramos estratégico, pela relevância que possui na vida do capixaba”, complementa.

Um dos destaques é a queda no interesse por imóveis econômicos e o crescimento no interesse de compra de unidades de médio padrão (56%). Essa preferência, inclusive, cresceu de 2024 para cá (antes eram 49%). Já o interesse em imóveis econômicos caiu de 45% no ano passado para 38% este ano.

Isso também pode ser visto nas formas de pagamento, onde 50% pretendem dar uma entrada e financiar o restante (eram 47% em 2024), 22% têm intenção de usar o programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), contra 25% no ano passado, e quem pensa em dar uma entrada e usar parte do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) subiu de 18%, em 2024, para 20% este ano.

A pesquisa foi realizada on-line com leitores de A Gazeta, de 13 a 21 de agosto. Ou seja, três meses depois do anúncio da Faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida com foco em empreendimentos voltados para a classe média. O que ainda é um tempo considerado curto para lançamentos expressivos nesse segmento.

Isso também se reflete em relação aos valores. Em 2024, 28% queriam imóveis com preços de R$ 101 mil a R$ 200 mil. Em 2025, esse índice caiu para 18%. Houve aumento expressivo em duas faixas de preços, como se os interessados estivessem fazendo um reajuste de cálculo: de R$ 201 mil a R$ 300 mil subiu de 19%, em 2024, para 21%, em 2025.

A faixa de R$ 301 mil a R$ 400 mil teve um crescimento ainda mais expressivo, saltando de 14%, em 2024, para 21% este ano, bem próximo ao valor máximo de financiamento exigido pelas novas regras da faixa 4 do MCMV.

Reforma

Ainda segundo a pesquisa, 60% dos capixabas pretendem adquirir um imóvel, sendo que, desse total, 16% querem comprar ainda este ano, 34% pensam para o ano que vem e 50% planejam adquirir um imóvel em 2027.

Além disso, 45% têm a intenção de reformar o imóvel após a compra. Melhorar o conforto é o motivo para 58%. Já a necessidade de reparos é a justificativa para 32%, e 10% afirmam ser para aumentar o valor de mercado. A maioria (65%) tem interesse em começar a reforma antes mesmo de se mudar.

A maior parte dos entrevistados (40%) não deve contratar um profissional especializado para realizar o projeto dessa reforma, sendo que 34% ainda não têm certeza se contratarão alguém ou não. Já 15% preferem deixar isso para um especialista, porque não sabem decorar, e 8% preferem contratar um arquiteto ou designer para não precisarem se preocupar com essa demanda.

A compra do material para a reforma, para 73%, deverá ser feita em lojas de material de construção; 47% em home centers; 32% on-line; 29% em lojas especializadas; e 20% em depósitos de material de construção de bairro.

O orçamento limitado (37%) e a possibilidade de encontrar bons profissionais (47%) são os maiores desafios para planejar uma reforma. A maioria (61%) tem até R$ 30 mil reais para reformar seu imóvel e 34% querem usar os móveis que já têm em casa, sendo que 31% também planejam fazer projetos com móveis planejados.

Seja para alugar, seja para investir, o mercado imobiliário atrai clientes em potencial com diferentes perfis e demandas. O encontro de gerações e as mudanças tecnologias desenvolvidas ao longo dos anos resultaram em um ambiente de compra mais dinâmico, transformando como as pessoas desejam, buscam e se informam sobre um imóvel.

A analista de marketing Ana Luiza Dias, por exemplo, conta que dar entrada na casa própria nem sempre foi um sonho, mas depois de três anos morando juntos e pagando aluguel, ela e o noivo, o arquiteto Hian Bruno, começaram a ver a compra como, além de uma grande conquista em casal, também um ótimo investimento.

“Acho que o imóvel é muito de oportunidade de compra. É também sobre achar o imóvel que você deseja, na hora certa e ter as condições financeiras para conseguir custear uma entrada, porque realmente não é barato, é um esforço, mas a gente acredita que é um investimento que vale muito a pena, principalmente porque estamos novos”, pontua a jovem.

O caminho para isso está na pesquisa e na busca por informações das oportunidades disponíveis no mercado. Esse processo transformou a lógica de compra e resultou em novos desafios para os profissionais de vendas, porque se antes o corretor era o responsável por apresentar o imóvel, agora o cliente já chega muito mais preparado.

De acordo com Fabiano Martins, diretor da Associação Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES), hoje, o mercado vive um momento em que se tem, pelo menos, quatro gerações de consumidores – dos mais jovens, que buscam o primeiro imóvel, à terceira idade, que investe em mais qualidade de vida. As diferentes necessidades, portanto, influenciam diretamente os modelos de atendimento.

Ele explica que a forma de atender e criar uma cultura dentro de cada empresa voltada para nichos específicos de mercado pode ser uma alternativa a fim de compreender melhor as necessidades desses novos clientes.

“O profissional do mercado imobiliário, eu brinco, que ele tem que ser uma pessoa que gosta de gente. Para entender a necessidade de cada um e, de fato, vender para aquela pessoa o que se encaixa exatamente no momento da vida dela”, explica.

Diferentes imóveis para diferentes fases da vida

Fabiano Martins acrescenta: “Se a minha mãe ainda tem a casa que os meus avós moravam, é porque antigamente nossos avós moravam em um imóvel praticamente a vida toda. Hoje não, a pessoa compra um imóvel de acordo com aquele momento da vida dela e vai trocando com muito mais frequência e facilidade do que era no passado.”

Assim, o planejamento dos imóveis também sofre consequências diretas. Afinal, é preciso adaptar as tipologias para as demandas de um público que tem priorizado a localização estratégica, o conforto e ainda enxergar no imóvel um “bem de raiz”, segundo analisa Pepê Marques, diretor Institucional e de Capacitação da Lopes ES.

“Com isso, as novas gerações até podem abrir mão da compra de imóvel para moradia, por exemplo, mas quando pensam em investimento, a segurança do imóvel ainda tem seu lugar nas decisões de compra. Acredito que isso atravessa gerações”, reforça.

Pepê conta que tem visto esse movimento com o crescimento do mercado para apartamentos estúdios que, segundo ele, demorou a se consolidar em Vitória, mas hoje vive um momento de grande procura, de forma equilibrada e responsável, sem os excessos que ocorreram em outras capitais.

“Temos de lembrar que Vitória é uma ilha, logo, os terrenos estão cada vez mais escassos. Neste cenário, as incorporadoras estão buscando alternativas que vão desde produtos mais exclusivos – poucas unidades com configuração diferenciada – até a “criação” de terrenos – compra de prédios mais antigos e menores para demolição e construção de empreendimentos mais modernos. Os dois casos geram produtos cada vez melhor elaborados”, destaca.

O futurologista do Morar Marcus Araújo, autor do best seller “Meu Imóvel, Meu Mundo”, analisa que, mesmo com o maior acesso à tecnologia da história, o atual cliente do mercado imobiliário é também o mais sensível. Isso porque a busca por ambientes com significado é algo que não dá mais para fugir quando o assunto é compra ou venda de um imóvel.

“Se você tentasse vender um imóvel para alguém em 1990, ninguém iria querer saber de sensibilidade. Pessoas queriam saber de falar que tinham mais suítes do que os outros, que tinham mais garagens do que os outros, que tinham mais quartos do que os outros. Agora, as pessoas já não estão mais preocupadas com isso. As famílias ficaram tão pequenas, os núcleos são tão pequenos”, pontua.

Em uma breve análise do último Censo do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), Marcus Araújo compara os resultados obtidos com o levantamento realizado em 2010. Ele indica que houve um salto de 67 milhões de unidades residenciais para 90 milhões. Claro que esse crescimento também está atrelado ao aumento da população, entretanto, ele observa que a porcentagem de imóveis aumentou muito em comparação ao total populacional.

“Isso se explica pela divisão dos núcleos. As famílias ficaram menores, então aquela galera que morava junto, sabe? Assim, a casa da avó que tinha dois filhos com as esposas e os primos morando ali, todo esse pessoal saiu comprando imóvel em uma demanda reprimida”, destaca.

O impacto disso reforça o crescimento das unidades estúdio, citada por Pepê Marques, diretor da Lopes, e ainda acentua as novas configurações do mercado imobiliário, tanto no país, quanto no Espírito Santo.

“Os novos clientes pesquisam muito antes de tomar decisões e, quase sempre, chegam já com referências de localização, valores de mercado e até mesmo informações de projetos. Nesse cenário, além do óbvio, que é o corretor bem preparado, capacitado e conhecedor dos produtos e do mercado, o que faz a diferença é a informação privilegiada, como a que oferecemos em ações de pré-lançamento, por exemplo. É nesse momento que conseguimos agregar mais valor ao atendimento”, avalia Pepê Marques.

Com a mudança no perfil dos clientes, surge um novo desafio para os profissionais do mercado imobiliário: como atuar em um meio mais tecnológico e participativo? Afinal, agora os interessados em adquirir um imóvel também têm acesso à informação e já chegam com diferentes opiniões para as visitas que podem definir a compra. A mudança do cliente, portanto, também muda o perfil do corretor, que precisa estar ainda mais qualificado e ser mais assertivo.

Ana Julia Chan, por exemplo, é corretora de imóveis e conta que praticamente 90% da carteira vem do ambiente digital. Mas, para ela, a chave do sucesso para um bom corretor, atualmente, é criar uma conexão real com o cliente em potencial.

“Eu acredito que isso faz diferença. Ter uma conversa inicial mais profunda para ter essa troca e fazer com que ele confie em mim na hora de falar: ‘Vamos agora achar o seu imóvel’. É o que vai fazer você conseguir fidelizar aquele cliente”, explica.

Formada em Jornalismo, ela conta que optou por mudar de profissão e fez a transição de carreira. Visitar e conhecer imóveis sempre foi um hobby, mas quando decidiu encarar a nova fase, Ana Julia precisou se profissionalizar, e é nisso que o Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Espírito Santo (Creci-ES) tem trabalhado.

“O mundo é o campo de trabalho do corretor”

O presidente do Creci-ES, Manoel Dias, lembra que a profissão foi regularizada com o advento da urbanização no Brasil, logo após a Segunda Guerra Mundial. Os conflitos decorrentes desse processo promoveram a necessidade de regular o exercício da atividade profissional.

Atualmente, o conselho já está em fase adiantada para atualizar a profissão e exigir o curso superior de Ciências Imobiliárias. Isso porque, segundo avaliações de Manoel, com o advento da tecnologia, os profissionais também precisam acompanhar essa evolução.

“Hoje, o mundo é o campo de trabalho do corretor. O corretor que trabalha em Vitória, trabalha em todo o mundo. Por isso, ele precisa ter o domínio da tecnologia. Mas claro, sempre abrir mão das ferramentas mais tradicionais como a ética e a credibilidade”, reforça Manoel.

Ao mesmo tempo que a digitalização dos serviços facilita, esse processo também dificulta a atuação mais tradicional do corretor, além de trazer um outro dilema para profissionais no mercado que é o aumento do alcance da informação. Mesmo que sob um primeiro olhar isso seja positivo, a nova atuação por meio das redes sociais extingue a exclusividade do corretor.

O primeiro passo para o corretor encarar os desafios atuais e futuros da profissão é a capacitação. O gerente geral de vendas da Lotes CBL, Renato Velasco, observa que o corretor que performa é aquele que une visão estratégica, conhecimento de produto, constrói marca própria, posiciona-se no mercado e cria relações fortes e duradouras, em vez de apenas transações pontuais.

“Hoje, o Instagram é o novo plantão. Mas ninguém quer seguir um catálogo de fotos que é igual em todo perfil que você olha. As pessoas querem seguir quem ensina, compartilha e se posiciona com verdade. Por isso, eu sempre digo: registre, documente, transforme sua rotina em conteúdo útil. É assim que se vira referência”, indica.

Mais do que isso, é preciso ser relevante on-line. Por isso, Renato ainda reforça que estar no digital não é só sobre ter um perfil nas redes sociais, é sobre ter presença. E, para o gerente geral, presença exige constância, coerência e comunicação clara.

“Corretor que posta quando dá, aparece quando quer e não cuida da própria imagem está sendo esquecido, ou pior, confundido com qualquer um. No final das contas, o corretor tem de ser bom no digital e ser bom na ‘vida real’. Tem de negociar, saber ouvir, entender de documentação, saber perguntar e entender como resolver o real problema do cliente”, pontua.

Flávio Dantas, diretor da Flávio Dantas Imóveis, reforça ainda que, atualmente, antes de fazer qualquer visita o comprador já pesquisou na internet boa parte das informações do imóvel. Para ele, é nesse ponto que o corretor precisa ficar ligado, porque o cliente já está preparado. Algo que não acontecia antes.

“O corretor tem de ter conhecimento de precificação e avaliação, mas um bom corretor com perfil atual tem de conhecer a parte documental. Isso é imprescindível para ter uma negociação saudável”, destaca.

Entretanto, esse posicionamento de conhecer o mercado, ser uma autoridade, entender os processos e estudar o perfil do cliente, para Renato Avelar, é algo que sempre fez parte da profissão. Ele avalia, portanto, que a tecnologia é apenas mais uma ferramenta. Para ele, o que realmente pode ditar a qualidade do corretor é a profissionalização de quem atua na área.

“O mercado vai ter cada vez menos espaço para amadores. Ser um profissional habilitado não significa que ele não vai trabalhar com imóvel fora de preço, muitas vezes fazendo até turismo imobiliário. Mas é sempre importante destacar que a profissão não pode ter como foco a venda. É preciso cuidar de todos os processos que levam a ela. A venda precisa ser um mero resíduo, uma consequência do processo”, finaliza.

Com o crescimento da população e de grandes centros urbanos ao redor do mundo, um tema que tem ganhado protagonismo entre arquitetos e urbanistas são os efeitos da verticalização. Neste cenário, o crescimento vertical tem sido tema de debates e estudos, principalmente pela crença comum de que ele aquece as cidades.

Para desmistificar este tema, que tem gerado dúvidas e até uma certa polarização, Imóveis A Gazeta conversou com o arquiteto e urbanista Luis Henrique Villanova, que é membro da filial do Council on Tall Building and Urban Habitat (CTBUH) no Brasil – o Conselho de Edifícios Altos e Habitat Urbano, uma organização internacional sem fins lucrativos do setor de arranha-céus e design urbano sustentável.

Pesquisador a respeito do tema, ele comenta que os edifícios altos não são, necessariamente, “vilões climáticos”. Além disso, explica que o processo de verticalização pode trazer benefícios, quando feito de forma planejada e estratégica.

Por isso, Luis Henrique destaca que é preciso formular diretrizes para que o crescimento vertical das cidades não resulte em impactos como efeitos negativos no conforto térmico ou obstrução de paisagens e locais turísticos.

Imóveis A Gazeta - Como o debate sobre a verticalização surgiu no Brasil?

Luis Henrique Villanova Os edifícios altos começaram a surgir porque eles possibilitam concentrar mais pessoas em um determinado espaço. Aqui no Brasil, nas décadas de 1950 e 1960, as edificações mais altas também surgiram nesse sentido, com a consolidação de centros bastante densos em cidades como São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre, por exemplo. Mas, a partir da década de 1960, com as novas visões do urbanismo moderno, muito vinculado a Brasília, e da locomoção mais rápida possibilitada pelos carros, começou-se a ter uma visão de querer sair dessas aglomerações. A partir dessa ideia de urbanismo, foram criados os nossos planos diretores, que 60 anos depois seguem essa mesma cultura de planejamento, baseada em estabelecer um limite de construção, dado pelo coeficiente de aproveitamento de uma determinada zona.

Cidades com prédios mais altos são, necessariamente, mais quentes?

Não. Londres, por exemplo, é uma cidade que tem concentrações de edifícios altos, mas que também estabeleceu diretrizes que tornaram os prédios capazes de refrescar a sensação térmica, em locais de maior verticalização. É importante estudar, sempre, o contexto da cidade onde esses prédios serão construídos, tanto questões climáticas quanto fatores culturais e indicadores de demanda. As regras dos planos diretores municipais (PDMs), hoje em dia, costumam ser muito genéricas, o que podemos observar no quanto os edifícios de diversas cidades brasileiras são semelhantes, mesmo em um país de dimensões continentais.

O que pode ser feito, em cidades já verticalizadas, para que os prédios mais altos não causem um impacto negativo?

É necessário elaborar diretrizes ambientais, visuais e contextuais, para que os edifícios se adaptem às cidades já existentes e possam servir para a função que eles foram criados: aglomerar mais pessoas no mesmo espaço. Nós temos que parar de olhar as cidades crescendo e passar a adaptá-las, porque o processo de verticalização vai continuar acontecendo.

Existe algum exemplo prático dessas diretrizes?

Quando falamos em edifícios mais altos e próximos uns dos outros, muitos pensam que isso vai resultar, necessariamente, em apartamentos que não recebem luz do sol. Mas, na verdade, não é bem isso. Em vez de usarmos um cálculo matemático padrão que determina o quanto cada edifício deve estar afastado um do outro, como é o caso em muitos planos diretores, podemos ter diretrizes que garantem uma quantidade de horas de incidência de sol em edifícios de determinada região. Assim, é possível exigir que o projeto daquela edificação siga critérios que levam em conta o contexto dali.

Uma visão mais estratégica do processo de verticalização também contribui para a criação de cidades mais sustentáveis?

Com certeza. Até porque, a partir de diretrizes, é possível concentrar mais edifícios em determinados pontos, liberando mais espaços verdes em outras áreas. E até nos próprios edifícios, você pode estabelecer métricas que garantam a implementação de elementos sustentáveis, como fachadas verdes, por exemplo.

Da praia às montanhas, o Espírito Santo vive um momento de crescimento econômico e urbano. Com investimentos de empresas nacionais e internacionais, infraestrutura em expansão e qualidade de vida cada vez mais valorizada, o mercado imobiliário capixaba se diversifica, buscando novas áreas para a construção de empreendimentos em diferentes segmentos.

Todo esse potencial é confirmado com números. No momento, o Espírito Santo tem R$ 137,6 bilhões em investimentos anunciados até o ano de 2029, o maior valor de toda a série histórica desde 2000, de acordo com dados do Instituto Jones dos Santos Neves (IJSN). Desse valor, a construção civil concentra 38,17% dos aportes, que estão divididos em 490 projetos de empreendimentos, reformas e melhorias urbanas e rurais em todas as regiões do Estado.

Além disso, no 2º trimestre de 2025, o Produto Interno Bruto (PIB) estadual avançou em 2,3% em relação ao trimestre anterior, superando o desempenho nacional, que ficou em 0,4%. Em meio a um estável panorama econômico, o crescimento urbano surge como um caminho natural e levanta a questão: para onde o Estado irá continuar crescendo?

Neste cenário, Vila Velha segue como a maior aposta do mercado imobiliário capixaba. Se nos últimos quatro anos o município canela-verde registrou um crescimento de 102,11% no valor médio do metro quadrado, saltando de R$ 6.564,75, em 2020, para R$ 13.267,75, em 2024, segundo os dados do último Censo Imobiliário do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon-ES), fatores como o surgimento de bairros com condomínios e uma boa malha viária prometem consolidar o município como polo de empreendimentos verticais e horizontais.

“A maior aposta de crescimento continua sendo Vila Velha, principalmente na parte costeira e nos entornos da Darly Santos e da Leste-Oeste, em que novos bairros serão construídos. A cidade vai continuar sendo o ponto mais alto do mercado imobiliário, tanto em empreendimentos verticais quanto em loteamentos e condomínios de médio e alto padrão”, avalia Eduardo Borges, diretor do Sinduscon-ES.

O diretor pontua que a infraestrutura do município também dá suporte para esse crescimento, com obras como a construção de uma passagem subterrânea no bairro Jockey de Itaparica e nova alça de acesso da Darly Santos para a Rodovia do Sol. “Tudo isso facilita a mobilidade na região, o que atrai o desenvolvimento imobiliário”, completa.

Vitória também mantém sua relevância, com Jardim Camburi em destaque. “É o bairro que mais cresce nos últimos anos, por ainda ter áreas para construir, pela sua infraestrutura muito boa e pela qualidade de vida”, observa Jordão Silva, corretor de imóveis e representante do Creci/ES.

Bairros como Santa Lúcia, Bento Ferreira, Monte Belo, Praia do Suá e os entornos da Reta da Penha e da avenida Leitão da Silva também são apontados pelo especialista como localidades que comportam mais empreendimentos na Capital.

Enquanto isso, a Serra se beneficia de obras viárias como a duplicação da ES-010 e o contorno de Jacaraípe. “Toda essa infraestrutura atrai o desenvolvimento imobiliário, inicialmente com loteamentos e empreendimentos horizontais, mas também verticais, principalmente próximos à orla”, completa Borges.

Montanhas e litoral no radar

A Região Serrana e o Caparaó se consolidam como destinos tanto de primeira quanto de segunda moradia para as famílias e também aposentados em busca de clima ameno, boa gastronomia e contato com a natureza.

“Domingos Martins e Pedra Azul são destinos até um tanto quanto óbvios, mas vemos despontar a região do Caparaó, com empreendimentos bastante segmentados”, conta Juarez Soares, especialista e empreendedor do mercado imobiliário.

Quando se fala em litoral, Guarapari mantém seu tradicional apelo turístico e se transforma com condomínios de lotes e casas de luxo, além de novos empreendimentos em Buenos Aires, onde estão em construção um shopping, restaurantes e chácaras. Anchieta, com destaque para o balneário de Iriri, também está vivenciando um momento de aquecimento no mercado imobiliário potencializado pelas atividades industriais, como a volta das operações da Samarco.

Mais ao Sul do Estado, a região portuária de Presidente Kennedy desponta como aposta estratégica, com a construção do Porto Central em andamento. “A cidade vai receber um dos maiores investimentos do Espírito Santo e muitas empresas já estão em busca de áreas para suas instalações”, projeta Jordão Silva.

O desenvolvimento da indústria capixaba se prova como um dos fatores que mais impulsiona o setor da construção. Um exemplo é o novo Parklog/ES, que integra portos, ferrovia, rodovia e Zona de Processamento de Exportação (ZPE) e promete transformar a dinâmica dos municípios de Ibiraçu, Fundão, Sooretama, Aracruz, Linhares, Colatina, João Neiva e Serra.

“Esse arranjo logístico deve criar novamente um impacto muito positivo da Serra para cima. Nessa região, devem acontecer muitas construções de galpões e empreendimentos industriais, com mercado já em franca consolidação em Aracruz, Linhares e até São Mateus”, afirma Alexandre Schubert, presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES).

No município de Linhares, por exemplo, o desenvolvimento também é impulsionado pelos setores de agronegócio e atração de empresas nacionais. “Empresas de grande porte, como a Cacau Show, têm investido na região, ampliando as oportunidades de emprego e valorizando os imóveis locais, o que atrai a demanda por imóveis de alto padrão e o crescimento da verticalização”, comenta Silva.

Esse crescimento se deve, justamente, à descentralização e à segmentação dos investimentos estaduais. “Antes, o mercado era restrito à Grande Vitória. Hoje, temos pontos de desenvolvimento de Norte a Sul do Estado, com produtos diversos, como loteamentos, condomínios fechados e incorporação, o que atende públicos diferentes”, explica o consultor imobiliário Juarez Soares.

Essa diversificação atende tanto à busca por segunda residência, nas montanhas e no litoral, quanto à demanda por moradia principal nas cidades. Entretanto, o grande gargalo segue sendo o financiamento, especialmente para a classe média. “Existe demanda forte, mas com essas taxas de juros a gente não consegue entregar financiamento. O econômico é subsidiado e a classe alta dispensa crédito, mas a classe média sofre”, observa Schubert.

No fim, o futuro do mercado imobiliário capixaba está diretamente conectado ao desempenho econômico estadual. Investimentos em infraestrutura, expansão portuária, turismo e qualidade de vida criam bases sólidas para a valorização do setor.

“O mercado imobiliário é consequência das atividades econômicas. Ele, por si só, não existe. Ele vem a reboque da economia”, resume Schubert.

Com a chegada de novos investimentos em setores estratégicos, como portos, indústria e turismo, o litoral do Espírito Santo vive um grande momento de desenvolvimento de Norte a Sul do Estado. Desenvolvimento este que tem impulsionado a economia local e criado oportunidades para o mercado imobiliário.

Segundo dados do Instituto Jones dos Santos Neves (IJSN), desde 2024 até 2029, é esperado que a microrregião Litoral Sul do Estado receba mais de R$ 53 bilhões em investimentos, sendo cerca de R$ 15 bi somente em Anchieta e quase R$ 12 bilhões em Presidente Kennedy. Enquanto isso, cidades do Litoral Norte, como Aracruz (R$ 6,66 bi), Linhares (R$ 3,39 bi) e São Mateus (R$ 2,62 bi), também receberão projetos significativos.

Essas cidades estão recebendo grandes aportes em atividades portuárias, produção de petróleo, mineração, entre outras indústrias. Segundo o diretor da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES) Flávio Dantas, esse movimento acendeu uma luz em um mercado que estava quase parado até pouco tempo atrás, em algumas cidades.

“Esses investimentos trouxeram muita gente de fora e, hoje, temos novos empreendimentos que estão sendo lançados nessas regiões, pensando nesse crescimento, principalmente na área de loteamentos”, ressalta.

O diretor destaca, ainda, que existem empresas de Vitória que estão saindo da Capital e montando filiais em outras cidades do litoral, por enxergarem um futuro promissor e um mercado pulsante nessas regiões.

Loteamentos auxiliam no
crescimento ordenado

Nesse contexto, os loteamentos cumprem um papel importante na expansão organizada dessas cidades, como destaca o gerente comercial da CBL, Renato Ferreira.

“Com a chegada de novos moradores, surgem comércios, serviços, arrecadação e geração de empregos, dinamizando a economia local e elevando o padrão de urbanização. Projetos como os da CBL se destacam por promoverem bairros planejados, mobilizando investimento público e privado, valorizando a região e melhorando a qualidade de vida de toda a comunidade”, afirma.

Muitos dos empreendimentos recentes da CBL, inclusive, são em regiões litorâneas em expansão, como Aracruz, Linhares e Praia Grande, em Fundão.

Em Aracruz, a loteadora lançou dois projetos simultâneos: o Villa Santi II e o Park Verde, que terão mais de mil lotes e um valor geral de vendas (VGV) na casa dos R$ 200 milhões. Ambos se tratam de bairros planejados, com infraestrutura completa, rede de esgoto, iluminação e pavimentação, localizado no eixo de expansão do município.

A CBL Lotes já atingiu a marca de 10 empreendimentos em 15 anos de atuação no município, com mais de quatro mil clientes na região. Os lançamentos incluem lotes de médio e alto padrão, formando novos bairros nas regiões mais estratégicas.

“Investir em loteamentos e condomínios horizontais tem se mostrado uma excelente estratégia para quem busca segurança patrimonial e retornos consistentes. Um dos grandes diferenciais está na valorização progressiva que acompanha o desenvolvimento da infraestrutura entregue, como ruas pavimentadas, iluminação, redes de saneamento. Isso, naturalmente, estimula a subida do valor dos lotes, criando oportunidade de ganho sem abrir mão da segurança”, pontua Renato.

Em cidades do litoral capixaba onde o mercado imobiliário já está consolidado, empresas do setor também estão atentas às oportunidades. Em Guarapari, por exemplo, a Vaz Desenvolvimento lançou o Boulevard Guarapari Residence & Resort, que tem atraído não apenas moradores, mas também investidores – inclusive impulsionados por projetos no município vizinho, Anchieta, como a retomada da Samarco.

“Tivemos uma demanda muito grande de moradores da cidade interessados em residência fixa, clientes de outras cidades e Estados buscando uma casa de veraneio e investidores estrangeiros do Reino Unido, da Itália e dos Emirados Árabes atrás das oportunidades de investimento que o empreendimento possibilita”, conta o diretor executivo da Vaz, Werle Silva.

No Sul do Estado, a Vaz possui um outro empreendimento no litoral: o loteamento Praças de Marataízes. Segundo Werle, assim como o produto de Guarapari, este teve uma boa aceitação no mercado, alavancada pela possibilidade de uma segunda moradia próxima à praia.

Já no Balneário de Guriri, no Norte do Estado, a Soma Urbanismo prepara um loteamento fechado voltado para o alto padrão. O Prestige Guriri, que está prestes a ser lançado, traz uma proposta nova para a região, com foco em conforto, exclusividade e qualidade de vida, segundo a urbanizadora capixaba.

Embora os lotes tenham uma grande importância para o desenvolvimento das cidades no litoral do Espírito Santo, Flávio Dantas, diretor da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES), destaca que a expansão vertical também é uma realidade em alguns desses municípios.

Ele cita que, em regiões como Linhares, Ubu e Iriri, por exemplo, estão sendo construídos produtos inovadores, com imóveis de alto padrão que, até pouco tempo, não eram comuns naquele mercado.

“Antigamente, faziam muitos imóveis horizontais nessas áreas, mas hoje temos algumas construtoras investindo em condomínios verticais em locais que antes não eram habitados. E isso está sendo bem aceito pelo mercado imobiliário”, afirma.

Guarapari consolida luxo

Com as paisagens marcantes do litoral capixaba, empreendimentos verticais nessas regiões representam exclusividade e sofisticação, atraindo moradores e investidores. Em cidades como Guarapari, onde o fenômeno de verticalização já está mais consolidado, apartamentos com vistas panorâmicas para o mar, por exemplo, têm se tornado grandes atrativos para os compradores.

É o caso do Salt by Grand, um residencial de luxo que terá todas as unidades voltadas para o mar da Enseada Azul. Segundo o presidente da Grand Construtora, Rodrigo Barbosa, o empreendimento busca aliar a experiência de um imóvel na região costeira à sofisticação e o conforto de um alto padrão.

“O lazer imersivo, o conceito de paisagismo biofílico, a sofisticação dos acabamentos e uma planta excepcional fazem do Salt by Grand o destino para quem deseja usufruir do belo litoral da Enseada e voltar para uma casa que oferece todas as facilidades, conforto e diversão para aproveitar a vida em família com requinte”, ressalta.

Ainda em Guarapari, o Lumina Residence, da Impacto Engenharia também conta com a exclusividade como um de seus diferenciais. No Centro da cidade, o Lumina terá 113 apartamentos e oferece uma vista panorâmica do pôr do sol, das montanhas e de praias locais.

“Guarapari tem um mercado imobiliário muito ativo, com forte demanda, principalmente de compradores de fora do Estado, atraídos pela beleza natural da região e pelas oportunidades de investimento. A cidade conta com terrenos interessantes em diversas áreas, o que a torna um cenário extremamente favorável para empreendimentos de alto padrão”, destaca o diretor da Impacto, Sandro Carlesso.

Infraestrutura deve
acompanhar crescimento

Para receber o número cada vez maior de empreendimentos, Flávio Dantas ressalta que os municípios litorâneos precisam investir em uma infraestrutura adequada, que atenderia tanto empresas quanto os novos habitantes.

“É preciso criar boas vias, iluminação, restaurantes, pavimentação, para dar suporte a esses empreendimentos e às construtoras, que têm belos projetos que já estão dando certo. Também é necessário fazer isso de forma segura, com muita responsabilidade e com proteção ambiental”, pontua o diretor.

O representante da Ademi-ES em Guarapari, Itamar Franco Júnior, complementa que a preparação das cidades passa ainda por investimentos em mobilidade, saúde e educação técnica. Segundo ele, esses pilares garantem não apenas a recepção de novos empreendimentos, mas também a melhoria da qualidade de vida dos moradores.

“Quando a expansão urbana caminha junto a políticas públicas consistentes, cria-se um ciclo virtuoso: mais empregos, mais renda, maior atratividade turística e, consequentemente, um mercado imobiliário mais sólido e diversificado”, afirma.

Exclusividade, conforto e sofisticação são os pilares do mercado imobiliário de luxo no Espírito Santo. De acordo com o 44º Censo Imobiliário do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Espírito Santo (Sinduscon-ES), essa faixa de mercado liderou a produção residencial, no segundo semestre de 2024, com 9.680 unidades de médio e alto padrão. O levantamento reforça o segmento como protagonista no Estado com empreendimentos distribuídos em diferentes regiões capixabas.

Segundo Sandro Pretti, diretor do Sinduscon-ES, o mercado vive um ciclo de três anos de forte demanda e velocidade nas vendas. “Os empreendimentos de luxo e alto luxo estão tendo grande procura. Vemos projetos lançados com metro quadrado valendo R$ 20 mil, R$ 30 mil e até R$ 35 mil e sendo sucesso de vendas. Ou seja, mesmo diante da instabilidade nacional, o mercado capixaba se mantém pujante”, afirma.

Em um momento de alta na taxa Selic, a taxa básica de juros encarece o crédito imobiliário, mas isso não impacta os clientes interessados em empreendimentos de luxo. Isso porque eles não dependem de crédito para financiar a compra. Além disso, muitos enxergam o imóvel não apenas como um bom investimento, mas também como um símbolo de estilo de vida e bem-estar.

“Em cidades como Vitória e Vila Velha, as construtoras têm demonstrado solidez financeira e credibilidade, o que transmite segurança ao comprador. Assim, enquanto a renda de 1% ao mês no banco pode parecer atrativa, a valorização dos imóveis de luxo tende a ser ainda maior. A antiga preocupação de atrasos na entrega ou risco de quebra das empresas já não se sustenta diante de um mercado hoje mais estruturado e saudável”, acrescenta Pretti.

O que define o luxo

Quando se fala em tipologia, mais do que apartamentos de grandes dimensões, o que define o luxo, hoje, são os itens oferecidos.

“O que faz diferença são detalhes como localização estratégica, arquitetura diferenciada, design de interiores sofisticado, tecnologia embarcada e serviços que dão praticidade no dia a dia. Além disso, existe uma busca por exclusividade, algo que o vizinho não tenha”, classifica Alessandro Torezani, diretor da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES).

Para ele, parte desse conceito foi modulado pelo novo perfil do cliente. “Antes, tínhamos no comprador um perfil mais tradicional, muitas vezes focado só em status. Hoje, ele busca experiência completa, quer conforto, exclusividade, segurança e algo que realmente faça diferença no dia a dia. É um público mais exigente, informado, conectado e atento a detalhes que antes não eram prioridade, como sustentabilidade, tecnologia e serviços agregados”, complementa.

Experiência e exclusividade

Nesse cenário, a Grand Construtora tem se destacado no mercado com projetos que buscam oferecer aos clientes a experiência de morar em um oásis urbano. Tudo isso por meio de áreas de lazer inspiradas em resorts internacionais, automação, biofilia e serviços exclusivos.

“A ideia de morar em um resort de luxo causou desconfiança no primeiro momento e hoje é uma realidade. Vamos continuar ousando a fim de construir empreendimentos que encantam. Esse é o verdadeiro luxo”, reforça Gustavo Rezende, diretor comercial da Grand.

Um dos atuais destaques da construtora é o Taj Home Resort, no bairro Jockey de Itaparica, em Vila Velha. Com 21 mil m² de lazer, serviços disponíveis para os moradores, comodidades, paisagismo e apartamentos de planta ampla, o condomínio será o primeiro empreendimento do ES a proporcionar o conceito de viver em um resort.

“Plantas bem planejadas, amplas e inteligentes, que visam a integrar os ambientes e tornar o dia a dia mais confortável e aconchegante são características dos nossos apartamentos, além de ser requisito o acabamento de alto padrão. Exemplo disso são as vagas de garagem do Taj que levam porcelanato como acabamento do piso”, conta Gustavo.

Segundo o diretor, o segmento tende a crescer continuamente, sustentado pela expansão em destinos de lazer como Pedra Azul e Guarapari e pela forte demanda de exclusividade em bairros nobres de Vitória e Vila Velha.

Também em Vila Velha, a Praia da Costa recebeu o lançamento de luxo Apogeo, da Javé Construtora. Com localização frente para o mar e vista do Morro do Moreno, o empreendimento conta com apenas 31 apartamentos de metragens que variam de 221m² a 489m², além de uma praia suspensa e spa panorâmico.

“O Apogeo nasceu para ser um marco em Vila Velha. Diferente de qualquer outro empreendimento de luxo no Estado, ele une localização absolutamente exclusiva e inovação em sustentabilidade e tecnologia. O sucesso foi imediato: em apenas dois meses, 85% já estavam vendidos”, destaca Diego Freire, diretor-geral da Javé.

A construtora buscou agregar valor com a certificação internacional Fitwell, que atesta saúde e bem-estar nos edifícios. Devido à complexibilidade em viabilizar um terreno de frente para o mar dentro das normas de sombreamento, o imóvel se torna ainda mais valorizado.

“Trazer para o Espírito Santo um empreendimento com esse nível de inovação unindo luxo, sustentabilidade e tecnologia exigiu coragem, investimento e muito cuidado nos detalhes”, afirma Diego.

Se antes o luxo era sinônimo de ostentação, hoje o segmento se relaciona muito mais à qualidade de vida que é oferecida, de forma sustentável. O resultado está em projetos que reforçam a importância de promover atividades para que os moradores se sintam bem e possam ganhar tempo. Academias equipadas, espaços de convivência, áreas verdes e soluções tecnológicas voltadas para otimizar o cotidiano são alguns desses exemplos.

Com uma proposta de unir exclusividade e sustentabilidade, a Nazca conquistou a certificação internacional Fitwel – que mede a capacidade de um imóvel em promover a saúde e o bem-estar dos seus ocupantes – para projetos como o Soul For Life, onde instalou, inclusive, uma fachada verde com irrigação automatizada.

“Isso é arquitetura viva, que promove conforto térmico e biodiversidade, além de um projeto paisagístico com espécies nativas. Já o Sand Ocean Front, outro de nossos projetos, conta com apartamentos que possibilitam uma piscina privativa na varanda, SPA com recursos de cromoterapia, aromaterapia e uma Himalayan Salt Sauna, feita com tijolos de sal rosa do Himalaia, proporcionando um ambiente terapêutico”, conta Breno Peixoto, CEO da incorporadora.

Esse movimento, na avaliação da diretora administrativa da Mivita, Livia Giacomin, tem acompanhado mudanças culturais e sociais. Ela conta que o Quartzo, novo empreendimento da construtora em Jardim Camburi, teve consultoria de uma empresa de engenharia especializada em sustentabilidade.

“Nossa proposta é aprimorar soluções sustentáveis que já aplicamos, inserir outras novas e atestar tudo isso. Vamos em busca de cumprir as diretrizes necessárias para conquistar o Selo GBC, concedido pelo Green Building Council Brasil, que é um dos principais reconhecimentos internacionais de sustentabilidade no setor da construção civil, adaptado à realidade brasileira e que avalia aspectos ambientais, sociais e econômicos”, comenta.

Também nesse sentido, a Mocelin Engenharia aposta em fachadas feitas com steel frame, um sistema construtivo que consome 0,1% da água que a alvenaria tradicional consome: “É mais sustentável, gera menos resíduo e traz mais conforto térmico e acústico para o morador”, explica César Mocelin, diretor executivo da construtora.

Além disso, a empresa priorizou o lançamento dos compactos de alto padrão, caracterizados por um produto de boa localização e com inteligência no uso dos espaços. Itens de lazer que priorizam a comodidade dos moradores, como espaço pet, academia, espaço gourmet, piscina e sauna também estão presentes em empreendimentos como o Fit@370, na Praia do Canto, em Vitória.

Estratégia de mercado

Para o presidente e fundador da Galwan Construtora e Incorporadora, José Luís Galvêas Loureiro, o segredo para o sucesso no segmento de alto padrão está na escolha de áreas vocacionadas para o formato e na capacidade de unir forças com sócios estratégicos.

“Nosso foco está em regiões estratégicas, com terrenos muito bem localizados e com vocação para o mercado de luxo e para a alta valorização imobiliária, seja de frente para o mar, seja cercados por belezas naturais impactantes. Estamos abertos tanto a contatos de proprietários de áreas quanto de clientes interessados na aquisição”, conta.

Segundo Loureiro, outra dica para quem quer investir no mercado, mas do lado das construtoras e incorporadoras, é ter um bom networking. O empresário afirma que a entrada de novos investidores ampliou de forma significativa a capacidade de investimento da Galwan, garantindo acesso a terrenos considerados privilegiados em Vila Velha.

“Atualmente, a Galwan conta com novos sócios estratégicos, de grande capacidade econômica, que nos deram acesso a 5% dos melhores terrenos de Vila Velha, ampliando de forma significativa nossa capacidade de investimentos. Além disso, no passado, participamos de grandes empreendimentos hoteleiros no Rio de Janeiro em parceria com a Accor e outros investidores, todos projetos exitosos que demonstram a força da união e da cooperação”, reforça.

Clima agradável, paisagens deslumbrantes e uma crescente oferta de empreendimentos diferenciados. Tudo isso tem transformado as montanhas capixabas e proporcionado a expansão de residenciais para quem busca refúgio, qualidade de vida e proximidade com a natureza, longe da agitação da cidade.

Por isso, municípios como Domingos Martins, em especial a região de Pedra Azul, Santa Teresa e Venda Nova do Imigrante têm atraído lançamentos cada vez mais sofisticados. Segundo o diretor do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon-ES), Sandro Pretti, a região se tornou sinônimo de exclusividade, com casas luxuosas e amplas, que se harmonizam com a natureza local.

“Esse mercado das montanhas é muito sofisticado. Não só agora, mas de uns dez anos para cá, vem se superando nos lançamentos. O aeroporto que vai sair em Pedra Azul vai coroar esses empreendimentos e isso abre porta para pessoas de outros Estados que, em vez de procurarem Campos do Jordão e Teresópolis, irão procurar Pedra Azul”, afirma.

Além de clientes de fora do Estado, ele explica que o público que busca esses empreendimentos é, em sua maioria, formado por casais de classe média e média alta, com mais de 45 anos. No entanto, investidores também veem nas montanhas uma excelente oportunidade, dada a valorização dos últimos anos.

Beto Lang, corretor de imóveis na região, relata que a pandemia foi outro fator decisivo para isso. “O desejo por bem-estar que o isolamento social trouxe impulsionou as vendas e fez os preços subirem significativamente, principalmente os de terrenos em condomínios, que são os imóveis mais procurados”, pontua.

Novas fronteiras

Se Pedra Azul já tem a oferta consolidada, cidades como Santa Teresa, Venda Nova do Imigrante e Vargem Alta surgem como alternativas promissoras.

Um exemplo é o Castle Hill, da Javé Construtora, anunciado como o primeiro “resort residence” do Espírito Santo no município de Vargem Alta.

Segundo Diego Freire, diretor-geral da Javé, o projeto oferece uma ampla área de lazer e uma pousada à disposição dos moradores para acomodar convidados ou servir como suporte durante a construção das casas nos terrenos.

“As pessoas querem fugir da cidade, então, hoje, o Castle Hill é um produto que proporciona toda a conveniência urbana com a tranquilidade das montanhas. Em nosso empreendimento, mais de 35% da área é uma reserva ecológica, algo que poucos produtos têm”, explica.

Santa Teresa, na avaliação de Sandro Pretti, também tem o forte apelo de ser berço da imigração italiana no país, além de uma localização de mais fácil acesso e atrativos turísticos que a fazem despontar nesse cenário.

Já Beto Lang aponta o Caxixe, em Venda Nova, como uma área com grande potencial. “Hoje, o Caxixe é uma grande zona de expansão. Ele tem o projeto do aeroporto, o que é um fator de desenvolvimento. Então, lá é o primeiro lugar na lista dos que mais têm potencial de desenvolvimento, até mesmo por proporcionar vista completa para Pedra Azul”, conta.

O secretário de Planejamento de Venda Nova do Imigrante, Erivelto Uliana, confirma que tramitam na prefeitura alguns projetos de loteamentos e condomínios no município. “Acreditamos que esses projetos serão excelentes atrativos para quem quer morar ou ter uma casa para passar os fins de semana”, avalia.

Para comportar os turistas, Uliana também conta que o município está buscando junto ao governo estadual a melhoria das estradas e das rotas turísticas, em especial da Rota Azul, que percorre as cidades de Domingos Martins, Venda Nova do Imigrante e Castelo.

Como o conceito de luxo no mercado imobiliário evoluiu, as construtoras do segmento que querem investir no interior do Estado também estão se adequando aos desejos dos clientes. Douglas Vaz, diretor-presidente da Vaz Desenvolvimento Imobiliário, explica que o luxo nas montanhas está focado na experiência e no bem-estar.

“Essa transição, acelerada pelo período pós-pandemia, reflete a busca por um estilo de vida mais equilibrado, com foco em saúde mental e conexão com a natureza”, comenta.

A mudança de perfil é a base de projetos como a Fazenda Barão do Império, localizada em Santa Leopoldina, que busca resgatar a vivência do campo em seus mais de 600 mil m² de mata preservada, que receberam o plantio de 25 mil mudas de plantas nativas, além de estrutura completa de resort.

Outros projetos se destacam pela inovação e comodidade. Tiago Lucas, diretor comercial da Bonadiman, explica que o empreendimento Oasi, inspirado em projetos internacionais, vai além do lazer, já que contará com uma plataforma de aluguel estilo Airbnb, permitindo que os proprietários lucrem com as casas quando não as estiverem usando.

O empreendimento também terá um show das águas e uma rua gastronômica com cerca de 20 restaurantes. O projeto, de 376 mil m², está localizado em Pedra Azul.

“O luxo hoje está em conforto, praticidade e entretenimento. Nosso empreendimento compacta experiências em um só lugar, com gastronomia, lazer e hospedagem”, comenta Tiago.

Desafios e futuro promissor

Apesar do crescimento, o setor também enfrenta desafios e, nesse tópico, a burocracia para licenciamentos e a falta de mão de obra são apontadas os principais obstáculos. Nesse sentido, o diretor do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon-ES), Sandro Pretti, sugere a utilização de construções pré-fabricadas e modulares para agilizar os projetos.

No entanto, as expectativas são positivas. Tiago Lucas afirma que a migração do público “praieiro” para as montanhas é um “caminho sem volta”. Entretanto, ele ressalta a importância de um crescimento organizado, com empreendimentos que ofereçam entretenimento, e não apenas lotes para construção.

“O público do alto padrão foge dos conglomerados e busca por privacidade e conforto. Por isso, as incorporadoras devem ter responsabilidade com os projetos, prezando por construções organizadas e vemos o reflexo positivo disso em cidades como Gramado (RS) e Campos do Jordão (SP)”, afirma.

Para o presidente da Galwan, José Luís Galvêas Loureiro, o futuro é de expansão, até mesmo pela inauguração do novo aeroporto nas montanhas. “O anúncio do novo aeroporto em Pedra Azul representa um marco para o turismo e o mercado imobiliário local. Pedra Azul reúne clima agradável, gastronomia sofisticada e uma paisagem natural inestimável, reforçando seu potencial como destino turístico e polo imobiliário de alto padrão.”

Atualmente, a Galwan está com o Portal dos Ipês em seu portfólio. O empreendimento em Domingos Martins é uma parceria entre Galwan, Montana e Ápia e conta com lotes entre 360m² e 450m².

Com a combinação de beleza natural, projetos inovadores e uma infraestrutura em expansão, o mercado de luxo nas montanhas capixabas está pronto para se consolidar como um dos principais vetores de desenvolvimento do Estado.

Selic. A sigla de cinco letras, que representa a taxa do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia, infraestrutura do mercado financeiro administrada pelo Banco Central, tem abalado o mercado imobiliário.

Isso porque a Selic é a taxa básica de juros da economia, que influencia outras taxas de juros do país, como as de empréstimos, aplicações financeiras e financiamentos. E é nesta última categoria que reside o dilema.

Em junho, o Banco Central elevou a taxa Selic para 15% ao ano, maior patamar desde 2006. No mercado imobiliário, isso faz diferença, porque a maioria das pessoas não compra um apartamento à vista, mas sim precisa de um financiamento bancário, que funciona como um grande empréstimo: o banco empresta o valor e o comprador paga em parcelas, com juros. Se a Selic está alta, os juros do financiamento também sobem e, com isso, as parcelas ficam muito mais caras.

E no segmento de médio padrão o impacto é ainda maior. Isso porque, considerando que os imóveis de médio padrão costumam ultrapassar o valor das faixas dos empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida (MCMV), então, o comprador precisa financiar valores mais altos.

Esse cenário, somado aos juros elevados, torna as parcelas inviáveis para a renda da classe média, que é justamente o público desse mercado em um país onde, de acordo com dados do Instituto Brasileiro de Pesquisa e Estatística (IBGE), R$ 3.410 é a renda média mensal habitual do trabalhador brasileiro.

O resultado é que menos pessoas conseguem aprovação de crédito, visto que o banco avalia se a renda comporta a parcela. Além disso, muitas pessoas que até poderiam comprar preferem adiar a decisão, para não assumir uma dívida tão cara.

Ou seja, a Selic alta funciona como um freio para o mercado imobiliário. E os imóveis de médio padrão são os que mais sofrem, porque não contam com subsídios do governo, como no segmento popular, e também não atingem o público de alta renda, que costuma pagar à vista. Nesse caso, o que fazer?

É essa a questão que o mercado tem se esforçado para responder – e superar. Para Leandro Lorenzon, CEO da IUrban e vice-presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Espírito Santo (Sinduscon-ES), esse segmento tem papel central no ciclo de vida da habitação no Brasil e, por isso, deve ser incentivado.

“O médio padrão é a grande realidade das pessoas como um ativo da vida delas. É o maior bem que elas compram, um patrimônio que dá tranquilidade e estabilidade. Isso faz parte até de uma questão cultural do brasileiro, de ter o imóvel como uma âncora na vida”, afirma.

Estratégias de adaptação

Nesse cenário, as incorporadoras têm respondido com flexibilidade e inovação. A gerente-geral da Kemp Empreendimentos, Ellen Cordeiro, explica que a construtora está fortalecendo a proposta de valor dos produtos.

“A principal frente de atuação tem sido o foco na localização estratégica, diferenciais de qualidade e soluções inovadoras de moradia. Além disso, oferecemos condições facilitadas de financiamento, com entrada parcelada e juros reduzidos em negociações diretas”, conta.

Na prática, para o mercado, isso significa mais opções de plantas, empreendimentos compactos, negociações diretas com as construtoras e campanhas promocionais para manter a atratividade. “Reduzir o tamanho do imóvel também reduz o valor total, permitindo que caiba na capacidade de crédito do comprador”, complementa Lorenzon.

Na Épura, a leitura é parecida. Fabiano Martins, diretor comercial da construtora, comenta que os compradores têm buscado imóveis mais compactos, com ótima estrutura de lazer para que esta se torne uma extensão do apartamento adquirido.

“Mesmo com o cenário atual, a velocidade de venda de imóveis na planta por conta dessa característica continua alta, já que se tem a expectativa de uma redução de taxa no futuro. O desafio maior está nos empreendimentos prontos ou que estão próximos a serem concluídos, pois exigirá um esforço maior do comprador e, eventualmente, a flexibilização ou negociação do preço de venda por parte do vendedor”, avalia.

Para o diretor, mesmo em um momento de baixa no setor, o segmento tradicionalmente concentra a grande maioria dos imóveis em produção por ser o cruzamento da capacidade financeira com a demanda por moradia.

Apesar do cenário desafiador, o segmento de médio padrão se mostra resiliente e continua sendo a espinha dorsal do mercado imobiliário brasileiro. Se por um lado sofre diretamente os impactos da alta de juros, por outro se mostra capaz de se reinventar com rapidez.

O diretor da Mazzini, Luiz Claudio Mazzini Gomes, reforça essa visão e projeta perspectivas otimistas, já que os imóveis seguem sendo vistos na economia como uma moeda forte.

“Neste momento, continuaremos investindo em curadoria e tecnologia, agregando valor, diminuindo custo de produção e aumentando a produtividade procurando, ao máximo, adequarmos nossos produtos aos desejos e à capacidade de pagamento de nossos clientes”, afirma.

A compactação dos imóveis, as condições diferenciadas de pagamento e a aposta em qualidade e localização estratégica apontam para um caminho de resiliência. A própria Faixa 4 do Minha Casa Minha Vida, lançada em abril, tem um foco maior na classe média, com financiamento de imóveis até R$ 500 mil.

Para Roberto Puppim, CEO da Città, o médio padrão que se enquadra dentro da nova faixa está conseguindo manter a estabilidade graças ao apoio do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que permite juros mais baixos que a Selic.

O SFH, modelo de financiamento imobiliário, utiliza recursos principalmente da poupança e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e estabelece regras como limite de valor do imóvel, teto para a taxa de juros e exigência de que a prestação não ultrapasse 30% da renda familiar.

Na prática, é o sistema que viabiliza financiamentos com juros menores que os de mercado, funcionando como um pilar para manter o crédito imobiliário acessível.

“A oferta e demanda do segmento [com foco na Faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida] são impulsionadas por fatores como juros subsidiados, já que esse mercado de médio padrão se beneficia de juros reguláveis pelo SFH e também da utilização do FGTS, que traz a possibilidade de usar o fundo na aquisição do imóvel e é um dos principais incentivos para os compradores”, comenta Puppim.

Crédito será determinante

Nessa mesma linha, as expectativas gerais convergem para um futuro mais otimista, desde que haja redução gradual da Selic. Entretanto, Ricardo Gava, diretor da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES), alerta que o crédito será determinante para sustentar o segmento.

“O ritmo de lançamentos pode ser ajustado conforme o cenário, mas a demanda sólida sustenta novos projetos. Ampliar garantias e reduzir riscos para os bancos ajudaria a baratear o crédito e manter ativo o ciclo de compra, venda e construção”, afirma.

Além disso, as políticas públicas se mostram essenciais, como a ampliação de garantias e redução de riscos para os bancos. Assim, o valor do crédito cairia e manteria ativo o ciclo de compra, venda e construção.

“O setor em si enfrenta dois desafios centrais: a criação de um novo modelo de crédito imobiliário, já que a poupança segue em queda, e a necessidade de uma política econômica responsável que assegure juros mais acessíveis, viabilizando o acesso à moradia”, pontua Gava.

O diretor ainda recomenda que aqueles que desejam comprar um imóvel devem pesquisar em diferentes bancos com apoio de uma assessoria de crédito imobiliário, que irá auxiliar na hora de encontrar boas condições.

As mudanças anunciadas em abril deste ano para o Minha Casa, Minha Vida (MCMV) representaram novas oportunidades no mercado imobiliário e para quem está em busca de um financiamento. Isso porque o governo federal reajustou as faixas que definem a renda que cada família pode ter para acessar os benefícios do programa, assim como aumentou o teto de financiamento de imóveis para até R$ 500 mil.

Segundo dados divulgados pelo Ministério das Cidades, o orçamento para 2025 bateu recordes. Foram destinados quase R$ 140 bilhões para prover casa própria e financiamento em todo o país. Esse cenário promissor já estimula o setor imobiliário brasileiro e, especialmente, do Espírito Santo, que também conta com iniciativas do governo estadual para reduzir o déficit habitacional.

Na prática, essas mudanças reorganizaram as faixas de financiamento e aumentaram o campo de atuação de construtoras e incorporadoras no país. Agora, famílias com renda entre R$ 8,6 mil e R$ 12 mil também podem fazer parte do programa com a possibilidade de financiamento em até 420 meses e taxas de juros anuais de até 10,50%.

A Faixa 4, inclusive, que começou a operar em maio, não existia no modelo de atuação anterior do programa. Isso expande o número de pessoas que podem ser beneficiadas pelo MCMV e permite a remodelação das unidades ofertadas pelas construtoras e incorporadoras que têm como foco o Minha Casa, Minha Vida.

O diretor comercial e de Marketing da Morar Construtora, Filippe Vieira, explica que a inclusão de uma renda maior e o aumento na faixa de preço do imóvel trouxe para o segmento um público ainda mais exigente.

De acordo com ele, se antes era possível agregar itens de lazer como piscinas e espaços de convivência confortáveis, hoje em dia, já é possível pensar em aumentar essas áreas, tanto em número quanto em qualidade do que está disposto no ambiente.

“A Morar vem trabalhando com esse diferencial no mercado há um tempo, antes mesmo da mudança no programa, mas em uma quantidade menor. Essas alterações, agora, trouxeram mais flexibilidade para aumentar o número dessas tipologias dentro do segmento, dando mais opção para nossos clientes”, explica.

Demanda reprimida

Além de atrair um novo público, o novo teto para a Faixa 4 também liberou uma demanda reprimida e permitiu que muitas famílias pudessem sonhar com o financiamento da casa própria. Para o mercado, a visão é muito otimista, já que, segundo Aline De Martin, vice-presidente administrativo-financeiro da Associação Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES), o aumento da capacidade de compra promete aquecer o setor.

“Além de ampliar o número de pessoas contempladas, a nova faixa também fortalece o mercado imobiliário capixaba, gerando emprego e movimentando a economia. Boa parte das nossas unidades tinham valores acima de R$ 350 mil, que antes eram comercializadas fora do programa, a juros mais altos. Com a nova faixa, conseguimos enquadrar esses produtos, por exemplo”, destaca.

Quem já conquistou um apartamento próprio, como a analista de marketing Luana Coutinho, define como a realização de um sonho. Ela conta que tudo só foi possível graças às condições especiais de financiamento do programa, uma vez que, junto da aquisição do imóvel, Luana também estava organizando o casamento com Arthur Fernandes.

“Eu e meu marido planejamos comprar antes de casar para conseguirmos dar uma respirada, porque sabíamos que se a gente fosse fazer isso depois do casamento ia ser muito difícil”, relata.

Moradora de Porto Canoa, na Serra, Luana se mudou em outubro do ano passado e afirma que alcançar essa conquista tão cedo, aos 23 anos, foi algo muito especial. “Embora a gente sonhasse, achávamos muito difícil conseguir realmente comprar em um lugar bom”, pontua.

Além do apartamento da analista de marketing, foram contratadas 1.268.882 unidades até 31 de dezembro de 2024, de acordo com dados divulgados pelo governo federal. A Região Sudeste saiu na frente, com 548.865 imóveis, sendo 10.069 unidades no Espírito Santo.

Segundo a gestora comercial da MRV no Espírito Santo, Werlla Poleze, as oportunidades no mercado parecem ainda mais animadoras e as expectativas seguem em alta.

“Com a mudança e a inclusão da faixa 4, que abrange rendas de R$ 8 mil a R$ 12 mil, conseguimos atingir uma fatia muito maior do mercado. Os juros para esse público estavam muito altos, e agora, dentro do MCMV, ficam em torno de 10,5%. A projeção é alcançar mais de 120 mil famílias. Com essa nova mudança, estimamos que 13% do nosso estoque será consumido por essa faixa”, pontua.

No Espírito Santo, é fundamental que o foco do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) esteja nos imóveis novos, visto que eles são os geradores de emprego que irão retroalimentar a fonte de recursos do programa que é o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). A afirmação é do diretor da Comissão de Habitação de Interesse Social do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Espírito Santo (Sinduscon-ES), Estevão Barbosa de Souza.

“A expectativa para o próximo ano é que o programa continue priorizando o crédito a imóveis novos, o que viabiliza novos lançamentos. Entendemos que este ponto é fundamental para o sucesso do MCMV, que tem como objetivo o combate ao déficit habitacional e a inclusão social no Brasil”, pontua.

Estevão também acredita que o olhar do governo do Estado, no que diz respeito ao programa Nossa Casa, replica o entendimento do governo federal na priorização dos recursos para os imóveis novos.

O programa Nossa Casa é uma iniciativa do governo capixaba que oferece a concessão de R$ 20 mil para famílias com renda de até três salários mínimos, que não possuem imóveis. O valor é destinado ao pagamento da entrada de um imóvel financiado no Minha Casa, Minha Vida, por meio da Caixa.

“Detectamos que algumas famílias não tinham o dinheiro para dar entrada e, como o banco nem sempre financia o valor total – muitas vezes, fica em torno de 80% do valor da unidade –, muitas delas acabavam não comprando. O programa começou a operar em março do ano passado e já oferecemos mais de 3.280 financiamentos de lá para cá”, relata o secretário de Estado de Saneamento, Habitação e Desenvolvimento Urbano (Sedurb), Marcos Soares.

Ele ainda explica que o processo é bem simples e o benefício pode ser solicitado ao governo do Estado pelo celular. A Caixa, então, fica responsável por repassar o dinheiro diretamente para o vendedor de quem ele está comprando o imóvel.

O diretor técnico da Monopoly, Lucas Fabre, reforça que todas as alterações e os benefícios citados constroem um sistema que combate a inflação.

“Isso dá um pouco mais de margem para trabalhar e pelo menos reajustar o produto de acordo com a inflação. Porque o custo de obra hoje é bem pesado, assim, você não consegue mais aproveitar a base de dados de uma obra anterior, porque a mão de obra está se reajustando mais que a inflação”, destaca.

Oportunidades no mercado

Entre as oportunidades disponíveis no mercado capixaba, a Morar Construtora conta com o Colina das Amoras, em Vila Velha. Com apartamentos de dois e três quartos e opções com suíte e quintal privativo, o empreendimento inclui 1.000m² de lazer, com piscinas adulto e infantil, prainha, espaço gourmet, salão de festas aberto e fechado, sala de ginástica, praça, pomar, espaço pet, quadra e churrasqueiras.

A De Martin Construtora tem como lançamento o Villa Verde Condomínio Clube. O empreendimento tem unidades térreas com quintal gramado, lazer incluindo piscinas, churrasqueira, área para crianças e salões de festas. O projeto também foca sustentabilidade, comodidade e segurança, oferecendo sistema de reaproveitamento de água da chuva, entre outros diferenciais.

O Giardino Florença, da MRV, em Valparaíso, na Serra, tem localização estratégica em frente ao Parque da Cidade. O empreendimento, ainda sem data de lançamento oficial, conta com unidades de dois quartos com opção de varanda. Os interessados podem fazer cadastro no site.

Já o Vila Serrana, também da MRV, oferece apartamentos de dois quartos com opção de varanda, projetados para oferecer conforto, segurança e qualidade de vida. Localizado em Campinho da Serra II, o empreendimento também inclui espaços de lazer e toda a estrutura de referência da construtora.

O mercado de aluguel residencial na Grande Vitória vive um momento de valorização e alta na procura, tanto por quem busca um imóvel para morar quanto pelos investidores. De janeiro a julho de 2025, a variação acumulada dos preços do aluguel residencial em Vitória foi de 8,66%, segundo o Índice FipeZAP.

A variação de Vitória foi a sétima maior entre as capitais brasileiras no acumulado do ano. Além disso, a rentabilidade do aluguel residencial na capital capixaba, em julho, se encontrava em 4,07% ao ano.

“O mercado vem numa fase muito boa, de muito crescimento. A gente continua recebendo muitas pessoas de fora que vêm trabalhar aqui, principalmente na área da logística. Com isso, temos visto muitos empreendimentos bem estruturados, com lazer bem feito e bastante segurança, gerando oportunidades para investidores que querem colocar esses imóveis para locação”, destaca o vice-presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES), Charles Bittencourt.

Além disso, segundo o diretor da Ademi-ES Fabiano Martins, um dos fatores que motivam o crescimento do aluguel não só no Estado, mas em todo o Brasil, é a mudança de comportamento dos consumidores. Ele cita, mais especificamente, a geração Z, que está entrando agora no mercado.

Fabiano ressalta que são jovens com uma visão voltada para o compartilhamento e sem uma preocupação tão grande em adquirir uma casa própria, diferentemente do que se observava nas gerações anteriores.

“As novas gerações enxergam o imóvel como um bom investimento, mas não necessariamente precisa ser o imóvel onde irão morar. Hoje em dia, não há muitas famílias que têm a casa onde os avós moravam, por exemplo. As pessoas compram e vendem imóveis com muito mais frequência. Por isso, há uma demanda muito forte por locação, com essa mudança cultural e diversidade do público consumidor no nosso mercado”, afirma.

Com o crescimento do setor e as mudanças no comportamento dos consumidores, as construtoras e incorporadoras têm investido em novos formatos, buscando inovar e gerar benefícios para os investidores e para quem busca um imóvel para alugar.

“O modelo de locação de curta temporada, por exemplo, vem crescendo muito, assim como os empreendimentos com estúdios e apartamentos menores, lavanderia, portaria digital, entre outros. Há muita inovação nesses produtos, que vêm justamente para atender a essas mudanças de comportamento”, comenta Charles.

Cenário desafiador

Mesmo com o atual cenário econômico desafiador, marcado por fatores como a alta na taxa Selic e a reforma tributária, Charles Bittencourt afirma que o mercado de aluguel tende a continuar crescendo.

“Quando se tem uma taxa de juros alta, esse mercado acaba aquecendo, principalmente porque as pessoas costumam adiar a compra de um imóvel, para que elas possam juntar uma poupança melhor e esperar o momento certo para comprar”, ressalta.

Além disso, ele explica que, atualmente, o que é construído na Grande Vitória não consegue atender à alta demanda por imóveis. Situação esta que tende a atrair mais investidores focados, principalmente, na locação.

Para solucionar o cenário de alta demanda e pouca oferta na capital, inclusive, muitas empresas do setor estão expandindo para além dos limites de Vitória, mas ainda na região metropolitana.

“Há um tempo atrás, havia uma demanda muito concentrada na Capital e, hoje, o mercado se diversificou bastante, para Vila Velha, Serra e Cariacica, por exemplo. A gente vê o crescimento no número de condomínios de casas até de alto padrão, que ficam mais afastados de Vitória, e que são boas oportunidades para investidores”, pontua Charles.

Uma das inovações que tem ganhado força no mercado é o aluguel short stay – também conhecido como aluguel de curta temporada ou de curta duração. Por definição, essa modalidade é utilizada para definir a locação de um imóvel por até 30 dias, sendo muito procurada por turistas e pessoas que estão na cidade a negócios, por um tempo limitado.

“Pessoas que vêm para ficar em Vitória por um período mais curto, a trabalho, por exemplo, muitas vezes optam por ficar em um apartamento alugado, em vez de um hotel, para ter um pouco mais de conforto. Além de ser um pouco maior do que um quarto de hotel, o apartamento também gera a sensação de estar em casa”, explica o diretor da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES), Fabiano Martins.

O short stay oferece, ainda, condições de pagamento diferentes dos modelos de aluguel mais duradouros, permitindo maior flexibilidade do locatário. Para os investidores que buscam comprar imóveis e alugá-los nessa modalidade, isso também pode ser vantajoso.

“Na prática, para o proprietário do imóvel, a locação short stay tende a ser bem mais rentável, porque você aluga por diária. Então, quando coloca esse imóvel no mercado para locação, a diária multiplicada pela pela taxa de ocupação, durante o mês, vai dar um retorno bem superior ao que seria o aluguel tradicional”, afirma Fabiano.

Enquanto cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, por exemplo, já têm um volume grande de empreendimentos voltados para o aluguel de curta temporada, essa é uma tendência que ainda está se consolidando no Espírito Santo.

“A gente, no futuro próximo, vai receber muitos desses apartamentos chegando no mercado para locação e teremos que entender como vai ser esse comportamento na prática, na cidade de Vitória e na região metropolitana”, avalia o diretor da Ademi-ES.

Ele também ressalta que a modalidade de curta temporada exige alguns cuidados por parte do proprietário. O ideal, segundo ele, é que o dono do imóvel trabalhe com uma administradora, para fazer a gestão da propriedade.

“Muitas pessoas acham que é simples fazer a gestão desse tipo de locação, mas não é, porque ela exige uma disponibilidade maior do proprietário. Se o proprietário tiver uma administradora, certamente vai ter mais tranquilidade. Mas se não tiver, isso pode trazer alguns riscos, como a baixa ocupação do apartamento ou pessoas que vão fazer mau uso”, alerta.

Lançamentos têm crescido

Com as vantagens que o short stay oferece, tanto para locadores quanto para locatários, a procura por imóveis voltados para essa modalidade cresce e o mercado se adapta para atender a essa demanda.

“No momento, temos percebido uma maior movimentação por parte das construtoras, no sentido de desenvolver projetos voltados especificamente para locação short stay. Na região metropolitana há muitos projetos sendo lançados com essa característica”, pontua Fabiano Martins, que é gerente comercial da Épura.

Um dos empreendimentos que traz essa tendência em Vitória, no bairro Jardim Camburi, é o Nôma, da Épura. O projeto foi lançado em junho de 2025, com unidades voltadas para o modelo de curta temporada e conta com 98 apartamentos, incluindo 16 unidades de um quarto com home office, 20 de um quarto, 50 studios e nove garden.

Por se tratar de um empreendimento voltado para investidores e consumidores, a gestão do condomínio será conduzida pela startup paulista Housi. No entanto, com 100% das unidades vendidas meses após o lançamento, a Épura já anunciou uma segunda torre, também voltada para o modelo de locação de curta temporada.

Com 10 pavimentos e 100 apartamentos, a Torre Norte terá unidades de um quarto com home office, um quarto, studio e garden. A área privativa das unidades varia de 25 a 39m² e, no caso do garden, vai até 66m².

Em Vila Velha, a Sipolatti Inc. também lançou um empreendimento voltado para a locação de curta temporada e investidores, o Itaparica Living Suits. Serão 87 apartamentos, com oito opções de plantas diferentes (studio, quarto e sala, garden e garden com hidromassagem) e tamanhos entre 27 e 65m². A previsão de entrega é 2026.

“Esse tipo de imóvel está valorizado por atender à crescente demanda por unidades para locação de curta temporada para o mercado corporativo e para o turismo. Ele também chega para atender à forte procura dos capixabas por empreendimentos residenciais mais rentáveis, com locações por diárias”, afirma o sócio e diretor Comercial da Sipolatti.Inc, Flávio Gianordoli.

Flávio destaca, ainda, que projetos destinados a esse tipo de locação devem estar próximos a pontos turísticos, praias, comércios, hospitais, entre outros estabelecimentos importantes para o público que costuma procurar essa modalidade.

Atualmente, a preservação e revitalização de centros históricos é um objetivo – e um desafio – em muitas cidades brasileiras, que passa pelo trabalho conjunto de órgãos públicos, arquitetos, bancos, investidores e do mercado imobiliário. Nesse contexto, o retrofit surge como uma alternativa cada vez mais atrativa para dar vida a prédios e casas, sejam eles comerciais, sejam residenciais.

Por definição, o retrofit é o processo de modernização de edificações, com foco em adaptá-las conforme as necessidades técnicas e funcionais atuais, incluindo questões de segurança, acessibilidade e conforto. Isso tudo é feito sem modificar as características históricas da edificação.

Segundo a arquiteta e diretora da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES) Myrion Fachetti, trata-se de uma maneira inteligente de revitalizar centros históricos, pois permite dar nova utilidade a edifícios já existentes sem abrir mão da memória.

“Essa modernização abre espaço para novas possibilidades de uso: um prédio comercial pode ser transformado em habitação, uma antiga escola pode se tornar um centro cultural, e assim por diante. O importante é que a gente consegue preservar a história e a identidade da região, e ao mesmo tempo oferecer usos modernos e que fazem sentido para a cidade atual”, destaca.

Ela ressalta que o retrofit é, também, uma boa forma de atender a demanda crescente por sustentabilidade na construção. “Reutilizar uma edificação já existente é uma técnica que está alinhada aos princípios de sustentabilidade e economia circular”, explica a diretora.

Para o arquiteto e presidente da Associação dos Escritórios de Arquitetura do Espírito Santo (Asbea-ES), Heliomar Venâncio, essa tendência se torna ainda mais importante em um cenário de deterioração das áreas centrais das cidades. Segundo ele, esse é um fenômeno mundial, que ocorre em função da expansão das cidades.

“O remédio para isso é a revitalização dos locais centrais das cidades por meio de várias políticas públicas, entre elas o retrofit. Uma grande infraestrutura já existe nesses locais há mais de século, e o abandono de imóveis em função da desvalorização imobiliária é um custo muito grande para as cidades”, pontua.

Heliomar reforça, ainda, que a aplicação em construções existentes leva à preservação do patrimônio arquitetônico e cultural destes locais, atraindo investimentos privados e públicos, que podem ser novos moradores em construções “retrofitadas”. O resultado disso, segundo ele, é a valorização imobiliária, que pode atrair novos clientes ao centro das cidades.

Alternativa para o Centro de Vitória

O Centro Histórico de Vitória está repleto de prédios, casas e outros patrimônios que carregam em si a história não só da cidade, mas de todo o Estado. No entanto, o cenário na região central não reflete essa importância. Em 2024, por exemplo, a Secretaria de Desenvolvimento da Cidade e Habitação de Vitória (Sedec) notificou 383 imóveis no Centro, devido a danos na estrutura.

Diante disso, o retrofit deixa de ser apenas uma possibilidade para a região, como destaca Myrion, e se torna uma oportunidade para reverter a situação atual.

“O Centro de Vitória tem um patrimônio arquitetônico muito rico e também muitos prédios que hoje estão sem uso, mas que guardam grande potencial de transformação. Com o retrofit, esses espaços podem ganhar novas funções e voltar a ser parte ativa da vida urbana, trazendo vida, movimento e mais segurança para a região”, ressalta.

Segundo a diretora da Ademi-ES, o mercado já está atento a essa possibilidade, principalmente por Vitória ser uma ilha com pouco espaço para novos empreendimentos, o que acaba limitando as opções. Portanto, o Centro aparece como uma alternativa interessante, com prédios que podem ser revitalizados e ganhar novos usos.

Além disso, ela conta que a localização central tem alguns grandes atrativos, já que possibilita viver, trabalhar ou estudar no coração da cidade e, assim, ter acesso fácil a serviços, cultura e transporte.

“Acredito que trazer vitalidade de volta ao Centro não é apenas reformar prédios, é valorizar a identidade da cidade e criar novas oportunidades para as pessoas se reconectarem com esse espaço histórico”, reforça.

Heliomar também destaca que, alinhada ao conceito de retrofit, a revitalização do Centro de Vitória deve ser uma forma de valorizar a beleza e as atrações que já existem na região.

“Nosso Centro é belíssimo, com a baía de Vitória ao largo, Cidade Alta, imóveis históricos, praças, teatros, porto e muitas outras atrações que precisam ser conectadas em um só projeto, que seja arrojado e aconchegante”, afirma.

No entanto, o arquiteto e presidente da Asbea-ES alerta que, para que isso seja possível, é necessário que o poder público seja proativo na realização de ações que valorizem o Centro e na captação de investimentos da iniciativa privada.

“Como exemplo, cito Lisboa, onde a prefeitura e governo investiram em retirar fios dos postes para colocar sob o solo, baixaram os impostos para quem executar e levar obras para o centro da cidade, melhoraram significativamente o tráfego de veículos e transporte público, entre outras soluções urbanísticas”, comenta.

Com essas ações, ele conta que a iniciativa privada passou a investir fortemente no centro de Lisboa, resultando em um bairro pulsante e dinâmico com comércio, serviço e moradias, com alta valorização dos imóveis.

Para encontrar exemplos de construções históricas que passaram pelo processo de retrofit, não é preciso ir a Lisboa, em Portugal, nem mesmo sair de Vitória. Afinal, no Centro da Capital, alguns edifícios têm recebido investimentos para obras que buscam manter as características históricas e a arquitetura existente.

Um deles é o Teatro Carlos Gomes, que começou a ser revitalizado em 2023, após ter sido fechado em 2017 por problemas no ar-condicionado e no telhado da estrutura. A edificação foi inaugurada em 5 de janeiro de 1927 e teve projeto e construção assinados pelo arquiteto André Carloni. A reabertura do Teatro está prevista para dezembro de 2025.

O projeto de revitalização contempla obras de melhorias como tratamento acústico, climatização, instalações, modernização dos sistemas hidráulico e elétrico e equipamentos de segurança. Além disso, estão incluídas obras de acessibilidade aos diferentes níveis do teatro, inclusive, palco, a abertura de um café, no foyer superior aberto ao público, e restauro nos elementos arquitetônicos e ornamentais do local.

“Nós identificamos o potencial do teatro e tivemos esse cuidado de respeitar o patrimônio e colocá-lo em primeiro lugar. Esse projeto é muito especial para o Centro de Vitória, junto com o Teatro Sesc Glória, a Escadaria de São Diogo e outros patrimônios que são uma âncora dessa renovação da região. Esse cuidado urbanístico, associado à reforma do dos imóveis, dá valor e faz as pessoas se sentirem em uma cidade agradável, tanto para turistas quanto para nós, que moramos aqui”, destaca Eduardo Paschinelli, sócio-proprietário da Arquistudio, responsável pela elaboração do projeto técnico do Teatro Carlos Gomes.

Outro edifício no Centro que vai passar por obras de retrofit é o edifício Fábio Ruschi, construído em 1957, que sedia secretarias do governo do Estado. Os projetos arquitetônicos e complementares contratados para o imóvel incluem melhorias hidrossanitárias, de segurança, urbanismo, paisagismo e sinalização.

Segundo a analista do Executivo e engenheira civil Sane Alves Guimarães, as obras do Fábio Ruschi buscam modernizar o prédio sem perder as características dele, valorizando o que ele tem de melhor a oferecer.

“Ele é um prédio bem robusto e, na época em que foi feito, eu tenho certeza que ele foi um prédio bem inovador. Ele tem bons vãos, você não vê vigas aparentes, a escadaria é ampla… Os projetos prevêem substituição das instalações que já estão danificadas, pelo tempo de existência do edifício, com a substituição por materiais e tecnologias mais avançados e mais eficientes, para torná-lo mais sustentável, também”, pontua.

Atualmente, a revitalização está na etapa final de elaboração dos projetos de retrofit, de aprovação na prefeitura, compatibilização de todas as disciplinas e orçamento.

Para incentivar investidores e empresas do mercado imobiliário a realizarem obras com foco no retrofit, bancos e o poder público têm criado meios para facilitar ou viabilizar esse tipo de intervenção.

A Caixa, por exemplo, oferece uma linha de crédito para retrofit que faz parte do produto de crédito imobiliário Apoio à Produção. Esta linha, que também pode ser enquadrada no Programa Minha Casa, Minha Vida, tem como objetivo financiar projetos de modernização de edificações existentes.

Diferentemente das modalidades tradicionais, a linha de crédito permite financiar não apenas as obras de modernização, mas também a aquisição do imóvel a ser requalificado. Além disso, é possível antecipar até 50% dos recursos contratados, proporcionando maior liquidez às empresas nas fases iniciais do projeto.

Segundo a Caixa, o público-alvo da linha de crédito para retrofit são empresas do setor da construção civil, incluindo incorporadoras, construtoras e Sociedades de Propósito Específico (SPEs). A instituição também esclarece que, nessa modalidade de retrofit, os imóveis são considerados novos para fins de financiamento por pessoa física.

Em 2022, a Prefeitura de Vitória sancionou a Lei nº 9.882/2022 – conhecida como “Lei do Retrofit” –, que flexibiliza parâmetros construtivos e concede benefícios fiscais para os imóveis que foram objeto de retrofit no bairro Centro. As regras foram alteradas, em 2023, pela Lei 9.974/2023, ampliando a área de abrangência da localização dos imóveis para outras regiões.

A lei definiu que são consideradas como retrofit as intervenções em imóveis edificados que promovam a melhoria integral das fachadas, coberturas e áreas de uso comum. Isso inclui a adaptação tecnológica das instalações e equipamentos, além do aproveitamento da estrutura e da volumetria do imóvel, dando uso adequado à realidade social e econômica de sua localização.

Segundo o site da prefeitura, o licenciamento é feito por meio de Alvará de Aprovação e Alvará de Execução GR3 ou GR4 ou de Alvará de Autorização GR 2, de acordo com o enquadramento dado pela Lei Municipal nº 9.772/2021.

Para a realização do retrofit, o processo deve passar por análise técnica, feita pelo órgão competente, para definir se pode ser enquadrado legalmente nessa modalidade, além de conseguir autorização de acesso aos benefícios fiscais. O interessado é informado quanto ao resultado da análise por meio de um ofício, através do e-mail cadastrado no processo.

Dos tons terrosos aos elementos naturais, as tendências de decoração têm explorado cada vez mais o lado humano na construção de ambientes a fim de reforçar o afeto e a memória. O caminho para isso está nos espaços que destacam pedras, fibras e texturas, mas, acima de tudo, priorizam o conforto.

Quem confirma isso é a arquiteta Julia Dalmásio. Segundo ela, a madeira, um elemento atemporal, está sendo usada de forma cada vez mais variada, como em papéis de parede e teto, painéis e cabeceiras.

“Estão sendo incorporados formatos mais curvos, orgânicos e coloridos, tanto em pinturas quanto em painéis e azulejos. Há também estilos sendo importados de outros países. Um exemplo é o Japandi, criado no Japão, que traz uma decoração minimalista, mas com tons mais naturais. Para compor a decoração, objetos de artesanato têm sido uma opção bastante procurada”, reforça

Ainda de acordo com ela, a madeira também segue muito presente em móveis, especialmente, na palha indiana, muito usada em cadeiras, cabeceiras ou em marcenaria para salas, quartos e cozinhas.

“Recentemente, o público vem mostrando uma oposição cada vez maior às chamadas ‘casas com cara de clínica’, que apresentam uma estética bem mais minimalista e sem muitas cores, justificada pela preferência a espaços que transmitem mais conforto e personalidade”, pontua.

Tudo isso porque, hoje em dia, a forma como as pessoas se relacionam com o ambiente também tem mudado. Afinal, mais do que um espaço para descansar depois do trabalho, a casa é um lugar para construir histórias e compartilhar bons momentos em família ou entre amigos.

Reprodução com fidelidade
de texturas naturais

Se por um lado os materiais naturais têm ganhado força, por outro a tecnologia também tem influenciado diferentes tendências no mercado. De acordo com Priscila Rezende, arquiteta do Grupo Composé, os revestimentos e porcelanatos de última geração, por exemplo, são desenvolvidos com tecnologia de impressão digital de alta definição, permitindo reproduzir texturas de pedras naturais, madeiras nobres e até metais com fidelidade e manutenção simples.

“Essa inovação, combinada a um projeto de iluminação planejada, realça relevos, efeitos 3D e tonalidades sutis, criando ambientes sofisticados e funcionais. O equilíbrio de cores, quando bem pensado, contribui para um espaço harmonioso, confortável e de personalidade”, observa.

Para a especialista, o que se vê hoje é uma transformação completa da arquitetura e do design de interiores, que busca ir além da estética para criar espaços que priorizam a funcionalidade, o bem-estar e a personalidade.

Peças que se transformam ou se organizam, por exemplo, são muito procuradas, principalmente em ambientes compactos e corporativos dinâmicos. As linhas orgânicas continuam em alta, trazendo suavidade e conforto visual, enquanto acabamentos em madeira clara, fibras naturais e tecidos sustentáveis reforçam o compromisso com a responsabilidade ambiental.

“A ergonomia aliada à estética é essencial, com móveis que garantem conforto e saúde sem abrir mão do design. Nas cores, prevalecem tons naturais com pontos de destaque em nuances vibrantes”, afirma.

Ainda, segundo Priscila, a inovação tecnológica se une à criatividade para oferecer soluções que cabem em todos os bolsos, mostrando que um bom design é acessível e essencial para qualquer ambiente. A chave é o planejamento estratégico, seja com grandes reformas, seja com pequenos toques decorativos.

O resgate da ancestralidade na decoração ajuda a apontar para o futuro e manter a saúde integral do presente, observa a arquiteta Jade Arantes. Uma dica, segundo ela, é adotar as tintas de terra, tanto pelo custo-benefício quanto pelo conforto térmico.

“Elas são, de fato, lindas, executadas com água, cola branca e terra peneirada, têm fácil aplicação e geram aconchego. Seguimos também com as cores ligadas à natureza, como verde e azul, que se comportam bem em nosso cérebro. Todas essas tintas têm sido um forte caminho estético de bem-estar no Brasil e no mundo”, destaca.

O uso de materiais naturais, de acordo com ela, também garante o compromisso com o equilíbrio ecológico e uma cadeia mais sustentável nas escolhas decorativas.

Sendo assim, as matérias-primas naturais seguem saindo na frente e “dificilmente deixarão de ser tendência”, como explica o designer de interiores Regilano Dornellas. Ele ainda acrescenta que pedras, madeiras, fibras, tramas e texturas trazem aconchego e autenticidade aos ambientes.

“Outro ponto muito presente nas mostras de decoração é a ideia da ‘casa com cara de casa’, ou seja, espaços que unem estética e funcionalidade, mas que também refletem a identidade e o estilo de vida de quem mora ali”, afirma.

Entretanto, Regilano reforça que esse processo não precisa ser muito trabalhoso e caro. Afinal, pequenos detalhes podem transformar completamente a atmosfera de um espaço.

“Uma parede pintada em uma nova cor, a escolha de uma cortina com bom acabamento, a iluminação adequada ou até mesmo um quadro bem posicionado já fazem toda a diferença. Muitas dessas mudanças podem ser feitas pela própria pessoa, desde que haja um pouco de habilidade e cuidado na execução”, indica.